澳洲頂層公寓降價500萬成交！過去10年，澳首府城市房價漲幅排行揭曉
01過去10年，澳首府城市房價漲幅排行揭曉！
過去，阿德萊德的房主必須持有一處房產數十年，才能收穫有意義的增長回報，但現在情況已經大為不同。
RealEstate網站報道稱，最新數據顯示，過去10年間，阿德萊德的業主享受到全澳最高的資本增值。
根據房地產平台PropTrack的最新數據，阿德萊德大都會地區的獨立屋價格在過去10年間每年平均上漲7.3%，中位價現已達到85萬澳元，漲幅居全國首位。
一直以來，阿德萊德房市以穩定但增幅緩慢而聞名，但疫情后吸引大量人口遷移至南澳特別是來自墨爾本的人口，不僅打破了過去人口不斷外流的局面，也大幅推高需求、進而推漲價格。
類似的人口遷移和房價飆漲也出現在霍巴特和布里斯班。
霍巴特緊隨阿德萊德之 后，房價在過去10年裡每年上漲7.2%，至71萬澳元，其次是布里斯班（7.1%，至 94.5萬澳元）、悉尼（6.2%，至150萬澳元）和首領地（5.6%，至96萬澳元）。
阿德萊德在過去5年內的房價漲幅也是全國第一，高達77.8%。布里斯班 （73.4%）、珀斯（72.7%）、悉尼（59.2%）和霍巴特（37.9%）同樣位居前五。
南澳房地產協會（Real Estate Institute of South Australia）首席執行官 Andrea Heading表示，阿德萊德房價強勁增長背後，不僅是因為人口流入驅動，「可負擔性」也是關鍵因素之一。
同時，越來越多來自悉尼、墨爾本等高房價地區的投資者也開始布局阿德萊德，尋 找『以小博大』的投資機會。
阿德萊德近年來最強勁的漲勢可能已經過去，不過也有專家認為，聯邦政府即將在 10月全面放開的5%首付購房計劃，有可能再次刺激市場。
02澳頂層公寓降價$500萬成交！亞裔商人$1770萬拿下，還要徹底翻修
億萬富翁賽馬馬主、墨爾本Crown Casino綜合體開發商Lloyd Williams，已將其位 于墨爾本「Tower of Power」的豪華頂層公寓以1770萬澳元的價格出售給柬埔寨商人 Kith Meng。
這套一層半的公寓位於Albert Rd，可以俯瞰St Kilda Rd，還能眺望Albert Park Lake、Port Phillip Bay、市中心以及附近的Shrine of Remembrance。
Williams所有的地產開發公司Hudson Conway，將一棟位於市區邊緣的辦公大樓改 造為高端公寓樓，他本人在此居住了30年。
在Financial Review Rich List 2025 中，Williams以10.3億澳元的凈資產排名第157位。
作為知名賽馬馬主，Williams更因在賽馬場上的勝利而聞名，保持著墨爾本杯7次奪冠的紀錄。
房產記錄顯示，Kith Meng是柬埔寨投資與開發公司Royal Group的董事長兼首席執 行官，以及該國商會會長，他已完成對Williams公寓的交易。
Meng於1981年移居澳洲，在堪培拉學習和工作，隨後於90年代初返回柬埔寨。
在其 創辦Royal Group的兄長於1994年去世后，Meng接手該公司。
這筆交易由Kay and Burton的Gerald Delany和Oliver Booth負責，今年3月，該頂 層公寓最初掛牌價為2000萬至2200萬澳元。
Delany表示：「這是一套非常獨特的公寓，有一層半，且非常寬敞。」
Williams則表示：「這凸顯了人們對這棟樓的信心，這棟樓的公寓轉售率很低，持有率很高。」
這套頂層公寓佔地1280平方米，內設大理石地板、木飾面櫃體以及定製鑲板牆面。
住戶可使用大樓內的桑拿房、游泳池、健身房、蒸汽房及會客休息室。在過去30年，該大樓最高5層的公寓僅有兩套易手。
去年年底，已故Sir Rod Carnegie的公寓以712.5萬澳元的價格成交，掛牌價為650萬至750萬澳元。
同為墨爾本商界知名人士的Carnegie於1995年以656250澳元的價格購入該公寓。
買家是Rodney和Janet Spooner夫婦，他們因擁有位於Scoresby的Caribbean Park 商業園區及湖泊而聞名。
然而，墨爾本知名買家代理Matthew Cleverdon表示，雖然「Tower of Power」因裏面住著眾多知名人士而聞名，但隨著樓齡的增長，加之市場出現了更新的高端選 擇，這棟樓已失去往日「風采」。
「顯然我們不會為這套公寓支付1700萬澳元，因為它需要進行徹底的翻新，包括廚房等全面改造。不過，在當前的市場環境下，公寓所提供的安全性和生活方式，對某一類買家而言仍極具吸引力。」
03$100萬預算，在悉尼買不到獨立屋！
本季度，全澳首府城市的獨立屋中位價突破100萬澳元大關。這也意味著，在大部 分城市中，曾被視為「富裕階層」專屬的價格，如今只夠買一套距離市中心較遠的普通住房。
根據PropTrack最新發布的房價指數，截至7月，全澳首府城市的獨立屋中位價已達 108.2萬澳元。
