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和內地一樣，香港這三年也在忙著救市，而且招招都相當勁爆。僅2023年以來，就有三次大招。
第一次，降首付。
在此之前，香港價值1000萬港元以下的自用住房，按揭比率最高為60%，且按揭貸款額不得超過500萬港元；1000萬港元以上住房，按揭比率上限是50%。
現在調整為，1500萬港元以下的住宅，可以貸款70%，也即首付比例從之前的50%降至30%。
此外，香港還對非住宅物業的首付進行了下調，非住宅物業的按揭成數上限由五成提升至六成。也即首付比例從50%降至40%。
去年10月份，在《行政長官2023年施政報告》中，香港提出
1，特區政府會優化公營房屋系統建設。其中，香港房屋委員會將會放寬資助出售單位按揭貸款保證的安排，包括延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助單位流轉。
2，將下調香港永久居民的新置業印花稅，由15%降低至7.5%。
第三次，就是「撤辣」，直接取消額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。這可是香港執行了14年之久的措施。
美聯物業數據顯示，撤辣后3個月（2024年2月28日-2024年5月26日），一手住宅成交量達到7314宗，而撤辣前3個月（2023年12月1日-2024年2月27日）僅為1952宗，前者是後者的3.7倍。
但5月份開始效果減弱。香港住宅樓宇買賣合約數量從4月高點下降至5546套。6月，成交數量進一步下降至3856套，與今年1月的成交水平（3477套）相當。
8月香港整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商鋪、純車位及其他等）註冊量錄4729宗，較7月5262宗下跌約10.1%，創近半年來的新低。
香港還算好的，效果還有三個月。內地一線城市現在的救市效果，也就一兩個月。
相比于成交量，香港房價在三個大招之下，並未改變下行趨勢。
據香港土地註冊處數據，
樓價方面也已下跌至2016年9月底時的水平，中原城市領先指數CCL（中原地產按周統計的樓價指數，用來反映樓價走勢）最新報138.68點，為近8年的第3低位，該指數自2024年以來累計下跌5.79%，較2021年8月191.34點歷史高位跌27.52%，較2024年3月撤辣前的低位也下跌了3.03%。
界面新聞對此報道的新聞標題是，「香港樓市『撤辣』半年：樓價跌回八年前，內地買家較高峰期減少近七成」。
香港樓市下跌邏輯
香港下跌的邏輯，和內地有相同之處，也有不同之處。
從香港房價變化走勢來看，香港這一輪房價調整，始於2022年年末。
香港房價持續上漲時間太久，過去五、六年都處於一個上升通道當中，累計上漲的幅度非常高。其房價絕對值位居全國第一。
香港房價高點時期，均價差不多是17萬元人民幣/平方米。香港的薪資雖然比內地高得多，但照樣也頂不住這麼高的房價。
香港政府統計處公布的2022年第三季《綜合住戶統計調查按季統計報告》顯示：香港2022年第三季就業人士（不包括外籍家庭傭工）每月入息中位數為20,000元，與第二季保持一致。
所以，香港是一個極度摺疊的城市。有錢人可以住動輒幾千萬、上億的房子，底層居民只能蝸居在籠屋、太空艙、陽台屋、貨櫃屋，水管屋、劏房等各種各樣奇葩房屋內。
而這是香港的供地結構導致的。香港的供地結構，和其貨幣自由流動的屬性，決定了這座城市的房價，易漲難跌。
第二，多個利空疊加，扭轉勢頭。
2022年受疫情影響疊加加息影響，香港遭遇了資金撤離、經濟疲軟、人口轉向、利率狂飆，共同迫使香港房價大轉向。
2022上半年，香港成為黑天鵝的漩渦。
受此影響，香港的經濟當年上半年出現了負增長。2022上半年香港GDP同比下降2.6%，GDP摺合1.12萬億人民幣。
當年人口也減少了6.83萬人。
香港統計處披露的數據顯示，2022年底香港人口臨時數字為7333200人，與2021年年底人口比較減少68300人，跌幅0.9%。2021年年底至去年年底，本港有32500人出生，62100人死亡，自然減少29500人。
屋漏偏逢連夜雨，美國在2022年開啟加息浪潮。而港元與美元在聯繫匯率制下深度綁定。利率從2022年年初的0.5%一直加息至如今的5.75%。
界面新聞披露，2022年香港全年樓價累跌15.59%，創下1998年以來最大年度跌幅。與此同時，負資產宗數急速增加。
進入2023年，香港雖然扭轉了人口下行，但樓市疲軟狀態並沒有發生改變。
