多地樓市暴跌 或有大房企猝死 炒房客麻煩了
作者：觀點
1、一線城市暴跌，樓市拐點已至
11月初，易居研究院公布數據，4個一線城市2017年9月與10月新建住宅成交總量為334萬平方米，同比去年的708萬平方米下降52.82%，創2008年以來新低。
作為全國樓市調控風向標的北京，表現尤為突出。其一，北京新房方面，總共才成交1133套，同去年同時期相比暴跌了52%。其二，北京二手房方面，總共才成交3196套，與去年同時期相比，跌幅簡直是嚇死人，暴跌達到了74%！
據記者調查發現，北京個別區域的房價變動的確很大，比如廣渠門外一套住房，今年6月房價達到了12.4萬元/平米左右，而10月房價驟然跌至6.3萬元/平米左右，短短的4個月縮水49%，跌幅驚人。
再如海淀區，五道口一套兩居室，掛牌價是580萬，大幅降價150萬，單價跌破8萬元；朝陽區十里堡一套大兩居65平米戶型，標價380萬，下調了65萬元。
距離北京中心城區30公里的燕郊更是暴跌！
房價曾如火如荼的燕郊，半年前還是門庭若市、人滿為患的燕郊售樓一條街，如今半年時間里跌幅超過了2/3，卻仍無人問津。
1、過去8個月的時間里，隨著3月和6月河北省廊坊地區兩次出台嚴格的限購政策，燕郊二手住宅單價普遍下跌1萬元，當地有中介稱，許多投資客已經“賠掉了首付”。
2、個別樓盤甚至暴跌2/3。二手公寓住宅中，天洋城四代單價1.2萬-1.3萬，比起4月份的高點3萬多元已經下跌了三分之二，也即67%左右。
3.中介一條街僅剩招牌。半年前還是門庭若市、人滿為患的燕郊售樓一條街，如今已是門可羅雀、無人問津。
記者七八月份來到燕郊時看到，許多中介還會告訴前來詢問的人“價格已經平穩，成交量有上升”。然而3個月過後，不止一個中介人員，向記者表示了對其可能“崩盤”的恐慌。
豈止是北京，漲幅居前的廈門今年更是慘跌，中介掀起關門潮！其實，在今年年初，去年漲幅全球第一的合肥，部分小區房價早就腰斬！
2、近期一系列政策就像投槍匕首，不斷刺向此前上漲過快的房價
1、國土部掀起整頓風暴，嚴厲打擊囤地捂地行為。
最近，國土資源部對住宅用地出讓合同執行情況進行檢查，檢查範圍包括70個大中城市和熱點城市蘇州市。
檢查啥呢？主要是最近4年來，住宅用地出讓合同執行情況，特別是檢查有沒有不按時開工和竣工，把土地閑置著、捂著，造成市場住房稀缺，進而推高地價和房價的行為。
可以想見，打擊囤地投機行為，直接後果，就是土地市場供應將加大，房源供應將進一步增加。物以稀為貴。土地供應多了，房價增速自然下滑！
畢竟，住宅用地是保障住有所居的，不能拿來炒作囤積！
2、銀行對樓市再出重拳
據最新權威統計數據顯示，2017年10月全國首套房貸款利率同比去年上浮了19.37%。
首套房房貸利率最高上浮20%的城市有很多，如合肥。個別銀行甚至停貸；北京首套房最高上浮20%；南京已經停止商辦寫字樓的貸款業務，住宅首套房最高上浮20%。
其他首套房房貸利率最高上浮20%的城市還有廣州、鄭州、武漢、成都、寧波、青島、蘇州等。
樓市貸款額度吃緊，資金短缺，炒房客成本增加，又找不到合適的接盤俠，一段難熬的“苦日子”要來了！
3、一些三線城市，限購限售再升級
以泉州為例，除了此前幾大熱門板塊限購外，最近，連清濛開發區、洛江區萬安街道、台商區、惠安縣黃塘鎮這幾個區域也加入了限購。
不僅限購，而且限售也加碼了。泉州規定：非泉州戶籍家庭在泉州市和本市戶籍跨市本級、縣新購買的商品房，須取得不動產權證滿5年後方可轉讓。
3、或有大房企猝死！
今年，由商務部研究院與中國財富傳媒集團中國財富研究院公布《中國非金融類上市公司財務安全評估報告（2017春季）》。報告有以下要點值得關注：
1、2017年中國25個一類行業中，財務安全狀況最好的行業是紡織服裝行業，最差的是房地產業。
2、財務最安全的100家上市公司里，沒有一家房企。
3、在財務安全最差100家公司中，房地產行業數量最多，達到23家。
