悉尼墨爾本學區房，爆了！新州新房嚴重供應不足
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學區房溢價達10%！家長多花$9萬買房也不供私校，悉尼墨爾本多地漲幅驚人
以目前全澳約90萬澳元的中位房價計算，5%至10%的學區溢價意味著購房者需額外支付4.5萬至9萬澳元。Raine & Horne執行主席Angus Raine表示，為了確保孩子能進入心儀的公立學校，家庭通常準備了至少5%的價格溢價。面對激增的教育成本，家長們正密集利用學術記錄網站尋找優質替代方案。
南澳在學區溢價方面目前處於領先地位。在Glenunga、Linden Park和Burnside等地區，划入Glenunga International High School學區內的房產成交價，通常比區外同類房產高出近10%。
類似情況也出現在Adelaide Botanic High和Norwood International等名校周邊，相關郊區的房價漲幅約為5%至10%。
此外，Unley High周邊的Netherby和Highgate等郊區通常也能多賣約5%的價格。Raine指出，在阿德萊德這類拍賣密集的市場，多組家庭為爭奪同一學區席位而激烈競價，這種面對面的心理博弈進一步推高了溢價水平。
昆州的教育資源爭奪戰則集中在布里斯班的St Lucia至Indooroopilly一帶。
划入Ironside State School和Indooroopilly State High學區的房屋，其溢價已逼近10%。而South Brisbane的Brisbane State High、West End State School等校區房產，成交價也普遍比界外同類房屋高出3%至6%。
Raine提到，在某些地區，僅僅因為住在街道的「錯誤一側」就會喪失入學資格。因此，買家對準確的地址證明文件前所未有的重視，靠近名校依然是許多澳洲家庭購房的首要準則。
在維州，Balwyn High School依然是學區溢價的「定海神針」，其周邊郊區的溢價已穩固在8%至10%之間。
其他熱門地區同樣漲勢驚人：在Werribee追求Suzanne Cory High的買家面臨5%至7%的溢價，而Northcote High的學區溢價也保持在7%左右。
值得注意的是，自2020年疫情以來，熱門學區房的需求持續走高。Raine分析認為，封鎖經歷讓家長更關注生活穩定性，而移民回歸帶來的潛在增長，也促使買家對學區房溢價產生了更高的心理預期。
悉尼的學區競爭同樣進入了「逐街爭奪」的階段。Willoughby Girls High School、Epping Boys High等名校的溢價約在3%至6%之間。而在Upper North Shore地區，Killara High周邊的入學資格細微差異，往往導致房價波動達數萬澳元。
Raine & Horne Lindfield董事 Tim Boyan 表示，溢價幅度取決於房產本身的品質及整體市場狀況，但為了鎖定入學名額，家庭支付數萬澳元的額外成本已成為常態。
阿德萊德負責人Con Pappas指出，預算壓力和移民模式正重塑需求。像Glenunga International High School這類擁有針對性學習項目的學校，深受新移民家庭青睞，這種人口結構的變化也直接反映在房產定價上。
銷售代理James Trimble則認為，私立教育的高昂成本正將家庭擠出該市場。目前阿德萊德部分頂尖私校年學費已達3.5萬澳元。
Trimble表示，許多南澳家庭正在權衡：是花50萬澳元供孩子讀完私校，還是多花錢買學區房。后一種策略不僅能節省巨額學費支出，還能在未來轉手房產時享受強勁的資產增值回報。
在大都市圈之外，新州Central Coast正成為新興的教育樞紐。隨著紐卡斯爾大學（University of Newcastle）Gosford校區即將在2026年開放，買家已聞風而動。
Raine & Horne Gosford負責人Geoff Tilden表示，雖然精英學校Gosford High School仍是吸引力所在，但更多買家已開始關注當地不斷擴大的教育基礎設施，並將其視為支撐房價長期升值的關鍵因素。
面對激烈的競爭，家長們正通過調整「購房心愿單」來留在學區線內。許多家庭寧願接受更小的地塊、單車庫或較舊的房屋，也要換取確定性的入學資格。
專家建議，由於許多學校在8月發放通知書，家庭應儘早行動。學區邊界並非一成不變，務必通過官方地圖核實準確地址，並提前整理好相關的證明文件。