高級經濟學家Anne Flaherty表示，除堪培拉以外，全國各首府城市的房價都在上漲，目前堪培拉的房價中位數為95.9萬澳元。
她指出，「更低的利率將提高貸款能力，也進一步推動房價上漲」，但同時強調「可負擔性仍是許多購房者面臨的最大障礙」。
目前，一些城市的百萬預算只夠在偏遠區或選擇面積小、年代舊的房子。
儘管如此，如果購房者願意妥協地點、大小或房齡，依然能在部分城市尋找機會。
然而，即便是傳統意義上的「二線城市」，如布里斯班、阿德萊德和珀斯，過去五年房屋中位價漲幅也接近90%，迫近甚至超越百萬門檻。
過去五年，阿德萊德獨立屋價格上漲了近90%，成為全國表現最強的首府城市。
目前阿德市區和Hills的中位房價約在125萬澳元左右，不過在阿德萊德北區（中位 價約73.5萬）、南區（約89.4萬）及西區（約98萬）仍可找到百萬以下房源。
布里斯班目前房屋中位價為107萬澳元。
房地產中介Ben Carroll指出，在靠近市中心的東部區域（如Wynnum West、Hemmant）買一套獨立屋，百萬預算往往只能選擇：只有一衛的戰後老房（佔地約450平方米，保養尚可但外觀陳舊；在郊區小型地塊上建築的新房；或乾脆換購聯排住宅或公寓。
悉尼仍然是澳洲房價最貴的城市，當前獨立屋中位價為156萬澳元。
在內城區、海港或熱門海濱區，百萬預算基本等同「出局」。
不過，在遠西或西南區域，如Gregory Hills、Camden和Campbelltown等地，依然 可以找到符合預算的選擇。
不過中介Zac Cronin表示：現在許多家庭迫於預算壓力，寧願選擇公寓也不再堅持買獨立屋。
墨爾本目前中位獨立屋售價為98.3萬澳元，儘管低於悉尼，但仍邁入「百萬俱樂部」。
受限於預算，買家多轉向外圍區域，比如東北區，中位價約81.4萬；西區約69萬；西北約74.3萬；東南約81.5萬。
這些區域仍有不少符合百萬預算的房源。
目前最具「性價比」的仍是霍巴特與達爾文，這兩個城市的房價較低，即使靠近市中心，也仍舊可以用不到100萬澳元的價格買到獨立屋。
04「收入上升、利率下降」：地產迎來順風局
在剛剛過去的一年，聯邦銀行（CBA）對商業地產的承諾新增 105億澳元，遠超2024年的承諾。其在商業地產的總敞口已達 1054億澳元，其中對住宅開發的涉足較少。CBA在財報中強調其「高質量抵押組合」和「多元化增長」，並點出市場環境正在「改善」。
Charter Hall首席執行官 David Harrison 對投資者表示，隨著「估值周期的拐點已至」，2025財年是一個「明顯的轉折年」。
「現有投資者和新進入的資金看到的情況與我們一致：在風險回報比上，澳大利亞是全球核心地產投資的最佳市場之一。」
瑞銀（UBS）分析指出，約68%的A-REIT（澳洲房地產投資信託）財報推動了盈利預期上調，平均上調幅度約1.5%。
Goodman股價在業績發布當日一度突破37澳元，但隨後回落至34澳元左右。儘管其預測2026年盈利將再增9%，但瑞銀將評級下調至中性，理由包括：估值吸引力下降、數據中心開發進度低於預期、運營指標未達高預期。摩根大通雖下調目標價至38.5澳元，但依然維持「增持」評級。
寫字樓依然是行業拖累，Dexus、Centuria Office、Abacus等集團仍受困於空置與區位問題。
Dexus CEO Ross Du Vernet 直言：「如果你在錯誤的地段，你只能被迫接受價格。」
相較之下，零售表現最亮眼。
Scentre Group（西田購物中心母公司）42個商場中29個滿租，收入與融資成本雙改善，上調了分紅預期；
Vicinity Centres CEO Peter Huddle 稱組合「幾乎全滿租」，租金生產率超越租金增長，預留了進一步提租空間；
Charter Hall Retail CEO Ben Ellis 表示，「便利零售的投資需求驚人」，疊加收入上升，估值將繼續增長。
工業與物流在本輪業績中不再是焦點。因新增供應增加、租金增速放緩，市場更關注此前疫情期間需求爆發所埋下的「租金增長紅利」。
總體而言，供應依舊受限，人口持續增長，構成地產的基本支撐。建築成本通脹已回落，但自疫情以來40%以上的成本累積上漲，讓大多數新項目依舊不經濟。
Dexus的Du Vernet說：「建安成本依舊是挑戰。下一個周期的驅動力將是基本面。」
他還指出，投資者對醫療地產、長租公寓、數據中心等另類資產的熱情正逐漸回歸零售、工業、寫字樓等傳統板塊。
Centuria聯席CEO John McBain 預測：2026年將是「更具吸引力的地產投資環境」。
SG Hiscock投資總監 Grant Berry 則認為，未來可能出現「選擇性收購、資本籌集以及部分併購」。
不過，HMC Capital CEO David Di Pilla 也提醒：「這一過程不一定是線性的。」
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