悉尼房產乾涸危機前兆 女州長著手破局
來源：《澳華財經在線》
新州都市地區的新房審批數量持續上升，但是低利率及強勁的人口增長共同刺激下，房產需求增速已超出供應能力。時至今日，諸多限制性因素迸發造成的結局是——前所有未的住房可負擔性危機。
ACB News《澳華財經在線》報道，新南威爾士新州長博日吉可蓮（Gladys Berejiklian）走馬上任即做堅決表態，稱改善住房可負擔性是施政首要事項，將發起大範圍調查尋求解決方案。政府不會拿房產投資者開刀，不考慮改變負扣稅政策，未來將專註改善住房供應。
新任州長關於改善住房可負擔性的清晰口號無疑讓苦於買房夢漸行漸遠的年輕人感到振奮。但是現實並不容樂觀。根據Domain，去年四季度悉尼房價中值跳漲4.7%，達到$1,123,991，墨爾本為$795,447。全國房價中值漲3.4%，達到$780,887，其中單元房漲2.4%，創下$551,110新記錄。
美國Demographia指數近日將悉尼評為2016年全球房產可負擔性最差的城市之一，全球排名僅次於香港，目前悉尼的房價薪資比率為12倍，而2004年還是7.6倍。墨爾本位列第6。包括珀斯在內的澳洲主要房市都被列為“極其不可負擔”。
危機前兆：供應緊縮
房產供應減少正加劇房價上漲，這是自去年下半起持續浮現並不斷加強的主題。據澳大利亞房產市場研究機構CoreLogic，截至至今年1月15日一年內，澳大利亞首府城市房產掛售總量下降至83,035，其中新入市的待售房產數量下降12%至10,581。
房地產中介McGrath (MEA) 上周告誡，全年業績或將不及市場預期，其中因素包括房產掛售數據持續低迷，市場供應緊縮正帶來盈利壓力。事實上，伴隨主要首府城市房價走升，自去年下半年起Corelogic錄入的周末房拍數量就呈現持續減少勢頭。據澳華財經在線持續跟蹤報道：
2016年7月17日——澳洲大選后首個周末，悉尼房產清盤率為76.2%，墨爾本為77.3%，然而，近三周墨爾本參拍房產均不足1000套，悉尼的拍賣場數僅去年同期一半。
2016年8月21日——周末悉尼清拍率躍升到86.4%，創出14個月最高值，墨爾本清拍率為76.1%，高於一年前同期；全國共1747套房產參拍，去年同期是2248套。
2016年9月18日——低息持續刺激現房購買需求，春季第三場拍賣會悉尼以85.1%清拍率創下去年6月以來最高水平，墨爾本清拍率78%。
2016年10月23日——存量短缺刺激悉尼周末房拍率由前一周的81.4%飆升到85.6%，拍售數量已降到866套；墨爾本由77.7%上揚到81.8%。全國房拍率80.2%，去年同期64.9%，參拍數同比降16%。
2016年11月13日——周末悉尼與墨爾本房產清拍率進一步上揚，房產掛售數分別為1062套與1313套，遠低於上年同期。賣方市場行情凸顯並促使房價上漲，過去兩個月悉尼房價再現雙位數的年漲幅。
2016年12月4日——春夏之交原本應為淡季的現房拍賣市場逆勢走強，清拍率升到75%，入夏后清拍率保持強勁，與去年的表現可謂大相徑庭，當時清拍率在60%上下。
目前悉尼買房成本是居民收入的12倍，而二十年前還只是四倍，薪資疲軟致使供房能力受限。這樣的背景下，房產供應持續緊縮又助推房價，意味著可負擔性將不可避免的繼續惡化。破局之策在哪裡？
羈絆：印花稅
ACB News《澳華財經在線》報道，在供應緊縮上，房產業內人士指出一個受人忽視的因素——近二十來新州的房產印花稅漲幅達到令人驚愕的750%。
