新州建築企業一年倒閉1567家！新州公務員面臨「裁員潮」
新聞目錄
1.突發，澳洲通脹降了！
2.澳浮動房貸利率創2年新低！
3.創新高！新州建築企業一年倒閉1567家
4.澳洲多地房價「跳水」，退出百萬俱樂部
5.新州公務員面臨「裁員潮」！
1.突發，澳洲通脹降了！
澳洲統計局發布了今年第二季度CPI通脹數據：澳洲通脹全面下降，且低於市場預期！而影響最大的，就是下個月央行議息會議了。
名義CPI：環比上漲0.7%，前值0.9%，預期0.8%
同比上漲2.1%，前值2.4%，預期2.2%
核心CPI（央行看重）：環比上漲0.6%，前值0.7%
統計上漲2.7%，前值2.9%
澳央行本月出乎意料地選擇不降息，讓市場大為震驚。而隨後公布的超預期失業數據，也讓央行的決定進一步遭到質疑。
但行長Bullock隨後依然嘴硬地表示澳洲通脹壓力持續，下月也不一定降息。
可目前通脹數據，顯然將會成為壓垮央行的最後一根稻草。很難想象央行還能找出什麼不降息的理由…
基金經理們表示，溫和的通脹環境也將吸引更多海外投資者流入澳洲債券市場。
Pendal債券基金經理Tim Hext表示，市場定價中已經反映了許多關於降息的樂觀情緒。
「這對債券市場來說是個好消息，但市場在數據公布前就已經完全消化了降息預期。如果RBA真的認為我們正處於一個像樣的降息周期，他們就不會跳過7月的降息了。」
數據公布后，澳元匯率不出意外地跳水：兌美元跌破0.65，兌人民幣跌破4.67。
2.澳浮動房貸利率創2年新低
澳洲房主迎來利好消息，浮動房貸利率在下次澳聯儲會議召開前兩周跌至兩年新低。
這一重大轉折甚至出現在季度消費者物價指數（CPI）數據公布之前，該數據將決定澳聯儲在8月12日會議上的利率決策。
Canstar的研究顯示，Police Credit Union率先行動，將自住業主、首付為20%浮動房貸利率下調至4.99%，這是自2023年7月來首次跌破5%大關。
（圖片來源：RealEstate）
Canstar的Sally Tindall表示：「目前市場上的最低浮動利率已略低於多數固定利率，這種情況出現在澳聯儲仍極有可能繼續降息的背景下。」
此舉迫使其它貸款機構在非官方降息周期內也面臨跟進壓力。目前，Horizon Bank與Pacific Mortgage Group的利率分別為5.24%與5.34%的利率，而Homestar Finance、Australian Mutual Bank與RACQ等則為5.39%。
Tindall還表示：「浮動房貸利率重新回到『4字開頭』的時代，這是兩年來首次。Police Credit Union雖然名氣不大，但這次降息顯著加劇了市場競爭。」
（圖片來源：RealEstate）
她指出，當前最低的浮動利率已在澳聯儲正式降息前跌破5%，這這意味著其它低成本貸款機構將被迫跟進。
「各個銀行都在爭先降息，全力吸引新客戶。對於仍背負6%以上利率的借貸者，是時候打電話給銀行重新談判了。」
這股降息浪潮也蔓延至固定利率。
過去兩周，已有13家貸款機構下調至少一個固定利率產品，其中澳洲第5大貸款機構Macquarie將部分利率最多下調了0.20個百分點，而Greater Bank的兩年與三年期固定利率則低至4.94%。
（圖片來源：RealEstate）
Canstar的數據顯示，目前已有17家貸款機構至少提供一個低於5%的固定利率產品。但Tindall提醒，考慮固定利率的借貸者需充分了解其中利弊：「固定利率或許能帶來心理安穩，但若未來利率降速快于預期，可能會付出代價。」
「儘管各大銀行正在爭搶市場份額，紛紛下調固定利率，但這並不意味著每個人都該給予鎖定利率。銀行正在利用極具吸引力的固定利率吸引尋求短期確定性的借貸者，但考慮到澳聯儲或於8月12日再次降息，貿然鎖定可能是一場賭博。」
3.創新高！新州建築企業
一年倒閉1567家
隨著澳洲通脹數據降至儲備銀行目標區間，市場普遍預期8月將迎來降息，這對首次置業者和投資者來說無疑是重大利好。
（圖片來源：《每日電訊報》）
然而，在住房需求回暖的同時，建築行業破產數卻創歷史新高，新州實現37.7萬套新住房建設目標或將落空。曾經資金充裕的建築公司如今正面臨資金大出血，破產建築商的數量攀升至歷史新高。