關於「郵編抽獎」引發的教育公平爭議不斷，Raine建議政府應擴大熱門公立學校容量並審查招生制度。但在政策落地前，市場早已給出了答案：一個清晰的學區邊界，其價值可能高達9萬澳元。
02
新州住房目標落後41%！反對黨黨魁炮轟州長：若勝選將減免印花稅
新州自由黨黨魁Kellie Sloane明確表示，計劃將明年的州選舉打造為一場關於住房危機的「全民公投」。
她警告稱，新州歷史正在重演，工黨政府在達成住房目標方面的表現令人失望，正步80年前其前輩的後塵。
周一，Sloane在Robert Menzies研究所發表了其自去年底上任以來的首場住房專題演說。
她指出，儘管人們常將「孟席斯時代」視為住房自有化的黃金時代，但實際上，這位自由黨創始人當年接手的同樣是一個滿目瘡痍的住房爛攤子。
Sloane分析指出，當年由於移民人數激增，導致1949年悉尼房屋建造成本較1947年猛增28%。
歷史數據顯示，1939年至1949年間，悉尼建房成本飆升了150%。相比之下，2016年至2026年的預估增幅約為80%。
在住房目標的兌現上，Sloane認為歷史正處於驚人的循環之中。
她舉例稱，1949年時的工黨州長Jim McGirr曾承諾在3年內建造9萬套房屋，但據1950年The Daily Mirror報道，其實際交付量比承諾少了43%。
76年後的今天，Sloane批評現任州長Minns同樣陷入了「大開空頭支票」的怪圈。
她直言，新州在履行國家住房協議目標上已大幅落後41%，而鄰近的維州僅落後8.1%。
儘管澳洲統計局上月數據顯示，新州截至11月的一年內房屋審批量增至近5.2萬套，創自2023年5月以來的新高，但形勢依然嚴峻。
澳洲城市發展研究所警告稱，這一增速仍遠低於實現住房協議目標所需的水平，即在2029年6月前必須完成37.7萬套新房建設。
面對危機，Sloane承諾聯盟黨將推出一套助力年輕人安居的務實政策。
其中包括重新引入「首置業者稅收自選政策」，允許買家在預付印花稅或繳納年度地稅間自由選擇。
此外，聯盟黨計劃至少在2029年中期前，凍結工黨政府對新房徵收的1.2萬澳元「住房生產力貢獻費」，並針對換購小房的空巢家庭提供印花稅豁免，以釋放更多住房資源。
Sloane強調，新州自由黨必須交付一份「大胆的住房議程」。
她直言，自由黨人不能僅憑几十年前孟席斯或John Howard時期的成就而固步自封，自詡為「住房自有化之黨」。
她最後警告稱，如果不能在增加住房供應上重新履行承諾，自由黨將面臨徹底淪為「萬年反對黨」的真實風險。
03
悉尼墨爾本布里斯班都有份！Westfield計劃在商場上方加蓋1.6萬套公寓
澳洲最大的購物中心運營商、Westfield商場的所有者Scentre集團正準備在住房領域大展拳腳。
在提交了于旗下6家商場開發超過1.6萬套公寓的提議后，該集團已然成為澳洲住房市場舉足輕重的參与者。
目前，Scentre已獲得在悉尼Westfield Hornsby和堪培拉Westfield Belconnen建設4100套住宅的批准。
首席執行官Elliott Rusanow在周二公布2025年度業績時透露，公司正尋求另外6家商場的開發批准。
這些項目涵蓋了布里斯班的Carindale和Mount Gravatt、悉尼的Warringah商場、堪培拉的Woden，以及墨爾本的Knox和Southland。
Rusanow表示，Scentre計劃對其擁有的670公頃黃金地段進行超越零售性質的再開發。他認為，這些目的地可以發揮比傳統零售更大的作用。通過更好地利用地理位置優越的土地，將其轉向住宅、學生公寓、醫療健康及教育等多元用途，能有效帶動周邊經濟活力。
目前，Scentre的資產組合包括商場、空置土地以及大規模的停車場，其中停車場為再開發提供了巨大的空間。
Rusanow形象地指出，這些土地如今的用途是「存放汽車」，但在未來，它們可以在承載車輛的同時，在上方構建更豐富的社區內容。
財務表現方面，Scentre的營運資金（FFO）增長4.9%至近12億澳元，約合每股22.82分，這一表現超出了市場預期。在計入投資組合收益后，該期法定凈利潤近18億澳元，漲幅高達69.4%。
Rusanow強調，公司戰略側重於挖掘獨特土地資源的潛力，為集團創造長期增長。2025年的業績標志著公司連續第五年實現收益和分紅增長，且這一勢頭有望在未來幾年持續。
