2018澳洲楼市投资变调，回报最好的居然是这个市场
来源：澳洲财经见闻
投资住宅房一直是澳大利亚华人主要的投资手段，过往几年主要城市的住宅地产也有着不俗的表现。然而近年，政府和银行出台了一系列的监管政策，包括增加印花税以及锁紧贷款政策，使得澳洲住宅地产的增长放缓，在某些特定的地区房价甚至出现了下跌。而未来可预见的加息也将会对住宅市场造成进一步的负面影响。
在这样的大环境下，还有哪些资产值得投资，手里拥有现金的投资人应该何去何从？在控制风险规避风险的前提下，如何得到丰厚的回报？根据对未来澳洲经济形势的预期，以及现在各类资产价值的判断，我们给出的答案是 — 商业地产投资。更准确地说，是澳洲主要城市CBD有改建空间的办公楼。
我们会在这篇文章中详细分析当前澳大利亚投资市场。
经济环境助推商业地产
总结现在澳大利亚的经济形势，主要有以下几点会对资产价格造成影响：
加息周期即将开始：虽然加息仍有一段时间，但是央行确认已无降息空间，下一次利息变动将是加息周期的开始。
失业率不断下降：澳洲的失业率从2017年起持续下降，已经到达2013年以来最低水平5.4%，而新州的失业率仅仅为4.7%。更多人加入找工作的行列，从工种分类来说，增加的工作更多集中在服务业。
公司利润开始上升：总体而言，公司的利润率开始上升，对未来盈利预期的增长，也推动公司加大投资。
在这样一个大前提下，资产上涨的结构也将从利率推动型增长，过渡到盈利推动型增长。简言之，之前资产价格的提升大多得益于不断下降的利息，而之后由于加息周期的开始，资产价格的增长需要通过更强的回报率来支撑。
在股票市场中，回报率体现于公司盈利的上升，而在地产投资中则体现在租金收入的增长。
根据我们对各类资产回报率增长性的研究，在当前经济环境下，我们认为商业地产，特别是办公室的租金增长将增速。由于公司有更多盈利，这些公司开始拓展业务，租赁更大的办公室，聘请更多的员工。在服务业占据主导的澳洲，这些公司都需要在CBD寻找更多办公空间。
由于新办公楼供应量很低，租金价格将会被不断上涨的需求所推动。
截止2017年第四季度，整个悉尼CBD办公楼的空置率达到5.4%，几乎是10年以来的最低水平。根据Savills的市场数据，从2016年到2017年，B级写字楼租金上涨了35.2%，毛租金达到了历史新高的每平米1040澳元。悉尼CBD写字楼的租金增速在全球范围都是少见的，而这样的上涨态势至少会持续到2022年。
悉尼B级C级商业楼升值空间最大
我们一直认为悉尼市中心的B级以及C级办公楼最具投资价值，原因如下：
特殊地理位置限制：悉尼CBD地域狭小，北至海港，东至海德公园，西至情人港，南至中央火车站，加上最新开发的Barangaroo，从地理区域上已经没有了扩展的空间。
规划限制 ：对新建筑的限高以及历史建筑的保护都有极其严格的要求，造成可供开发的空间很少B、C级办公楼供需差距扩大 ：一些B、C级办公楼由于城市轻轨的修建而被征用，另一些被重新开发为住宅和酒店项目，而市中心新建的办公楼大多属于Premium和A级租金价差造成对B、C级办公楼的需求大幅增长 ：Premium和A级办公楼的租金远远高于B、C级，有些可以达到两倍甚至三倍。对于希望进入悉尼CBD的公司而言，B、C级写字楼的租金更容易承受，这类小公司也非常多。
底子差，改建后租金提升空间巨大：根据我们以往的经验以及案例，精装修的B、C级办公室可以取得非常大的租金提升。
抗经济周期波动的能力强：对悉尼CBD办公楼的需求会一直保持旺盛，就算经济有一定程度的衰退，这些优质办公楼的空置率也不会大幅度提高。