4、A股里，至少有43%的上市公司存在“報表粉飾嫌疑”；而在138家房地產上市公司中，71%的企業存在“不同程度的報表粉飾嫌疑”。“報表粉飾”，其實就是“財務造假”比較委婉的一種說法。
從這份報告不難看出，部分房企已經遭遇財務安全問題。其實，這還不當前房企的全部真相。據Wind資訊統計：
2016年，A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元，同比增加10139億元，同比增長幅度達25.93%，平均每家上市房企負債達362億元；總資產總計為6.37萬億元，同比增長幅度達24.76%。這136家上市房企的平均資產負債率為77.26%，去年則為76.55%。
130多家房企，總共借了大約5萬億的錢，平均每家房企的負債率高達77%。也就是說，上市房企的平均槓桿率達到了3.35倍！
一直不差錢的恆大，今年，通過幾輪引進戰略投資，已經融了1300億，這明顯是在降低負債率，為過冬準備！
土地儲備2億平米的融創，資產負債率為91.92%，凈負債率394%，不知道能不能扛過這一波房地產調控！
要知道孫宏斌是吃過歷史的大虧、破過產的，想當年，順馳盲目追求行業第一，投資擴張過快，結果遭遇2005年的調控就死了。
股票說（gps0101tmt）：房地產企業，別看它現在賺了多少錢，那些都是當期利潤而已！一旦遇到嚴厲調控，房價下跌，房產交易量下降，面對90%的負債率，那是直接死一死的節奏啊！
那麼問題來了….
2018年，第一個出問題的大房企會是誰呢？拭目以待吧！
4、炒房客的噩夢剛開始，已經沒有那麼多錢支撐房價上漲了！
昨天，央行數據公布，中國10月份M2（廣義貨幣供應量）同比才增長了8.8%，增速再次創出新低。估計今天，炒房客看到這個數據后，將兩股戰戰，捂嘴發出一聲驚呼！
同時，新增人民幣貸款和社會融資規模也不及預期。
除了上個月稍微反彈，中國的M2增速已經持續9個月走低了。
對房地產，這次國家要擰緊水龍頭了！
此前，大部分炒房客之所以敢使用槓桿，撬動大筆大筆的錢投到樓市，一個最重要判斷，就是中國的印鈔機，還將刷出更多的紙幣。
既然滿世界都是錢，觸目之處充滿了廉價的貨幣，那麼，水漲船高，房價自然會節節攀升。
然而，今天這個8.8%的數據，不僅狠狠地打了這些炒房客的臉，更將讓他們欲哭無淚！
全社會的資金河流的流速在放緩，而且放緩的程度是史無前例的。按以往的規律，一旦M2的增長放緩，樓市就將進入冰凍時期！
最近幾年，中國GDP增速維持在7%左右，GDP總量約70萬億，每年新增GDP約5-6萬億。中國經濟的規模足夠大，但支撐這個龐大經濟體的不是令人驕傲的實業，不是令人仰望的高科技，不是具有競爭力的產業，而是一個擊鼓傳花的遊戲——房地產。
為了創造5-6萬億GDP，需要新增7萬億的房貸。雖然我們通過房地產把經濟穩住了，但是付出了房價暴漲和增大金融風險的巨大代價。當房地產洪流走到今天，手裡傳的已經不是“花”，而是炸彈，是隨時可能摧毀中國中等收入家庭財富的手雷。
國家嚴控樓市泡沫繼續吹大，傷害國本。一方面榨乾了居民的消費能力，廢掉拉動經濟的一駕馬車；另一方面，害怕在美聯儲等世界主要央行的緊縮預期下，貨幣被突然抽走，房地產空中解體，引爆金融危機。
所以，對於當前的樓市，政策層面希望通過限售，控制瘋狂上漲的房價，同時鎖死這些年M2瘋長超發的貨幣，因為只有這些資金無法套現流出，匯率才能保持穩定，消費品市場才不會出現大通脹滔天貨幣形成的洪水威脅才能減小；但是又不希望房地產就此熄火，所以同時鼓勵建設大量的公租房，保證一定的房地產開工規模，確保GDP增速不至於斷崖式下跌。
14億人坐擁300萬億房地產，但是，現在14億人只有26萬億凈存款，房價怎麼推上去？
一旦推不上去，遇到持續拋盤，會是什麼結局？
這也意味著，有史以來超級大泡沫，要被刺破了，留下的豈止是一地雞毛，更可能是漫無邊際的沼澤，投機炒房客永生無法走出！
來源：財經頭條