2013年澳洲房市预测

2012年12月21日 22:25


2012年是澳洲房市在蹒跚中艰难调整的一年。一方面,起起伏伏的市场数据和不确定的经济前景仍让很多买家持币观望,另一方面,储行连续数轮的降息和数个州府出台的新房刺激政策又为自住和投资者提供了入市的理由。在不同力量的中,2012仍实现了温和的复苏,但问题是这种复苏能走多远?

在全球和澳洲经济面临诸多不确定性的背景下,知名经济机构对2013年的澳洲房市作出了不同的预测。

ANZ: 需求增长将带动房市复苏

澳纽银行对2013年的房市表示乐观,理由是受移民和人口增长推动,供给相对于需求会进一步紧缩。

澳纽银行在最近出炉的《2012住房手册》中指出,目前的新建物业规模仅仅比周期的最低值略高,物业空置率将继续下降。受对存量租赁物业强劲需求的带动,最近澳洲多数州府城市的物业租金已经感受到上涨的压力。此外,在连续的降息之后,房贷利息相对于租金的比例有所下降,吸引了更多首次置业者入市。

报告作者卡宁顿(David Cannington)和布莱蒂克(Paul Braddick)表示,“透过对扭曲的首次置业者刺激政策,我们看到的是首次置业者的贷款规模比2011早期的低值提高了25%。我们预期在2013年来自首次置业者的贷款需求将继续回升。”

报告还提到在最近几个月中,大多数州府城市的房价已出现增长。尽管如此,全国各州和领地的房市前景很可能仍然存在很大差距。

报告预测,2013年、不里斯本、和达尔文的房市可望实现适度增长,但墨尔本、阿德莱德和霍巴的房市仍将陷于疲软。

AMP2013房价适度上扬  但回报率不及股票

澳洲最大投资管理集团安保资本投资公司(AMP)预计2013年的房市有所回升,但房产带来投资者的回报将逊于其他资产。

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AMP首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)表示,由于房贷成本下降,2013年房价可望上涨4%-5%,房产投资者可望实现6%的投资回报,比起2012年2%的投资回报以及2011年4%的投资损失,这是一个不错的结果。但和上市房产基金的12%回报和非上市房产基金9%的回报相比,却逊色很多。

奥利弗预计,随着矿产业增长放慢,非矿产业开始缓慢回升,经济增长在上半年将受到制掣,失业率将升至6%,在这种背景下,储行很可能继续降息至2.5%,逼近历史上经济低潮时期的水平。不过,“降息效应渗透要有一段时滞,要到年底经济才能恢复增长。”

奥利弗预计2013年的经济增长率在2.5%左右,下半年的增速会加快;通胀率继续保持温和,官方现金利率在上半年会降至2.5%。

奥利弗表示,澳洲经济的主要风险在于包括住房、零售、旅游等在内的非矿业部门,其复苏周期比预期的更长。他的担心是,“如果升高了的失业率导致家庭以更快的速度降低负债水平,那么储行很可能将利息降至2%以下。”

不过奥利弗对2013年仍然表现出审慎的乐观,因为从历史周期看,全球经济将在未来3年复苏。他对房市的前景也比其本人在7月份的预期更加乐观。尽管仍然坚持认为虚高,但价格超出价值的幅度从7月份的30% 降至10%。

从投资的角度,奥利弗更加看好股票市场,尤其是全球、亚洲和新兴市场的股市,投资回报约在15%左右。他说:“明年的股市很可能继续实现可观的投资回报。”希望以较少现金投入从物业投资中受益的投资者可以考虑澳洲或全球的房产基金REITs,这些基金在2013年可望实现12%的投资回报。此外,非上市的商业物业和基础设施也可望实现不错的投资回报,其中,商业物业的投资回报预计在7%左右。

奥利弗对投资者的建议是构建一个包括股票和房产投资在内的平衡的投资组合,因为从历史上看,二者的投资回报基本不相上下。风险最低的现金资产的回报率在继续降息的预期下将进一步下降,其中定期存款的利率不到4%。

