澳元對美元和人民幣匯率下跌 買房時機到了?

2017年01月17日 19:51

2017-01-17 20:15 來源: 界面

2016年進入倒計時之際,受美聯儲加息影響,12月19日兌美元跌至6個月以來的最低點,澳元的價值一下被打回原形,回到年初的水平。CBA預測澳元在明年年中將跌至74美分,2017年年末繼續跌至71美分,2018年3月將跌至69美分。


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澳元對人民幣的匯率也終於降了。截止到12月19日的實時匯率顯示,澳元兌人民幣為5.04,時隔半年,澳幣終於跌回了5.10以下。這一點留學生、觀光者、准投資者也是第一時間就注意到了。

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(圖片來源:界面)

的經濟制度和經濟安全性確保了它是一個成熟的市場,而且出於對子女教育、投資渠道多樣化的需求等原因,許多中國投資者收選澳洲市場。數據顯示,隨著澳洲房產市場的火爆,2015年期間中國買家在澳洲房產市場投資超過38億澳元,成為僅次於美國紐約曼哈頓成為中國投資首選地。

是目前炙手可熱的投資方式。以悉尼的熱門的華人居住地Hurstville為例,兩居兩衛的公寓租金為每周600澳元左右,摺合人民幣約3000元,回報率為5%~6%。若有成年的子女在澳洲讀書還可做二房東,空置率幾乎為零。

說到底,投資都是為了想要保本收益、穩賺穩贏,投資哪個項目,如何選擇也是有很大學問的。悉尼RK Realty Group的資深地產經理Angell Yang在接受界面記者採訪時總結了以下三點:

1.澳洲房產平均每八年翻一番,租金回報率通常在5%左右

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去年2月初,國內一些媒體紛紛報道「澳政府打算嚴格限制外國購置房產」的新聞,最後甚至謠傳「中國人不能在澳洲買房」…儘管之後媒體又進行了闢謠,連澳洲貿易部長都出面澄清,原來一切都是翻譯惹的禍,然而造成的誤導影響久久不能平息。

數據表明,從2000年悉尼奧運會開始,逐漸被海外投資者和中國的新移民認可。特別在2002年之後每年的平均增長可達到5-10%,最大的增長高峰在2015年,悉尼的增長達到了21.5%,公寓為18.9%,墨爾本則為7.8%。二手房的拍賣清盤率長期保持在80%,加上近年來中央儲備銀行一直在降息,特別在去年連續達到歷史最低,這使得租金的現金流也逐年提高。

2.樓花(期房)特有的購買程序,為海外不動產投資的首選

為了防止房產泡沫和不健康的炒房熱,規定海外人士包括持留學簽證的國際學生,只可以買全新房產和樓花進行投資。購買樓花時,只需要交付10%的首付即可,剩餘的房款可在交樓之時(一般建議周期為1-2年)付清或者進行貸款,這種方式可以有效的利用手中的現金。10%的首付由開發商的律師會專門存取在第三方,通常為銀行的信託賬戶做定期存款,此舉避免了開發商擅自挪用投資者的首付進行其他用途。多數情況下,海外人士可貸款7成以上,加上還息不還本的貸款形式,減少了大量現金買房的壓力。因此,租金收入基本可以用來還銀行的貸款利息。

3.澳洲沒有遺產稅,每年無需繳納地稅,增值稅在賣房時按個人情況繳納

澳洲和美國不同,是一個沒有遺產稅的國家。而且澳洲的繼承法適用於海外投資者房產的繼承。地稅在很多城市,比如悉尼,只限於獨立屋,公寓是不需要繳納地稅的。

其實,澳洲政府嚴打的是海外非法購房者,非法購房和合法購房完全不是一回事。何為「非法購房」?首先,非本土永久居民,購買居住用地和房屋必須通過澳洲外國投資審查委員會審批,且只能購買新房。如果非要購置二手房,必須符合「持有臨時居留簽證(且在澳居住時間超一年)、已遞交永久居留申請」等條件,即使符合條件還只能購買一處二手房且只能自住,出租或轉賣從而獲利者將得到高額處罰或監禁,這些都必須嚴格遵守的。