與此同時，強勁的零售銷售額為利潤提供了有力支撐。2025年零售額達到創紀錄的300億澳元，較去年增長3.6%。這種熱度在今年1月仍在延續，銷售額同比進一步增長了5.4%。
為了推動大規模再開發，Scentre引入了更多資本合作夥伴。Rusanow宣布，2025年期間通過資產合資方式引入了約22億澳元的新資本，這是集團長期戰略的關鍵一環。
目前，這些重要交易包括以13億澳元將布里斯班Westfield Chermside的50%股權轉給Dexus合資企業，以及向養老金巨頭Australian Retirement Trust出售了Westfield Sydney約19.9%的權益，成交價為8.64億澳元。
此外，悉尼Westfield Bondi也將迎來耗資2.4億澳元的改造。這項計劃旨在將中心的6層空間重新打造為集生活方式、娛樂和餐飲於一體的高端目的地，進一步提升物業價值。
展望未來，Scentre定下了更高的目標。2026年的營運資金收益預期將至少達到23.73分，意味著約4%的年度增長，分紅預計也將同步提升。目前，全澳仍有11家商場具備進一步投資和再開發的潛力。
04
AI正讓投資者陷「變蠢」陷阱！從傳統網站到AI：澳房產交易模式生變
AI技術的飛速發展與社交媒體「網紅中介」的崛起，正深刻改變著澳洲買家搜尋及購置房產的方式。
這一轉變在去年年底愈發顯著。由於擔憂OpenAI的ChatGPT、Google的Gemini以及Perplexity等AI引擎可能導致用戶繞過專業房產交易平台，澳洲各大房地產門戶網站一度捲入全球性的拋售潮中。
與此同時，轉型為「網紅」的房產中介正利用TikTok和Instagram等平台龐大的粉絲群，精準吸引潛在購房者。
對許多人來說，這種對傳統主導模式的顛覆或許備受期待。乍看之下，它不僅實現了信息民主化，還為賣家省去了昂貴的中間環節。但值得注意的是，如今被視為「被顛覆對象」的門戶網站，曾幾何時也是行業的顛覆者，它們只是房產發現演變進程中的一個階段。
回望20世紀90年代，標準的購房流程仍是等待周六的報紙，從只有幾行文字、照片模糊的分類廣告中搜尋房源。隨後，購房者得帶著翻得破爛的Melways、Sydways或UBD等紙質地圖，驅車在各個街道尋找目標地點。
數字化轉型雖為投資者帶來了一系列高效的新平台和工具，但也極大地增加了競爭所需信息的容量與複雜性。
新一波變革帶來了更具吸引力的方案：AI問答引擎與網紅中介提供了更廣泛且個性化的信息。買家現在可以要求AI生成定製化的郊區（Suburb）或街道總結，進行即時的收益率對比，並關注那些品味契合的中介，以獲取所謂的「精選」機會。
然而，便利與個性化帶來的舒適感，往往並不能推動深度調研，反而可能在自認為「消息靈通」的買家與真正了解市場的專業人士之間造成巨大鴻溝。
以AI為例，其編程宗旨是提供幫助並滿足用戶。當答案明確時，這確實是寶貴的特性；但在投資領域，答案往往並非顯而易見，人類的經驗、直覺與風險承受能力在決策中起著不可替代的作用。
目前的危險在於，投資者在不知不覺中抑制了這些固有特質，將複雜的調研過程交給了AI。矛盾的是，這讓他們覺得自己變得無比聰明，而實際做出的決定卻在實質上變得更加草率。
此外，當AI缺乏原始信息時會產生「幻覺」，並以極度自信的語氣給出錯誤答案，用戶極易將其視為真理。雖然明顯的邏輯錯誤容易被識破，但那些微妙的偏差往往會悄然破壞整個決策過程。
不僅如此，AI為了追求「滿足用戶」，往往會瓦解房地產投資中至關重要的複雜性，抹平那些關於評估資產價值的細微且矛盾的細節。由於AI是基於海量數據訓練的，它傾向於提供「共識觀點」，這往往與支撐長期投資成功的「逆向思維」相悖。
社交媒體直銷的興起也為買家埋下了陷阱。買家可能因網紅中介精心策劃的內容產生「數字化親密感」，從而繞過必要的懷疑態度與實地評估。
雖然通過私信（DM）購買房產看似比現場競價更省事，但這意味著買家看到的市場房源更少，且交易過程的透明度遠低於公開拍賣下的真實競爭。值得警惕的是，Instagram和TikTok等視覺平台通常推崇「上鏡」的生活方式資產，而非那些土地價值佔比高、增值潛力強但外表平庸的房產。
這並非否定技術的作用，相反，投資者應廣泛利用這些工具獲取新見解。但工具的好壞取決於使用者的判斷力。
真正的競爭優勢屬於那些能夠拆解數字信息並將其應用於現實世界的人。在現實世界中，房產價值依然由土地、地段和人類慾望的細微差別所塑造，而非由AI演算法或網紅的濾鏡決定。
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