APM2013年迎来更多投资者 悉尼珀斯和布市最活跃

监测机构(Australian Property Monitors, APM)的资深经济学家韦尔森博士(Andrew Wilson)预测2013年全澳房市将继续今年的温和复苏势头,增幅在3%到5%,但各州府城市的表现差距将进一步拉大。

根据APM的预测,珀斯和达尔文的房价将增长7%,悉尼和也会表现不错,涨幅在3%-5%之间,但墨尔本、阿德莱德和霍巴很可能继续原地踏步。此外,房价的增幅料将落在0和3%之间。造成这种差距的原因包括各州就业前景、生活成本以及联邦和州级政府财政政策上的差异。

韦尔森表示,“受低利率和房产增值前景的推动,2013年房产投资者仍将保持活跃,尤其是悉尼、珀斯和布里斯本的房市。”他特别提到悉尼内西区、 Canterbury至Bankstown沿线以及山区的房市尤其值得关注。

韦尔森也提到房市复苏仍然面临着不确定因素。尤其是即将来临的联邦大选以及异常旷日持久的选战可能会在购房者和卖家之间造成一些不确定性,很可能对市场信心造成打击。

BIS:   西澳领先复苏周期    维州5年内难现

知名经济预测机构BIS Sharpnel表示,维州将错过下一轮的房市复苏周期,也许在5年后才会迎来真正的复苏。

BIS住宅房产部高级经理兹古玛尼斯(Angie Zigomanis)在最近的一次媒体午餐会上表示,新州、西澳、和北领地的房市可望在未来几年复苏,其中西澳将成为新一轮周期的领衔者。他说,此次复苏“不是资源驱动,而根本上在于供给和需求的对比。”

BIS执行总裁梅勒(Robert Mellor)认为,新州的人口增长势头加上过去10年严重的住房供给短缺将推动房市重回上升通道。尽管过去10年,住房的可负担性一直是制掣新州房市的主要因素,但在数轮的降息之后,可负担性指标已回到2001年水平,这将推动市场复苏。

此外,昆士兰房市可望在未来12个月进入盘整期,到2014年加快增长。

至于维州房市,BIS的预测是至少在未来3年持续疲软,而随着目前在建的多个项目陆续上市,明年的空置率将上升。

兹古玛尼斯认为,维州物业价值在未来2-3年将继续下跌,如果其他州的房市如预期的那样回升,储行很可能在2015年重新升息,而这又将打击维州的复苏势头。在这种情况下,维州房市的复苏要等到5年之后。

BIS对维州经济的预计同样悲观。该机构首席经济学家盖尔贝尔(Frank Gelber)认为未来几年的失业率将超过6.5%。

Washington Brown物业折旧每周专题(5)

 

欢迎来到物业折旧每周专题。本周的话题是如何查询住宅物业的开工日期。

如果你投资的是在1987年9月16日之后动工的住宅物业,可以对建筑砖瓦和混凝土申报折旧,这将为你带来最高数千元的退税。

不过如果物业正好在1987年9月16日那天开始动工,你就失去了申报折旧的资格。因此购买前确认建筑开始日期就特别重要。

那么如何获知物业的建筑开始日期呢?有几个途径:

(1)    致电或书面致信当地市政府。这样能获得最准确的信息。不过,有的市政府会对此收取一些费用。

(2)    向当地机构,如水务公司和电力公司查询,看看他们能够确认对物业提供首次服务的时间;

(3)    如果房子的产权性质属于楼层产权(Strata titled),可以查询产权登记日。通过大致的竣工日期,你可以尝试往前推算出建筑动工日期。

(4)    检查热水系统。如果房子内的热水系统从来没有更换过,一般都会在系统上印出安装日期。

当然,要精确定位建筑日期不总是一件容易的事情。我们作为建筑估算师在帮助客户查询建筑日期过程中,有时甚至有从事侦探工作的感觉。

本栏目获得建筑估算师事务所Washington Brown公司许可翻译转载。 Tyron Hyde 是Washington Brown的总裁,持有建筑经济学学士学位,是澳洲建筑估算师协会的成员。

Washington Brown 在全澳各州府城市均拥有分公司,成立30年以来,为11万套物业提供专业折旧报告。

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