香港特區政府差餉物業估價署此前公布，2023年香港全年私人住宅樓價指數累計下降約6.8%，連降兩年。香港2023年的整體樓宇買賣合約登記數為5萬8023宗，為1991年中原地產開始記錄該數據以來的最低水平，二手住宅銷量也創28年新低。
進入2024年，在撤辣之下，成交量有所起勢，但房價則一路下跌。
去年7月份，香港房價在下跌了一年半時，均價仍高達15393港元/平方英尺。
換算成人民幣與平方米計價，香港的均價則是15.2萬元/平方米。
到今年9月10日，香港整體均價跌到了13021港元/平方英尺，換算成人民幣/平方米則是12.8萬元/平方米。
12.8萬元/平方米的均價，依舊位居中國城市第一，依舊位居全國房價最高行列之中。但相比于高點時期，的確下跌了不少。
香港樓市與內地的不同
美聯儲降息信號已經傳來，不到兩周后的議息會議，大概率會下調利率。
屆時香港必然跟進，這會成為香港樓市的一個轉捩點。摩根士丹利預測，美國降息帶動香港降息后，香港房價有望在明年恢復5%。
香港樓市，是一個被資本過度炒作的市場。如果按照內地邏輯，其泡沫早就該破裂，但縱觀香港樓市過往的調整周期，都很短。
這一輪大概率也是一樣。
其邏輯在於：一方面，香港面積有限，而人口隨時可以增加。
另一方面，香港本來就是一個依靠純粹的玩金融的城市，這座城市的大部分資產抵押，都是房地產。
上個世紀八九十年代，香港進入轉型期，但策略上出現了偏差。當時的香港，快速出清了第二產業，也即製造業，大力發展第三產業（佔比超90%），尤其是第三產業中的金融業，香港如願登上了全球金融中心的寶座。
同時香港的供地中，住宅供地僅佔7%。
從人口和土地面積來看，香港其實不缺地。
香港目前的土地中有66%是閑置。被使用的34%的土地中，用於住宅建設的僅佔7%。而在這7%的用於住宅建設的土地中，34%是私宅，21%是公屋，45%是鄉郊居所。
但是，面臨著兩大難題：第一。香港不會這麼做，也做不了，因為既得利益者不會答應。
香港的主要產業是金融，而整個金融體系裡面的抵押物是房子與土地，一旦大規模增加住宅土地供應，房價便會應聲下跌，屆時香港的富裕階層財富會大縮水，金融體系會觸發危機。
第二，香港不少土地在四大財閥手中。
恆基兆業——李兆基家族，持有農地面積約4500萬方呎，佔四家總量的45%左右；目前未表態。
新鴻基地產——郭得勝家族，持有農地面積約3000萬平方英尺，佔比約達三成；表態願意配合。
新世界地產——鄭裕彤家族，持有農地面積約1700萬平方英尺，佔比大約17%；宣布捐出300萬平方英尺
長實——李嘉誠家族，持有農地面積約900萬平方英尺，佔比大約9%。目前未表態。
香港為了緩解土地供應緊張問題，四大家族中有些家族也有過捐地的行為，但杯水車薪。這可是大蛋糕，誰捨得大放手、
香港政府為了破解這個難題，幾年前就向內地申請要地。但時至今日，也沒有下文。
換句話說，香港樓市是一個被資本完全綁架的市場。
內地則不一樣。香港的房屋，整體是一個供不應求的市場。而內地，現在已經是一個供大於求的買方市場，這一點，自去年7月份的中央政治局會議首次表態后，都被經常提到。
恰在此時，我們的人口也轉向了。2022年全國人口減少了85萬人，2023年減少了208萬人。
利空不止於此。還有高房價與低收入之間的天塹形成的需求斷檔，還有大環境的轉變，還有目前的就業預期、收入預期以及信心缺失。
第二，當下的收入和失業，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。
第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調整的環境中，選擇持續觀望，既怕追高，又怕踏空。
一句話概括就是，富人不買，中產不敢買，普通人買不起。
我之前說過，經濟的興盛之下的房地產興盛，才有意義。反過來，房地產興盛帶動經濟興盛，則是虛假繁榮。
換句話說，只有經濟、產業、就業、出口復甦了，樓市才會復甦。
但目前的經濟復甦迴環曲折。
這一點，官方早就心知肚明，所以早在2023年7月份的重要會議上，官方就明確表示：當前經濟運行面臨新的困難挑戰，主要是國內需求不足，一些企業經營困難，重點領域風險隱患較多，外部環境複雜嚴峻。疫情防控平穩轉段后，經濟恢復是一個波浪式發展、曲折式前進的過程。我國經濟具有巨大的發展韌性和潛力，長期向好的基本面沒有改變。
簡單理解就是，在內需不足、企業經營困難、風險隱患較多、外部環境複雜嚴峻四大阻力之下，接下來我們的復甦不是康庄大道，而是羊腸小道。
所以，這輪內地樓市調整的周期，不會短。
來源：城市財經