房价会平稳下滑,还是硬着陆?

2017年12月13日 6:42

来源:澳房汇

虽然Jason Grasso的房子在危机后过了一段时间才升值,但他并不担心。图: Pat Scala

有明确的迹象表明,失控的房地产市场在大部份首府城市终于放缓,而投资者也采取观望态度或找寻其他地方投资。

的房价已经连续三个月下跌,的房价持平。在经历了近两年的疯狂增长后,这是一个巨大的变化。荷伯特似乎是房价仍在飙升的唯一首府城市。

外国买家(主要是中国人)几乎全部撤出,在悉尼和墨尔本的主要地区,拍卖清出率已经从疯狂上升回到了正常水平。

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问题是: 房价会平稳下滑,还是会出现硬着陆?

10年前,经验丰富的住宅物业投资者惊恐地目睹了次贷危机在美国爆发,但他们相信这次房价会平稳下滑,至少在人口不断增长的非豪宅区是这样。而且,监管机构施加的一些降温措施似乎有助于减轻带来的打击。

投资顾问和金融家Trevor Loewensohn表示,政府已经非常努力地通过一些限制的措施令房市缓慢过渡。

尽管很多人们继续背负着房贷债务,但只有那些在房市周期后期买房的人才会受到影响,这情况并不普遍。

Loewensohn不仅经历了2007 – 08年的危机,他在投资的30年经验中还包括了2007年的信贷紧缩中受到了沉重打击的Babcock & Brown。

Loewensohn认为,虽然住房债务很高,但利率仍然很低,而且可能维持在低水平。如果实际通胀没有上升,储备银行就不会提高现金利率。此外,房地产市场有健康的基本条件,就是对住房的需求强劲,而供应正在上升以满足需求,也没有大规模的供应过剩情况出现。目前贷款机构面临巨大压力,政府也努力冷却市场,所以市场不太可能过热。 他指2007 – 08年的情况“比现在更泡沫化”。

尽管Loewensohn预料不会出现大幅调整,低回报意味着他暂时不会投资住宅地产。业内数据显示,扣除支出之后,悉尼住宅市场的租金回报率可能低至百分之1。

现年31岁的Jason Grasso自18岁起就一直投资于住宅地产,他预料房市不会出现崩盘。

Grasso在墨尔本和布里斯班有8套和公寓。他毫发无损地渡过了2007 – 08年的危机,并相信除了特定区域的小修正外,目前的市场仍处于最佳状态。他认为这在一定程度上是由于金融监管机构限制投资者贷款和只付利息贷款所致,金管局在信贷控制方面做得比其他机构好,而房地产市场的强劲基本条件也有帮助。已有相当数量的投资者来到澳洲,相信还会继续有投资者来这里买房。

即使在2007 – 08年的危机期间,Grasso也以长远的目光看待投资,无视任何价格波动,继续专注在人口增长的地区作投资,并以最少百分之20的首付来买房。他购买的物业包括墨尔本Williams Landing和Point Cook的两套独立屋。这两个地区现在都在蓬勃发展。他指那些没有拥有豪宅的人当时没有受到影响。最重要的是要买适合的房子。

这些物业过了一段时间才升值,但他并不担心,因为他是作长远的投资。

Grasso预计,目前位于适当地区的独立屋房价不会出现大幅回调,但他对公寓市场并不乐观,并指在那些有“大型公寓楼”和承诺的基础设施没有成事的地区,房价将出现百分之5至10的调整。

像Loewensohn一样,Grasso现在是一名全职投资者,他的Spectre Property业务已经从住宅物业转移到更高的回报的物业。他正在开发仓库。

者Ash Oz几年前辞去了她在Centrelink的工作,以便管理她的12套投资物业和经营一家投资咨询公司,她也希望房市会软着陆。她认为澳洲东岸城市的价格将会持平。

现年43岁的Oz在1998年的第一次投资是悉尼的双连屋。她认为在经历了最近爆炸性的增长后,现在的需求并没有那么强劲,因为供应已经赶上来了。

她指虽然许多投资者为他们的物业花了很多钱,但仍然可以保值,只要物业不是在有很多开发项目的CBD。

和Grasso一样,Oz的投资方式也非常保守。她只投资于墨尔本和布里斯班城区的独立屋和联排别墅。

新形势的关键似乎与世界上最成功的投资者巴菲特的著名格言差不多:只投资于你所理解的东西。