01
澳洲房產總值突破11萬億 再創新高
雖然悉尼和墨爾本這兩大城市的房市低迷，但澳洲的住房總價值突破了11萬億澳元，再創新高。
統計局最新數據顯示，2024年第三季度，全國住宅總價值上漲0.2%，達到11.032萬億澳元。
這幾乎是年度經濟產出的5.9倍。國際貨幣基金組織的數據顯示，澳洲的年度GDP（國內生產總值）僅為1.881萬億澳元。
目前，全國住宅總量增至近1130萬套。各地房價漲幅不一，新州和維州的房產總值分別下跌0.4%和1.1%，而南澳大幅上漲了2.4%。
統計局金融統計主管米什·譚（Mish Tan）表示，這種區域差異貫穿全年。「各州住宅總值的增長情況仍然存在差異，反映了當地市場環境的不同。」
較小首府城市的供需不平衡導致房價上漲，推動了全國房產總值攀升，例如，阿德萊德、珀斯和布里斯班的房產掛牌數量持續低於長期平均水平。
而悉尼和墨爾本的掛牌量已接近長期平均水平，市場供應相對更充足。
隨著近期儲備銀行降息，市場預計墨爾本和悉尼市場可能會迎來反彈。
統計局數據顯示，2024年第四季度，澳洲住宅均價下降至97.68萬澳元。
新州仍是房價最高的地區，平均房價超過120萬澳元。
其次是首都行政區，均價為95.68萬澳元，而昆州以92.36萬澳元排名第三。
北領地則是全國房價最實惠的地區，均價剛超過50萬澳元。
02
澳洲住房供應短缺加劇 2024財年缺口達62,000套
在2024財年，澳大利亞住房建設數量比滿足人口增長所需的住房數量少了62,000套，加劇了本已嚴峻的住房供應危機。
儘管如此，這一數據實際上較2023財年（FY23）有所改善——當時住房短缺達到了110,000套。然而，這種改善並非源於住房建設速度的加快（僅比上一年多建了4,400套新房），而是由於人口增長速度的放緩。
截至2024年6月的一年內，澳大利亞人口增長了552,000人，低於前一年同期的638,400人。
根據澳大利亞儲備銀行（RBA）的數據，估算新住房需求時通常假設每戶平均2.5人，同時還需考慮拆遷率，即為了新建住房而被拆除的現有住房數量。各州的拆遷率有所不同，全國平均約為10%。
2024財年，僅有72%的住房需求得到了滿足，而2023財年這一比例更低，僅為61%。
在某些州，住房短缺的情況尤為嚴重。
西澳的住房供應短缺最為突出，該州的住房建設速度在過去六個財年中一直跟不上人口增長的步伐。
在2024財年，西澳僅建成了滿足人口增長需求住房數量的48%，而2023財年這一比例更低，僅為36%。由於住房供應遠遠落後于需求，大珀斯地區的房價在過去一年中漲幅最為顯著。
緊隨西澳之後，住房供應最不足的地區是北領地和昆州，2024財年它們分別僅建成了所需住房的56%和61%。
相比之下，新州的住房供應缺口為26%，維州為18%，南澳為12%。
塔州和澳大利亞首都領地是唯一兩個住房供應能滿足甚至超過人口增長的地區。尤其是在塔斯馬尼亞州，新增住房數量是需求的四倍以上。
儘管政府預計未來10年的人口增長將回歸到疫情前的水平，但當前的住房審批量仍然較低，且遠未達到彌補過去三年住房供應缺口的水平。這表明，澳大利亞的住房短缺問題可能會在未來幾年持續存在，並對房價和租金市場造成更大壓力。
03
澳洲學生住宿需求激增近19%
根據澳大利亞房地產委員會（Property Council of Australia）與諮詢公司Urbis發布的新數據，專用學生住宿（Purpose-Built Student Accommodation, PBSA）床位的供應量在六個月內激增近19%。其中，墨爾本、布里斯班和悉尼佔據了這一快速增長市場的最大份額。
2024年下半年新增的5605張床位，使得該行業的供應總量從上半年約3萬張床位增長至更高水平。這一增長反映出儘管澳大利亞兩大主要政黨都承諾削減國際學生數量以緩解住房壓力，私營部門對專用學生住宿的投資需求依然旺盛。
「澳大利亞對專門為學生提供的住宿需求非常明顯，而市場投資基礎依然穩固，」房地產委員會學生住宿部門負責人托莉·布朗（Torie Brown）表示。
「兩黨均提出減少國際學生對城市住房市場影響的計劃。我們認為，增加學生住房供給、減少學生對私人租賃市場的需求的最簡單方法，是與行業合作，加快專用學生住宿的發展。」