澳洲證券和投資委員會（ASIC）最新數據顯示，2024-2025財年破產的建築公司數量增至1567家，創下歷史新高，而2014-2015財年這一數字僅為611家。
在破產潮加劇的背景下，行業領袖擔心，根據《全國住房協議》，新州到2029年建造37.7萬戶新住房的目標可能無法實現。不過，對購房者而言或許有個好消息：昨日公布的通脹數據讓經濟學家們相信，下月可能會迎來降息。
房地產基金集團Oliver Hume的首席經濟學家Matt Bell表示，最新通脹數據處於央行2%至3%的目標區間內，這可能會促使央行在8月降息。他補充稱，這一數據對「抵押貸款持有者和購房者來說是個好消息」。
此前，澳洲央行在7月違背市場對降息的預期，維持當前3.85%的利率不變。CreditorWatch首席經濟學家Ivan Colhoun表示，他預計利率將降至3.6%。
（圖片來源：《每日電訊報》）
買家代理Diane Klem-Goode將當前的房地產市場描述為「房源有限」且「瘋狂」。
「情況很棘手，因為房源有限，而隨著降息，又有一波人重新入市，競爭非常激烈。儘管利率下降了，但房價的漲幅更大。」
她目前正在幫女兒尋找首套房，稱自己在職業身份和父母身份之間艱難平衡。「顯然，你希望給孩子最好的。作為父母，這是一筆充滿情感的購置；但作為專業人士，我知道我們需要更多房源。」
澳洲城市發展研究院新州分院負責人Stuart Ayres表示，人們真切擔憂建築行業可能會陷入停滯。
「建築企業的成本急劇上升，許多企業因此面臨壓力，越來越多的企業被迫破產。如果沒有有競爭力的建築企業來承接建設工作，開發商就無法交付我們所需的住房。」
「稅收、合規和監管要求，以及熟練勞動力的短缺，都給企業帶來了成本壓力。消費者難以承擔與建造成本相匹配的公寓價格，建築商根本沒有任何利潤空間來消化這些成本。」
他警告，如果新州政府繼續將所有住房建設的希望寄托在填充式開發上，而不增加綠地開發項目，那麼該州將越來越難實現住房供應目標。
城市特別工作組負責人Tom Forrest直言，建築商正面臨「嚴峻現實」，「建築行業的低生產力加上勞動力短缺，如今已開始產生負面影響」。
（圖片來源：《每日電訊報》）
Forrest將問題歸咎於政府收費上漲，以及澳洲建築、林業、礦業和能源工會（CFMEU）推動提高勞動力成本——這是建築公司難以克服的又一障礙。
Owners Corporation Network政策主管Karen Stiles表示， 業主承擔成本上漲的後果「嚴重到導致自殺【相關閱讀:安樂死根本安樂不了，別宣傳了】、婚姻破裂和健康問題」。
Stiles表示，由於住房所有者保修保險的上限為34萬澳元，「通常連修復缺陷的成本都不夠」，購房者的投資「沒有任何安全保障」。
建築行業的破產數量在各行業中居首，已超過疫情前水平的兩倍多，而消費者往往最終要為此買單。建築廳長Anoulack Chanthivong表示，「破產數據令人擔憂」。
「雖然由於市場經濟波動，政府無法直接控制企業破產數量，但我們會加強對建築行業的監管，提高行業標準，儘可能保障購房者的權益。」
「在新州政府的預算中，我們為新州建築委員會額外提供了1.45億澳元資金，以確保其能通過提高建築標準和加強問責制，繼續增強人們對建築行業的信心。」
4.澳洲多地房價「跳水」，
退出百萬俱樂部
儘管過去一年澳洲整體房價上漲4.6%，創下歷史新高，但各地漲勢並不均衡。
布里斯班、珀斯、阿德萊德等城市強勁上漲，反觀悉尼、墨爾本、堪培拉與霍巴特則表現疲軟。
最新數據顯示，一些去年還是「百萬澳元俱樂部」成員的區，如今房價已經跌破七位數大關，它們大多位於悉尼和墨爾本。
（圖片來源：Property）
有37個區的中位價在曾突破100萬澳元后，如今已跌至這一關口以下。
維州Ballarat的Lake Wendouree房屋價格跌幅最大，緊隨其後的是莫寧頓半島的Rye，房屋中位價下降14%，至95萬澳元。
過去一年，莫寧頓半島不止這一個區退出「百萬澳元俱樂部」，Dromana（94.65萬澳元）和Pearcedale（93萬澳元）也未能倖免。
房價中位數跌破100萬澳元地區
在疫情封城時期，許多澳洲人從城市搬遷至鄉鎮，推高這些地區房價。但隨著利率上漲，買家熱情迅速退潮，房價也隨之回調。
Trentham位於墨爾本市中心西北約75分鐘車程處，其房屋中位價暴跌10%，至95萬澳元。