房產中介行LJ Hooker針對2,600名房主展開調查后發現，印花稅是影響買賣決策的重要因素。一些房主找中介評估后卻沒有掛牌出售，他們中的51%表示，如果印花稅低些就會出手，如果撤銷，這個比例可達到61%。
這些數字彰顯出現行印花稅政策對房產交易的扼制效應：那些想要賣房、遷居的澳洲家庭卻因為交易成本高昂而動彈不得，換言之，現房市場缺乏供應動力。LJ Hooker基於數據分析提出，削減或撤除印花稅有助於更多房源上市，進而有助於解決供需平衡問題。
“出售、購買及遷居成本如此之高，以致於人們重新考慮或者延遲置業計劃。近期房價強勁上漲，而印花稅多依據房屋價值計算，目前已經到了對購房預算產生實際性影響的地步”。
LJ Hooker的總裁哈羅德（Grant Harrod）認為，撤除印花稅能夠直接改善住房可負擔性，有助於促進人口流動，鼓勵有房者改換房型以滿足居住需求。“這將確保有更多房產用於銷售，促進供需平衡，確保更多家庭有更多擁有選擇”。
新任州長政策取向：供應是最佳答案
ACB News《澳華財經在線》報道，改善住房可負擔性並不能一蹴而就，也沒有“創可貼”式的答案。印花稅在調節供需上的作用向來備受爭議，從目前形勢看，撤銷印花稅只能是一種期待。
與之相比，“開源”——州與聯邦政府協力加大住房供應似乎是更加可取且可行的方式。
博日吉可蓮上任后首場新聞發布會即提到，住房可負擔性是她和本屆政府的核心關注點。“作為政府，我們已經做出許多努力，但我們知道還有很多事情要做。我想要確保新州每個普通勞動者能夠擁有自己的住房”。
她表示，加大供應是解決住房可負擔性問題的最佳方式。
新州正經歷史上最大的房建繁榮，截至去年10月的一年內，全州共批建住宅74,577，這背後與新州聯盟黨政府的政策取向有莫大關聯。
保障房建設
ACB News《澳華財經在線》報道，在改善住房可負擔性上，如何為中低收入家庭，以及提供關鍵社會服務的人群，如教師、護士、應急救助人員等優先提供保障性住房，受到新州政府的重視，博日吉可蓮擔任財長期間持續參与到相關計劃的制定。
新州政府正提供激勵措施鼓勵開發商開展此類保障房項目，這包括位於麥格理公園走廊的都市村莊Lachlan’s Line 項目，悉尼南部總投資34億澳元的Riverwood復興項目等。私營投資方的熱情顯然受到調動，去年八月總投資額220億的社區+（Communities Plus）復興項目Ivanhoe部分的招標吸引到聯盛集團、Fraser地產集團及Stockland三巨頭的踴躍參与。
地方發展與去中心化
另一方面，地方發展，以及政府服務與商業發展“去中心化”為房產供應帶來新機遇與新氣象。人口持續增長，社會基建成本提高意味著，商業、居民與政府部門去中心化變得十分必要。目前西悉尼第二CBD的開發，政府部門大舉西遷體現的正是這種戰略思想。
事實上，新州地方經濟發展頗有起色，據澳統計局數據顯示，過去20個月新南威爾士地方上增加就業達54,600個，約佔到全州新增職位的39%。更多企業與創業公司前往地方，就業興盛將帶來居住需求，帶動人口向周邊地帶分流，減少首府城市需求壓力，亦將有助於住房可負擔性問題的解決。
開發法規改革
促進房產供給，減少繁文縟節的審批改革是必要的一環。澳華財經在線先前報道，1月9日，為增加住房供應，新州規劃部發布意見文件，準備簡化開發審批流程，修訂《環境規劃與評估法案1979》，根除市政開發申請拖沓的現象。具體舉措包括實現審批流程標準化，加強DA提交前的磋商溝通，減少失敗率，調整下放審批許可權等。
（來源「ACB News 《澳華財經在線》」）