悉尼墨尔本学区房，爆了！新州新房严重供应不足
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学区房溢价达10%！家长多花$9万买房也不供私校，悉尼墨尔本多地涨幅惊人
以目前全澳约90万澳元的中位房价计算，5%至10%的学区溢价意味着购房者需额外支付4.5万至9万澳元。Raine & Horne执行主席Angus Raine表示，为了确保孩子能进入心仪的公立学校，家庭通常准备了至少5%的价格溢价。面对激增的教育成本，家长们正密集利用学术记录网站寻找优质替代方案。
南澳在学区溢价方面目前处于领先地位。在Glenunga、Linden Park和Burnside等地区，划入Glenunga International High School学区内的房产成交价，通常比区外同类房产高出近10%。
类似情况也出现在Adelaide Botanic High和Norwood International等名校周边，相关郊区的房价涨幅约为5%至10%。
此外，Unley High周边的Netherby和Highgate等郊区通常也能多卖约5%的价格。Raine指出，在阿德莱德这类拍卖密集的市场，多组家庭为争夺同一学区席位而激烈竞价，这种面对面的心理博弈进一步推高了溢价水平。
昆州的教育资源争夺战则集中在布里斯班的St Lucia至Indooroopilly一带。
划入Ironside State School和Indooroopilly State High学区的房屋，其溢价已逼近10%。而South Brisbane的Brisbane State High、West End State School等校区房产，成交价也普遍比界外同类房屋高出3%至6%。
Raine提到，在某些地区，仅仅因为住在街道的“错误一侧”就会丧失入学资格。因此，买家对准确的地址证明文件前所未有的重视，靠近名校依然是许多澳洲家庭购房的首要准则。
在维州，Balwyn High School依然是学区溢价的“定海神针”，其周边郊区的溢价已稳固在8%至10%之间。
其他热门地区同样涨势惊人：在Werribee追求Suzanne Cory High的买家面临5%至7%的溢价，而Northcote High的学区溢价也保持在7%左右。
值得注意的是，自2020年疫情以来，热门学区房的需求持续走高。Raine分析认为，封锁经历让家长更关注生活稳定性，而移民回归带来的潜在增长，也促使买家对学区房溢价产生了更高的心理预期。
悉尼的学区竞争同样进入了“逐街争夺”的阶段。Willoughby Girls High School、Epping Boys High等名校的溢价约在3%至6%之间。而在Upper North Shore地区，Killara High周边的入学资格细微差异，往往导致房价波动达数万澳元。
Raine & Horne Lindfield董事 Tim Boyan 表示，溢价幅度取决于房产本身的品质及整体市场状况，但为了锁定入学名额，家庭支付数万澳元的额外成本已成为常态。
阿德莱德负责人Con Pappas指出，预算压力和移民模式正重塑需求。像Glenunga International High School这类拥有针对性学习项目的学校，深受新移民家庭青睐，这种人口结构的变化也直接反映在房产定价上。
销售代理James Trimble则认为，私立教育的高昂成本正将家庭挤出该市场。目前阿德莱德部分顶尖私校年学费已达3.5万澳元。
Trimble表示，许多南澳家庭正在权衡：是花50万澳元供孩子读完私校，还是多花钱买学区房。后一种策略不仅能节省巨额学费支出，还能在未来转手房产时享受强劲的资产增值回报。
在大都市圈之外，新州Central Coast正成为新兴的教育枢纽。随着纽卡斯尔大学（University of Newcastle）Gosford校区即将在2026年开放，买家已闻风而动。
Raine & Horne Gosford负责人Geoff Tilden表示，虽然精英学校Gosford High School仍是吸引力所在，但更多买家已开始关注当地不断扩大的教育基础设施，并将其视为支撑房价长期升值的关键因素。
面对激烈的竞争，家长们正通过调整“购房心愿单”来留在学区线内。许多家庭宁愿接受更小的地块、单车库或较旧的房屋，也要换取确定性的入学资格。
专家建议，由于许多学校在8月发放通知书，家庭应尽早行动。学区边界并非一成不变，务必通过官方地图核实准确地址，并提前整理好相关的证明文件。
