據澳大利亞開發商巨頭Lendlease Group（聯盛集團）本周發布公告稱，其將退出海外房地產建築業務，將海外業務與資產回收，將為公司釋放高達45億澳幣的資本，從而將其重點轉向澳洲本地業務。
在周一的正式公告中，Lendlease公司明確表示，將成立一個全新的資本釋放部門，以專門負責當前正推進的各項交易。
預計所有交易將在未來12至18個月內陸續完成。
此項舉措旨在有效釋放公司約$3.42澳幣每股的凈有形資產，從而顯著增強公司的資產負債表實力。
預計在2026財年結束時，公司的負債率將實現大幅下降，由原先的10-20%區間降低至5-15%的更為健康的水平。
瑞銀分析師在其報告中明確指出：「此戰略聲明旨在消除投資者對於海外業務盈利性問題的疑慮，並宣布將採取有序方式逐步退出相關業務。」
該房地產公司表示，其核心目標是在未來十二個月內實現每年節約 1.25 億澳元的經營成本，同時，公司計劃通過市場回購方案向股東回饋共計 5 億澳元。
然而，需明確指出的是，此次回購計劃並非直接以資本返還形式進行，而是採用市場回購的方式，以優化公司資本結構和提升股東權益。
消息公布當日，從上圖可見，Lendlease Group股價應聲上漲約8%，盤中一度漲幅超10%。
但是筆者認為從中短期來看，此消息並不足以扭轉Lendlease的股價走勢。
資本推動
Lendlease 長期以來一直面臨股東的強烈反對，股東們曾對該公司施加壓力，要求其將戰略重心調整至澳大利亞本土業務。
這一轉變標志著自該公司將財富管理業務轉讓給澳大利亞國民銀行（NAB）以來最為顯著的戰略調整。
由John Wylie的 Tanarra Capital、David Di Pilla的 HMC Capital及Allan Gray投資服務公司聯合持有的Aware Super，這三家機構合計持有近9%的Lendlease股權。
他們積極倡導並推動了Lendlease 放棄國際業務，將主要精力聚焦于澳大利亞國內市場的發展，並在此過程中，促使董事長Michael Ullmer離開公司管理層。
這其實就是所謂的資本透過股權來控制公司的發展方向：當資本擁有足夠的股權時，它可以通過在公司董事會中獲得席位或與其他股東達成協議來直接參与決策過程。這使得資本可以影響公司的戰略、業務計劃、投資方向和運營決策等方面。
通過股權控制，資本可以對公司進行重組、併購或分拆，以實現自己的發展目標。資本還可以通過資本投資、股東會議或其他方式向公司施加壓力，以促使公司在特定領域或市場中發展或轉型。
Lendlease方面，?董事長 Michael Ullmer 表示：「我們認識到，由於面臨結構性挑戰和長期的市場低迷，我們的證券價格表現和證券持有人的回報一直很差。」他上周宣布，他將於 11 月的公司年度股東大會上自願退休。
清算必然到來
Lendlease 的清算日終將到來。
Lendlease 究竟如何拋售國際資產，以多快的速度來拋售，將是其最主要問題。
其可以快速行動並承擔數十億的損失，也可以更加謹慎地行事，盡量將損失降到最低。
無論哪種方式，都必然將會出現大量的資本減記。
過去，我們曾說到過商業地產（寫字樓）價格的崩盤，而Lendlease Group自然是國際房地產市場中大型的玩家之一。
目前預期Lendlease 將計提高達 14.8 億澳元的減值準備，減記其海外項目的投資，虧損主要來自於商業地產，還包括對其美國和英國建築業務的商譽減記。
但其仍維持 2024 財年集團股本回報率預期約7%，相當於稅後營業利潤約4.5億澳幣。
據報道，如果 Lendlease 想要快速且廉價地退出，減記金額可能高達 20 億澳元；如果 Lendlease 行動緩慢並試圖保值，則減記金額可能高達 5 億至 10 億澳元。
如此大規模的資產減記，標志著曾經備受推崇的全球增長戰略將以高昂的代價結束。
Lendlease Group作為全球最大的地產上市公司之一，此舉是否也意味著高息環境下房地產業務的增長也來到了盡頭。
之前我們有提及過重資產的企業在高息環境下，其資產負債表的健康程度會遭受到巨大的衝擊。
其實Lendlease Group也認識到了這一點，相信這是推動其轉型的重要原因之一。
我們簡單粗暴的跟大家算一筆賬，相信大家就一目了然了。
我們就以簡單的一開N的小型房地產開發為例。
過去百分之二點幾的投資房貸款利率，如今已經來到了6%左右。過去4-5%的商業貸款利率，如今已經到來了8%+。不去計算其他，單單就負債端，兩年就增加了至少8%的額外成本。
過去的14年，在0利率的時代背景下，全球面臨了資產荒的情況，資產端價格的增長遠高於負債端。
而現如今，長期的高息環境下，必然將由過去的資產荒轉向資金荒。
資產端的增長速度已然不復存在，而負債端的成本缺將迎來再融資的窘境。
而與此同時，唯一可以維持房地產價格的或正是高息環境下的供給不足。如若市場的降息預期推動了房地產行業更多的行動，或許才會驅使一場大修正的來臨。
結語
截至去年 12 月末，Lendlease 在全球範圍內的在建工程總價值已達到 104 億美元。
其中，備受矚目的墨爾本最新項目 Gurrowa Place，位於維多利亞市場旁，該項目已獲得州規劃部門的批准。
根據項目規劃，該工程將在一塊佔地 3.2 公頃的地塊上，建設一座高達 28 層的辦公樓，並配備約 560 套出租公寓，其中包含部分可負擔住房。
此外，還將建設 1100 套學生宿舍，以滿足多元化的居住需求。該項目的總投資額高達 17 億澳元，將是未來Lendlease最大的項目之一。
值得一提的是，Lendlease Group 在澳大利亞的開發項目的計劃總計額度約 288 億澳元。
即使在Lendlease轉型退出國際業務后，其規模在澳大利亞本土的仍是首屈一指的存在。
筆者非常期待，在專註于澳洲業務后的Lendlease究竟會為澳洲的發展帶來何種影響。
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