崩盤! 多倫多房市大跳水! 連跌10個月! 房貸利率不斷下滑, 爆發”提前解約潮”
多倫多房市大跳水 已連跌10個月
據《星報》12月3日報道，多倫多地區的房屋銷售在11月大跳水，房價也連續第10個月下跌。
TRREB（多倫多地區房地產局）周三發布的11月房市報告顯示，11月的銷量同比下降了15.8%，平均房價跌了6.4%，降到103萬加元。
圖源：51記者拍攝
從價格來看：
獨立屋同比跌幅最大，跌了9%
半獨立屋跌了4.8%
鎮屋跌3.7%
公寓跌1.7%
獨立屋的價格一般都比較高。一旦這類房子的交易量減少，就會讓整體數據看起來跌幅更明顯。
自2022年2月的高峰以來，多倫多各類房型的平均成交價已經跌了22%。其中，公寓價格已經跌了15%。
從銷量來看：
公寓跌得最厲害，銷量同比暴跌21.8%
獨立屋的銷量也不樂觀，同比大幅下降了11.4%
公寓市場目前正經歷一些專家口中的「崩盤」：銷量和價格不斷往下掉，投資客紛紛撤離，而首次買房的人又嫌公寓面積太小，不願意接盤。
報告說，想買房的人大多還在觀望，等著更好的經濟消息。
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房貸利率大跌! 加拿大房主掀起”提前解約潮”
對於那些手裡有房的人來說，房貸利率成了一個大問題。
自2023年10月以來，固定利率一路下降，根據Ratehub數據，截至11月底，五年期固定利率甚至低至3.79%。如果你在2022或2023年續了固定利率房貸，那麼現在的你，可能正感到後悔。
現在，有一個好消息是：即使你被「鎖死」在固定利率里，你仍然可以選擇提前終止現有房貸並以更低的利率重新貸款。
但壞消息也同樣明確：這樣做會付出不小的代價，有時金額相當驚人。那麼，值不值得？
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目前，有不少房主為了省出一筆錢，已經開始考慮，甚至已經行動——終止當前房貸，以更低的利率重新貸款。
渥太華持牌房貸經紀、LowestRates.ca專家Leah Zlatkin表示：這完全取決於嚴謹的數學計算。「數字不會騙人，」Zlatkin說。
「很多人只憑直覺，但直覺很可能是錯的。你需要看真實數字，找出是否真的能省錢。」
如果你也想加入這波「解約潮」，不妨按照下面的步驟，看看你的情況是否值得「折騰一番」。
第一步：你是什麼類型的房貸？
Rates.ca的房貸與房地產專家Victor Tran表示，你必須先弄清楚兩點：你的房貸是固定利率還是浮動利率？
是可提前終止（open mortgage）還是不可隨意終止（closed mortgage）？
如果是open mortgage，一般可以無罰金提前終止；但closed mortgage的罰金可能非常高，取決於房貸類型，剩餘年限和新舊利率差。
對於固定利率房貸，利率在整個期限內都不變（通常是三年或五年）。此類房貸的罰金通常是三個月利息或利率差額罰金（IRD，計算複雜）中更高的一項。
True North Mortgage創辦人兼CEO Dan Eisner 表示，不同貸方對IRD的演算法略有不同，有時甚至差異巨大，「這些IRD罰金可能非常殘酷。」
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第二步：如何計算罰金
要計算罰金，你需要知道：你當前的利率與新利率的差額，以及銀行因此損失的利息是多少。
例子：假設你在2023年11月簽了一份五年期、6%的固定房貸（當時確實可能），剩餘房貸餘額為50萬加元。
根據道明銀行（TD）的在線計算器，罰金將接近3萬加元。
Tran說，多數客戶沒有這麼多現金，因此只能通過重新貸款（refinance），把罰金加入新的房貸餘額。這又需要：重新資格審核
可能重新估值（appraisal）
法律手續
原房貸註銷費用（幾百元不等）
律師與估值費用
Tran解釋判斷是否「值得」的關鍵公式是：如果新的房貸餘額在到期日時低於原房貸餘額，而且「差額」大於罰金及所有費用，那麼就值得提前終止或重新貸款。
換句話說：只要總體能省錢，就值得。
Tran也遇到過少數客戶，即便算下來不「打平」，也願意付罰金。因為他們相信到續貸日利率可能更高。「2020–2021年利率不到2%時，我處理過一些這樣的案例，他們最後賺到了。」
「短痛換長利。」
實戰案例：利率差看似很小，但結果差很多
一位客戶提前終止了固定利率房貸。原利率5.99%（五年期固定），新利率4.45%（五年期浮動）。聽上去差不多，但每月房貸立省359加元！
房貸簽於2023年9月，他們花了7,000加元提前終止，這筆錢是自掏腰包，而非加進貸款。扣除罰金后的凈節省為20,597.57加元。現在他們的浮動利率已降至 3.45%。
然而Eisner也提醒：「當利率下降時，IRD罰金會上升，這是雙刃劍。」
不用罰金也可能降低利率
Tran說還有兩個途徑，可能讓你在不付罰金的情況下獲得更低利率：混合新舊利率並延長年限
混合利率並提高貸款額度（重新融資）
這兩種利率都不會像重新簽新房貸那麼低，但比原利率更有優勢。不過，如果你付不起罰金或相關費用，可能間接傷害信用分。
Zlatkin將房貸比喻為「雪花」：「每一份都不一樣，所以一定要仔細閱讀條款。」
她表示，一般來講，提前終止房貸的「最佳時機」，通常是在期限最初或接近續貸前的幾個月。有些貸款機構在頭六個月或接近續貸時設有「免罰金提前終止」條款。
總之，建議有次想法的房主諮詢貸款專家，慎重決定。
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