关于“邮编抽奖”引发的教育公平争议不断，Raine建议政府应扩大热门公立学校容量并审查招生制度。但在政策落地前，市场早已给出了答案：一个清晰的学区边界，其价值可能高达9万澳元。
02
新州住房目标落后41%！反对党党魁炮轰州长：若胜选将减免印花税
新州自由党党魁Kellie Sloane明确表示，计划将明年的州选举打造为一场关于住房危机的“全民公投”。
她警告称，新州历史正在重演，工党政府在达成住房目标方面的表现令人失望，正步80年前其前辈的后尘。
周一，Sloane在Robert Menzies研究所发表了其自去年底上任以来的首场住房专题演说。
她指出，尽管人们常将“孟席斯时代”视为住房自有化的黄金时代，但实际上，这位自由党创始人当年接手的同样是一个满目疮痍的住房烂摊子。
Sloane分析指出，当年由于移民人数激增，导致1949年悉尼房屋建造成本较1947年猛增28%。
历史数据显示，1939年至1949年间，悉尼建房成本飙升了150%。相比之下，2016年至2026年的预估增幅约为80%。
在住房目标的兑现上，Sloane认为历史正处于惊人的循环之中。
她举例称，1949年时的工党州长Jim McGirr曾承诺在3年内建造9万套房屋，但据1950年The Daily Mirror报道，其实际交付量比承诺少了43%。
76年后的今天，Sloane批评现任州长Minns同样陷入了“大开空头支票”的怪圈。
她直言，新州在履行国家住房协议目标上已大幅落后41%，而邻近的维州仅落后8.1%。
尽管澳洲统计局上月数据显示，新州截至11月的一年内房屋审批量增至近5.2万套，创自2023年5月以来的新高，但形势依然严峻。
澳洲城市发展研究所警告称，这一增速仍远低于实现住房协议目标所需的水平，即在2029年6月前必须完成37.7万套新房建设。
面对危机，Sloane承诺联盟党将推出一套助力年轻人安居的务实政策。
其中包括重新引入“首置业者税收自选政策”，允许买家在预付印花税或缴纳年度地税间自由选择。
此外，联盟党计划至少在2029年中期前，冻结工党政府对新房征收的1.2万澳元“住房生产力贡献费”，并针对换购小房的空巢家庭提供印花税豁免，以释放更多住房资源。
Sloane强调，新州自由党必须交付一份“大胆的住房议程”。
她直言，自由党人不能仅凭几十年前孟席斯或John Howard时期的成就而固步自封，自诩为“住房自有化之党”。
她最后警告称，如果不能在增加住房供应上重新履行承诺，自由党将面临彻底沦为“万年反对党”的真实风险。
03
悉尼墨尔本布里斯班都有份！Westfield计划在商场上方加盖1.6万套公寓
澳洲最大的购物中心运营商、Westfield商场的所有者Scentre集团正准备在住房领域大展拳脚。
在提交了于旗下6家商场开发超过1.6万套公寓的提议后，该集团已然成为澳洲住房市场举足轻重的参与者。
目前，Scentre已获得在悉尼Westfield Hornsby和堪培拉Westfield Belconnen建设4100套住宅的批准。
首席执行官Elliott Rusanow在周二公布2025年度业绩时透露，公司正寻求另外6家商场的开发批准。
这些项目涵盖了布里斯班的Carindale和Mount Gravatt、悉尼的Warringah商场、堪培拉的Woden，以及墨尔本的Knox和Southland。
Rusanow表示，Scentre计划对其拥有的670公顷黄金地段进行超越零售性质的再开发。他认为，这些目的地可以发挥比传统零售更大的作用。通过更好地利用地理位置优越的土地，将其转向住宅、学生公寓、医疗健康及教育等多元用途，能有效带动周边经济活力。
目前，Scentre的资产组合包括商场、空置土地以及大规模的停车场，其中停车场为再开发提供了巨大的空间。
Rusanow形象地指出，这些土地如今的用途是“存放汽车”，但在未来，它们可以在承载车辆的同时，在上方构建更丰富的社区内容。
财务表现方面，Scentre的营运资金（FFO）增长4.9%至近12亿澳元，约合每股22.82分，这一表现超出了市场预期。在计入投资组合收益后，该期法定净利润近18亿澳元，涨幅高达69.4%。
Rusanow强调，公司战略侧重于挖掘独特土地资源的潜力，为集团创造长期增长。2025年的业绩标志着公司连续第五年实现收益和分红增长，且这一势头有望在未来几年持续。