私營部門對學生住宿市場的興趣和資本投入正在迅速增長。今年1月，開發商Scape將其學生住宿資產注入一個60億澳元的開放式基金，旨在讓更多投資者進入這一新興資產類別。
去年，加拿大房地產巨頭Brookfield宣布，將在澳大利亞的學生宿舍床位開發規模擴大至20億澳元，並與本地主要大學合作，提供急需的住宿資源。同年，新加坡主權財富基金GIC以16億澳元的價格將其澳大利亞學生住宿業務出售給Greystar。
市場的復甦勢頭正在增強。根據Urbis的《學生住宿基準報告》，2016年至2024年間，澳大利亞每年平均新增6000張學生床位。然而，這一數字在2024年及2025年預計將減少一半。
報告預測，從2026年起，學生住宿床位的建設將加快，到2027年將恢復到每年新增6000張床位的水平。
目前，全國共有11,102張床位正在建設中，其中85%以上（9,492張）由私人學生住宿供應商提供。此外，全國範圍內已獲批准但尚未建設的床位有14,938張，另有9,565張床位正在等待開發審批。
Urbis董事柯林頓·奧斯特瓦爾德（Clinton Ostwald）表示，澳大利亞東海岸三大首府城市佔據了全國學生住宿市場的主導地位。
「未來三年，預計完工的床位數量將持續增長，開發商正努力進入供應緊張的悉尼市場。」奧斯特瓦爾德表示。
澳洲35,605張學生床位的供應管道中，墨爾本以8,875張床位排名第一，其次是布里斯班（7,118張）和悉尼（6,849張）。
西澳首府珀斯有5,354張床位，阿德萊德3,121張，而澳大利亞首都領地（ACT）僅有406張床位。
「過去12個月里，珀斯的學生住宿供應增長顯著，市場正在積極應對國際學生數量的增加以及長期的床位供應不足問題。」奧斯特瓦爾德補充道。
04
租賃可負擔性降至歷史低點 新州問題最嚴重維州表現好
兩年前，西澳母親羅伊在Broome面臨租金上漲40%的困境，當時租戶平均周租金為895澳元。
如今，據西澳房地產協會（REIWA）最新報告，Broome平均周租金已漲至1000澳元，三個月內上漲11.1%，居民們認為此漲幅不可持續。而羅伊也因無法找到合適租賃房源，無奈賣掉投資房產在Broome購房。她說，房貸現在比租金還低。更有人因為無法承擔這樣的成本增長而選擇搬離。
REIWA主席懷特表示，布魯姆已經達到了可負擔性天花板標準，已經無力承受更高的租金，不能低估、掩蓋或否認這些生活成本壓力真的在傷害大家。
懷特說，，解決問題的辦法是建造更多經濟適用房和多樣化住房，當地房價確實會隨季節波動，但是房源也確實非常緊張，迫切需要找到增加住房供應的方法。
飆升的成本也意味著澳洲租戶正被擠出市場， 可負擔性水平降至歷史最低點。
PropTrack數據顯示，自2008年以來，租賃可負擔性從未如此糟糕。收入中位數為11.6萬澳元的家庭只能負擔2024年7月至12月期間36%的廣告租賃房產，而收入為7萬澳元的低收入家庭只能負擔2%的房源。
PropTrack高級經濟學家兼報告作者摩爾表示，澳洲租戶面臨著18年來最嚴峻的條件，工資增長未能跟上租金上漲的步伐，當前租賃可負擔性警報狀態比疫情前和疫情期間又大幅惡化，對於低收入家庭來說，租房基本上是不可能的，這凸顯了聯邦租金援助和社區住房對低收入澳洲家庭的重要性。
自新冠疫情以來，澳洲租金已經上漲了48%，而家庭平均收入僅增長了19%，這給無房者帶來了更大的壓力。這些數據基於家庭將稅前收入的25%用於租金，這意味著年收入中位數為11.6萬澳元的家庭每周最多可支付555澳元的租金以達到這一門檻。
新州的租賃可負擔性最為嚴峻，南澳和塔州緊隨其後。維州由於墨爾本租金漲幅遠低於其他首府城市，成為租賃可負擔性最好的州。
但是，儘管如此，摩爾表示，對於租戶來說，還是有一線希望，因為儘管租金仍然高企，但增長速度正在放緩，情況似乎正在改善，而租賃房源雖然仍然有限，但已經開始增加，租金增長速度的放緩為租戶帶來了些許喘息的空間。
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