維州Gisborne的房屋價值下降2萬澳元，中位價為98萬澳元。2022年，當真人秀改造節目《The Block》來到這裏時，該地區的房屋中位價為120萬澳元。
當地中介Kirrily Evans表示，「疫情和節目效應吸引大量城市買家，帶動房價上漲。但利率快速上升后，墨爾本買家明顯減少，我們更多是面對本地換房人群。」
在新州，悉尼西北邊緣的Kurrajong Heights房價較一年前下降約6.2萬澳元，而西南遠郊的Bargo則比去年便宜了3萬澳元。
（圖片來源：Property）
Darlinghurst公寓中位價現在已低於100萬澳元，最近有更多投資者在出售價格較為親民的公寓。
REA集團高級經濟學家Anne Flaherty表示，這些數據表明，隨著疫情期間的繁榮在利率上漲后逐漸消退，許多城市邊緣以外的宜居型區房價持續下跌。
「這些地區在疫情期間出現了極高的需求，而且在很多情況下，其中一些區的房價已經連續幾年處於回調狀態，由於持有成本高企和利率上升，這些區的待售房產數量可能有所增加。」
公寓價中位數跌破100萬澳元地區
然而，最近的降息可能會為房價提供支撐，這或許標志著一個適宜的購房時機。
Evans表示，最近來自城市買家的需求增加，這表明隨著利率下降，Gisborne房地產市場的低迷期可能即將過去。
「在過去三四周里，買家活動出現了轉變，」Evans說，「隨著利率再次開始下降，情況正開始好轉。」
在公寓市場，跌幅最大的出現在墨爾本東部，Canterbury、Kew East和Ivanhoe East的公寓中位價比去年同期便宜了20多萬澳元。
即便經歷了如此大的跌幅，它們仍是墨爾本公寓價格最高的區之一。
悉尼情況類似，在Darlinghurst、Glebe和Leichhardt等內城區，一套普通公寓的價格現在已低於100萬澳元。自2022年利率開始上升以來，這些區的公寓價格一直在下跌，而房屋價格則呈上漲趨勢。
此外，悉尼華人區Zetland的公寓加中位數也跌破了100萬澳元大關，跌幅為3%。
Flaherty表示，面對成本上升，許多投資者最近一直在退出公寓市場。
「我們發現投資者拋售現象持續處於較高水平，尤其是在維州。」
房地產經紀人Fraser Turvey表示，Darlinghurst公寓中位價的下降可能是由於更多投資者在出售價格較低的公寓。
「該地區低價房產的成交量有所增加，投資者可能發現，由於過去幾年利率有所上升，他們的利潤空間變小了。」
5.新州公務員面臨「裁員潮」！
澳洲新聞集團7月30日報道，新州公立部門再度面臨裁員風波，TAFE NSW預計將裁撤約100個崗位，成為最新一輪精簡編製的受影響機構。
就在上周，新州交通局（Transport for NSW）宣布裁員近1000人，而新州唯一專責偏遠地區事務的部門也將削減165個崗位。
（圖片來源：澳洲新聞集團）
此次TAFE NSW的裁員將不涉及教學崗位，受影響的多為數字化、產品及質量部門的行政人員。
TAFE NSW的一位發言人表示，該機構正在「調整運營模式，以更好地契合學生、業界與社會的需求」，這項調整將包括「在組織內部整合部分崗位」。
該發言人稱：「上周，TAFE NSW的員工受邀就運營模式的進一步調整方案進行意見徵詢，其中包括確定約100個（凈）崗位可能不再需要。需要強調的是，這些崗位均不涉及教學崗位。」
「這些擬議的變動符合2024年新州職業教育與培訓（VET）評估報告的建議，也支持2025年TAFE NSW章程中的服務承諾。」
（圖片來源：澳洲新聞集團）
發言人補充稱，在諮詢、審查及調崗程序完成前，最終的裁撤崗位及其所在地點尚未確定，「TAFE NSW將在整個過程中持續向所有相關方通報最新進展。」
這位發言人還表示，自2023年以來已新增了約500個職位，其中包括大量教學崗位，「以引入更多教師加入TAFE NSW」。
據《每日電訊報》獲得的內部文件顯示，此次裁員主要集中在中層管理崗位。
新州州長Chris Minns在競選期間曾承諾，將削減15%的高級公職人員職位。此次新州交通局及初級產業與地區發展廳的裁員被認為正是踐行這一承諾的一部分。
Minns上周在面對媒體時表示，此次裁員「並非突如其來的惡意決定」，也不會減少公職體系的總人數。
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