与此同时，强劲的零售销售额为利润提供了有力支撑。2025年零售额达到创纪录的300亿澳元，较去年增长3.6%。这种热度在今年1月仍在延续，销售额同比进一步增长了5.4%。
为了推动大规模再开发，Scentre引入了更多资本合作伙伴。Rusanow宣布，2025年期间通过资产合资方式引入了约22亿澳元的新资本，这是集团长期战略的关键一环。
目前，这些重要交易包括以13亿澳元将布里斯班Westfield Chermside的50%股权转给Dexus合资企业，以及向养老金巨头Australian Retirement Trust出售了Westfield Sydney约19.9%的权益，成交价为8.64亿澳元。
此外，悉尼Westfield Bondi也将迎来耗资2.4亿澳元的改造。这项计划旨在将中心的6层空间重新打造为集生活方式、娱乐和餐饮于一体的高端目的地，进一步提升物业价值。
展望未来，Scentre定下了更高的目标。2026年的营运资金收益预期将至少达到23.73分，意味着约4%的年度增长，分红预计也将同步提升。目前，全澳仍有11家商场具备进一步投资和再开发的潜力。
04
AI正让投资者陷“变蠢”陷阱！从传统网站到AI：澳房产交易模式生变
AI技术的飞速发展与社交媒体“网红中介”的崛起，正深刻改变着澳洲买家搜寻及购置房产的方式。
这一转变在去年年底愈发显著。由于担忧OpenAI的ChatGPT、Google的Gemini以及Perplexity等AI引擎可能导致用户绕过专业房产交易平台，澳洲各大房地产门户网站一度卷入全球性的抛售潮中。
与此同时，转型为“网红”的房产中介正利用TikTok和Instagram等平台庞大的粉丝群，精准吸引潜在购房者。
对许多人来说，这种对传统主导模式的颠覆或许备受期待。乍看之下，它不仅实现了信息民主化，还为卖家省去了昂贵的中间环节。但值得注意的是，如今被视为“被颠覆对象”的门户网站，曾几何时也是行业的颠覆者，它们只是房产发现演变进程中的一个阶段。
回望20世纪90年代，标准的购房流程仍是等待周六的报纸，从只有几行文字、照片模糊的分类广告中搜寻房源。随后，购房者得带着翻得破烂的Melways、Sydways或UBD等纸质地图，驱车在各个街道寻找目标地点。
数字化转型虽为投资者带来了一系列高效的新平台和工具，但也极大地增加了竞争所需信息的容量与复杂性。
新一波变革带来了更具吸引力的方案：AI问答引擎与网红中介提供了更广泛且个性化的信息。买家现在可以要求AI生成定制化的郊区（Suburb）或街道总结，进行即时的收益率对比，并关注那些品味契合的中介，以获取所谓的“精选”机会。
然而，便利与个性化带来的舒适感，往往并不能推动深度调研，反而可能在自认为“消息灵通”的买家与真正了解市场的专业人士之间造成巨大鸿沟。
以AI为例，其编程宗旨是提供帮助并满足用户。当答案明确时，这确实是宝贵的特性；但在投资领域，答案往往并非显而易见，人类的经验、直觉与风险承受能力在决策中起着不可替代的作用。
目前的危险在于，投资者在不知不觉中抑制了这些固有特质，将复杂的调研过程交给了AI。矛盾的是，这让他们觉得自己变得无比聪明，而实际做出的决定却在实质上变得更加草率。
此外，当AI缺乏原始信息时会产生“幻觉”，并以极度自信的语气给出错误答案，用户极易将其视为真理。虽然明显的逻辑错误容易被识破，但那些微妙的偏差往往会悄然破坏整个决策过程。
不仅如此，AI为了追求“满足用户”，往往会瓦解房地产投资中至关重要的复杂性，抹平那些关于评估资产价值的细微且矛盾的细节。由于AI是基于海量数据训练的，它倾向于提供“共识观点”，这往往与支撑长期投资成功的“逆向思维”相悖。
社交媒体直销的兴起也为买家埋下了陷阱。买家可能因网红中介精心策划的内容产生“数字化亲密感”，从而绕过必要的怀疑态度与实地评估。
虽然通过私信（DM）购买房产看似比现场竞价更省事，但这意味着买家看到的市场房源更少，且交易过程的透明度远低于公开拍卖下的真实竞争。值得警惕的是，Instagram和TikTok等视觉平台通常推崇“上镜”的生活方式资产，而非那些土地价值占比高、增值潜力强但外表平庸的房产。
这并非否定技术的作用，相反，投资者应广泛利用这些工具获取新见解。但工具的好坏取决于使用者的判断力。
真正的竞争优势属于那些能够拆解数字信息并将其应用于现实世界的人。在现实世界中，房产价值依然由土地、地段和人类欲望的细微差别所塑造，而非由AI算法或网红的滤镜决定。
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