現在，一個被廣泛認同的觀點，那就是：95%的房子，已經失去了任何投資價值。其核心依據在於，我們購買的只是房子本身，而非土地。這一現象的背後，折射出中國房地產市場的深層次問題，也引發了人們對房產本質的重新思考。
首先，房產的價值，究竟來自哪裡？從國際通行的房地產價值構成來看，土地才是真正的增值部分。房子作為建築物，會隨著時間的推移，而老化、貶值，就像水泥會風化，裝修會過時，管道設備會老化，這些都是無法避免的規律。這與汽車等大件耐用消費品，沒有什麼本質上的區別。房地產真正能夠保值甚至增值的，是房子下面那塊土地的所有權。
我們以中國上海和加拿大多倫多兩地的房產對比為例，這種差異表現得尤為明顯。在多倫多，350萬加幣可以買到帶土地的獨立住宅，業主不僅擁有房屋本身，還擁有土地的所有權，包括地下資源（如石油、黃金礦等），還有一定高度的空域權利。這種產權是永久性的，可以世代相傳。而在上海的徐匯濱江，同樣價值的3500萬人民幣，只能買到一套高級公寓，業主擁有的只是建築物中的一部分使用權，土地仍然是國有的。這種產權結構的差異，從根本上決定了房產的投資價值。
中國的商品房只有70年產權，所以，你購買的房產，本質上只是一種和政府長期的租賃關係。根據現行法律的規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，將會自動續期，但續期費用的繳納或減免，需要依照法律、行政法規的規定。這種不確定性，給長期投資，帶來了較大的潛在風險。
從市場的表現而言，這種產權差異的影響，已經開始顯現。最近幾年，除北上廣深4個一線城市核心地段的房產外，絕大多數中國城市的房價，已經進入下行通道。根據有關資料，中國城鎮的存量，已經超過了3億套，人均住房面積也已經達到40平方米以上，中國已經告別了住房短缺的時代。在這樣的市場環境下，那些沒有稀缺性、沒有土地實質產權的普通住宅，已經喪失了投資價值。
從投資的角度來看，判斷房產價值的核心標準應該是：是否具有稀缺性。這種稀缺性可能來自幾個方面：不可複製的地理位置——如一線城市核心區、獨特的自然資源——如優質的海景、完善的基礎設施配套等。但中國大多數的房產，並不具備這樣的稀缺性。在眾多的三四線城市，大量同質化的商品房供應嚴重過剩，這些房產既沒有土地實質產權，也沒有稀缺性價值，其投資屬性，極其微弱。
值得注意的是，越來越多的購房者，開始從」投資增值」轉向」居住消費」，更加註重房屋的實際使用功能和居住體驗。這種狀況，正在改變人們的購房觀念。這種轉變是健康的，也是市場成熟的標誌。畢竟，住房的首要功能是居住，而不是投機的工具。
從國際上來看，成熟的房地產市場，通常呈現出明顯的分化特徵：主要城市核心地段的高品質房產，保持價值穩定，而普通的住宅，更多體現在使用價值上。中國的房地產市場，正在向這個方向發展，這就意味著，未來，只有少數（不到5%）真正稀缺的房產，能夠保持投資價值，大多數住宅將回歸其居住本質，不再具備投資價值。
總而言之，95%的中國房子，已經失去了投資價值，炒房賺錢，已經成為了歷史。對個人而言，認清房產的本質，根據自身需求做出理性選擇；對社會而言，則需要加快建立更加健康、可持續的住房制度，讓」住有所居」的夢想，以更加合理的方式實現。
來源：末流作家