墨爾本這幾個地方公寓大虧，但還要建更多
這筆賬算不過來了
墨爾本內東南多個被列入 「高密度發展」 計劃的熱門區域，
近期出現大量公寓虧本出售的情況。
數據顯示:部分區域虧損成交比例高達42%，引發業內對未來高層項目可行性的擔憂。
維州政府已將Armadale、Malvern、Prahran、South Yarra和Windsor納入60個 「交通活動中心」 名單，
鼓勵在火車站和電車線路周邊建設更高密度住宅。
其中，Malvern、Prahran和South Yarra部分地段允許最高16層建築，
Armadale和Windsor部分區域則可建至10層。
不過，房地產研究機構Cotality的最新數據顯示:這些區域不少公寓正以低於買入價出售。
2025年11月前三個月，South Yarra有41.9%的公寓成交為虧損，
Prahran為34.9%。Windsor虧損比例為25%，Malvern為22.7%，Armadale為17.3%。
Quantify Strategic Insights數據主管Angie Zigomanis表示：儘管這些地段配套完善、交通便利，
但在當前建築成本高企和利率上升的背景下，
開發商很難以可負擔的價格建造出自住買家真正願意購買的公寓。
他表示：關鍵問題是，市場是否有足夠多的人願意以開發商需要的價格買單？
一套兩居室公寓，售價可能要 「8字頭」 起，項目才能算得過賬。
目前，僅Malvern的公寓中位價接近這一水平，
為794,291澳元，過去一年上漲5.3%。
而Prahran、South Yarra和Windsor的中位價都在50萬澳元中高段，Armadale為672,170澳元，
且這些區域價格均低於一年前。
Zigomanis指出:買家完全可以用更低價格買到現成公寓。
他說：現成的公寓可能只是五年樓齡，仍算 「新房」 ，可以直接入住，建築問題也基本解決。
相比之下，開發商需要達到的預售價格，目前市場需求明顯不足。
在啟動高層項目之前，開發商通常需要完成大量預售以獲得融資，
而預售買家多為投資者，因為自住者更希望看到實物再決定。
但為投資者打造的產品，與面向自住者的公寓往往存在差異。
Zigomanis表示：租客未必像自住者那樣在意內部空間或配套。
於是問題就出現了——開發出來的產品未必是市場真正想要的。
儘管如此，研究顯示增加住房供應有助於改善可負擔性。
例如紐西蘭奧克蘭在規劃改革后就取得一定成效。
本周公布的數據也顯示：在建築審批領先全澳的首都領地，過去五年租金漲幅最為溫和。
而在審批較為充足的首都領地和維州，房貸規模增長也相對較小。
但實際落地仍面臨挑戰。
在Armadale，被規劃為高層發展的區域覆蓋了知名的High St商業街，
但部分居民對此並不認同。
住在附近Caulfield的Erica Romer表示：這會拉低區域形象，如果配套保障房一起建，人員構成會變複雜。
我並不是反對這些人，他們當然需要住房，
但保障性住房不應該出現在每個區域。
也有居民認為，新建公寓難以真正緩解住房危機。
當地居民Cary Stynes表示：這裏的公寓價格會非常高，輕鬆超過100萬澳元，
買家也會是比較富裕的人。最多只是鼓勵部分人換小房而已。
對此，Zigomanis認為政府在部分區域規劃市中心高層項目未必符合典型 「換小房」 買家的偏好。
他表示：很多換房族更希望住在安靜、有綠樹環繞、離主街稍遠的地方。
Cotality研究主管Gerard Burg指出：South Yarra和Windsor Chapel Street一帶的虧損交易較多，多數是面積較小的公寓。
他表示：小戶型資本增值潛力相對有限，不如一些更可持續的開發項目。
Burg同時強調：過去幾年建築成本大幅上漲，開發商必須在財務上算清楚賬才能啟動項目。
他認為，大戶型更具可持續性，也更吸引自住買家。
如果要在高密度環境中養育家庭，就必須提供更多配套設施，
這對開發來說是挑戰。
澳洲住房與城市研究院（AHURI）負責人Michael Fotheringham表示：目前問題不在規劃審批，而在項目可行性。
他說：政府現在連已獲批項目都難以開工，
不是因為規劃問題，而是因為算不過賬。
已有大量獲得批准的項目尚未動工，數量達到六位數。
問題在於，雖然拿到許可，但做不下去。
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