中介秘透今年墨市房屋升值熱點與公寓雷區
2017-01-09 22:45 來源: 澳華財經在線
2016無疑是出人意料的一年，英國脫歐對世界經濟產生重大影響，萊切斯特城打敗1:5000的渺小概率贏得英超，特朗普當選美國總統更是讓人大跌眼鏡。去年，澳儲行兩次降息，官方利率調整到了1.5%。
儘管外部世界波動異常，過去一年墨爾本房地產價格保持平穩態勢，這反映在墨爾本知名房屋中介Secret Agent提供的房屋、排屋及公寓的資本增值明細表上。
（圖片來源：Secret Agent、Property Observer）
與CoreLogic等主流諮詢機構不同，秘密中介使用的再銷售指數，反映同一物業價值的絕對增長，排除裝修、拆遷或其它活動對市場價值的影響。Secret Agent認為，這種數據記錄比簡單的價格中值或是均價變化更加準確，傳統方法很容易受大額銷售交易或是房產質量變化的影響。
房屋與排屋強勁增長
根據其報告，2011年以來墨爾本房屋和排屋價值呈上升趨勢。2016年初，這兩種房型增長年率約為7%，2016年第四季度升高至8%（季度增長轉換為年增長）。
平均來講，去年墨爾本所有地區房產都出現資本增值，增長率從內城南部的7.33%到內城東部的7.59%不等。
整體來看，2016年，墨爾本內城房屋和排屋價值增長了7.54%，超過五年（2011-2015）增長平均值6.32% 101個基點。同時遠超2015年墨爾本市內年平均增長率6.98%。
內城北部表現不一
2016年墨爾本內城北部市場表現較為複雜，有約1/2郊區地區超過2015年增長率，2/3在五年平均增長率基礎上有所提高。
內城北部資本增值最高的郊區是菲茨羅伊和菲茨羅伊北，年增長率都接近8%，分別遠超過去五年的6.47%和7.16%。另一方面，科林伍德（5.58%）以及卡爾頓（5.43%）增長最低。
（圖片來源：Secret Agent、Property Observer）
內城南部增長加快
（圖片來源：Secret Agent、Property Observer）
阿爾伯特公園除外，年增長率仍保持在2015年的6.17%。中央公園房產獲得最大資本收益，年增長率9.18%，比2015年高出2%。墨爾本港區和南墨爾本均保持7%的高增長。
內城東部增勢最佳
2016年住房和排屋增值勢頭最佳的區域為內城東部，除南雅拉以外的所有郊區房價增幅均高於2015。
僅南雅拉和東墨爾本房產增值水平略低於五年平均值。
內城北部，僅有Clifton Hill、菲茨羅伊和Brunswick East資本增長超過2015年水平，菲茨羅伊北保持上年4.53%的年增長率。
（圖片來源：Secret Agent、Property Observer）
克雷蒙以10%的增值速度佔據首位。霍索恩、帕拉罕和Abbotsford年增長率在7%-8%之間。里奇蒙和東墨爾本增速維持在6%-7%之間。
其中，阿爾伯特公園的公寓和單元房增值率事實上要高於房屋和排屋約30個基點。
內城西部
秘密中介報告稱，2016年內城西部的四個郊區增長水平均高於前一年，但表現稍遜於內城東部和南部地區。
Travancore地區資本增值率最低，為5.39%，但較2015年的增長率高出170個基點。整體來看，內城西部郊區增長率比上年高出95.5個基點。
公寓價值增長持續放緩
秘密中介稱，2007年第二季度以來，墨爾本內城公寓（單元房）資本增長衰退，這種情況延續到了2016年。墨爾本內城公寓物業年增值2.96%，低於前五年平均水平3.37%及2015年平均值3.03%。
（圖片來源：Secret Agent、Property Observer）
內城南部各郊區資本增值顯著，增速遠高於去年。
秘密中介報告指出，2016年前三季度，整體增長率保持平穩，然而到年終，除內城西部之外的地區均經歷低迷行情。2016年內城公寓資本增值率均低於前五年平均水平。
（圖片來源：Secret Agent、Property Observer）
值得注意的是，南岸和CBD正努力擺脫低迷狀態，表現出潛在的收益增長勢頭。Docklands公寓的增值率則較2015年的1.4%進一步降低14個基點。
值得警惕的是，Brunswick地區公寓資本增長率創下去年以來最大滑落，下跌80個基點，Parkville緊隨其後下滑70個基點。
2016年內城南部公寓市場表現較為複雜。一半效區增幅超過去年，另一半則出現緩慢滑落。
南墨爾本公寓價值增長緩慢，年增2.69%，僅稍高於通脹率，不及前年的3.03%及五年平均增速為3.89%。
相比其他地區，內城東部的公寓和單元房銷售狀況相對更好。克雷蒙房屋/排屋和公寓增長榜單上都位居榜首，公寓年增率僅略低於6%。
2016年，除南雅拉年增長3.85%和Prahran年增長2.5%之外，其他郊區資本收益維持在4%至5%之間。
墨爾本內城西部公寓資本收益率最低。所有郊區公寓年增長率均低於3%，西墨爾本是2.86%，Kensington以2.27%位於第二位，較去年高56個基點。
（圖片來源：Secret Agent、Property Observer）
近年資本收益連續下降的Travancore是唯一年增長率高於自己五年均值的郊區。