來源:未知 作者:crystal
我們先來看看Corelogic RP Data數據，比較下澳洲的房屋和公寓。周二(9月13日)，澳洲國民銀行(NAB)發布八月房市報告中給我們更具體的概念。
房屋 PK 公寓
● 悉尼除年漲幅較去年八月大幅放緩外(18.4%降到9.4%)，房屋與公寓價格水平的差距正在拉大，尤其是近3個月，獨棟房屋的價格漲速明顯高於公寓。NAB報告認為，這或許要歸因於高水平的公寓供應，而獨棟房屋需求持續旺盛卻得不到滿足。
● 墨爾本八月漲幅1.5%，近三個月上漲3.4%。房屋價格漲幅遠高於公寓，過去12個月房屋價格漲9.7%，而公寓僅漲4.1%。澳洲國民銀行報告指出，公寓過剩風險主要集中在墨爾本內城特定區域，不過，更廣泛的市場也受到了負面情緒的干擾。
● 布里斯班與墨爾本類似，公寓表現遠不及獨棟房屋，過去一年，前者價格跌0.4%，後者漲4.9%。在布里斯班，新房供應向公寓極度傾斜，獨棟房屋整體供應不足。
NAB報告認為，布里斯班房價漲勢相對疲軟，很難跟上悉尼與墨爾本步伐，但前景十分積極。這裏租賃收益屬全國最高，可負擔性問題遠不及其它大城市嚴重。而房價漲勢不足主要是受昆州與布里斯班經濟欠佳拖累。
澳洲房產市場的近年來持續火熱，原因究竟在哪裡？
1.按揭利率歷史新低
八月澳儲再次降息，是2011年十一月以來的第12次，自那時起，澳洲的官方現金利率削減了325個基點，達到1.5%，為有紀錄以來最低水平。同期，對房市意義重大的按揭利率下降255個基點，目前典型的標準浮動按揭利率是5.25%，折扣率4.45%。上世紀60年代以來，按揭利率從未如此之低，被視為驅動房價上漲的因素之一。
2. 悉尼墨爾本布里斯班 三極凸起
不只低利率在推高澳洲房價。如果僅因為低息，我們應當會看到從首府城市到地方鄉村的全面增長。而事實是，全澳房市表現並不均衡。
行業普遍認為，澳房當前增長周期始於2012年中期。據Corelogic RP Data數據，自那時起，悉尼房價上漲64%，墨爾本上漲44%。布里斯班排在第三，同期上漲18%。墊底的城市是珀斯與達爾文，同期漲8.2%與 9.7%，不過，儘管處於上行周期，兩地房價自2014年起其實在下跌。
3. 人口預測一再拔高
除極低的按揭利率外，還有些因素可解釋悉尼與墨爾本房市的強盛。兩座城市均受益於就業強勢增長、低失業率和海外及州際高移民率。
以悉尼為例。本周一，新州政府更新人口預測數據顯示，悉尼都市區人口將自2011年的428萬增長到2036年的642萬，相當於二十五年將增 213萬人。這比2014年預測的數據拔高16.7萬人。與此同時，新州政府更新了住房需求預測，上次預期2011-2031年間悉尼須增66.4萬套房，修正為，2016-2036年間需增72.6萬套。
4. 買家的焦灼
售房廣告反映出悉尼與墨爾本的低住房存量，讓一些買家更感焦灼。每逢春季，兩市房產掛售數量開始上行，但目前整體上遠低於長期平均水平。
周二晚間，悉尼東郊舉行兩場拍賣會，預定拍售的房產有三分之二提前售出，其餘在不到一小時時間內出清。據澳相關媒體，Savills Cordeau Marshall執拍的13套房產，10套提前售出，根本沒有進入流程。
5. 此起彼伏的新趨勢
自2015年中期開始，悉尼與墨爾本房市都呈放緩態勢，與監管方緊縮信貸，鉗制外國買家需求不無關係。Corelogic RP Data數據顯示，悉尼房價年漲幅由去年7月創出的18.4%峰值回落，到上月，年漲幅已經縮減到9.4%，接近腰斬。類似的，墨爾本房價年漲幅由 14.2%降到9.1%。
並非所有城市都進入減速模式，堪培拉與霍巴特房價在過去一年「加速」上漲。霍巴特房價年漲幅由僅僅1.5%拔高到了現在的6.5%。布里斯班與阿德萊德的房價漲勢更趨溫和，截至8月的年漲幅分別是4.4%與3.1%。而受經濟環境與人口統計學變化拖累，珀斯與達爾文房價持續走弱。