9月8日，深圳樓市出了幺蛾子。位於前海媽灣片區的一個熱門保障房安居項目山樾灣，讓全深圳驚掉了下巴！
8月山樾灣第四批選房上線，放出了3746套房源，9月8號選房結束，僅僅賣出了25套，去化率只有0.67%。
曾經紅遍全深圳的前海山樾灣，相比周邊二手房價，價格嚴重倒掛的超級網紅安居房，竟然也無人問津了！
不止深圳，其它城市也存在保障房難賣的局面。說好的房住不炒，說好的房價打折，到頭來，照樣無人問津。
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深圳保障房的寒冬，終於來了！
以網紅項目前海山樾灣為例，開盤均價僅僅4.26萬/㎡。距離山樾灣僅300米的佳兆業前海廣場，89平三房高峰期成交價1500萬，單價17萬/㎡，儘管現在成交價已經回落到了11-12萬/㎡。但山樾灣的房價，相比佳兆業的二手房價打了四到五折，房價倒掛紅利讓人眼紅。
按照前兩年的慣例，原以為只要這個項目開盤，深圳安居房輪候庫的20萬人，肯定會把4900套的山樾灣一搶而空。
萬萬沒想到，今年3月下旬山樾灣開盤后，開放第一批選房，首批放出2310套房源，3月底現場選房只賣掉798套，去化率只有34.5%。
畢竟地段是在前海，山樾灣這麼低的價格，銷售去化卻如此慘淡，讓全深圳大跌眼鏡。
本以為34.5%去化率已經夠差了，誰料想山樾灣第二批、第三批、第四批房源開盤，去化率只有更差，沒有最差。
第二批次放出了2605套房源，5月18、19日兩天的選房，最終僅僅賣掉了310套房源，去化率只有11.9%。
前不久，第四批次放出了3746套房源，去化率1%都沒有。
深圳網友吐槽：多次考察山樾灣，果斷放棄報名。
2、申請門檻高，申請三房需要4人家庭，申請兩房需要3人家庭，就這一條就把深圳絕大多數年輕人拒之門外。
4、前期棄購過多，形成羊群跟風效應。
5、安居房主要是居住屬性，你買了安居房，資金被鎖住10年，10年內不能轉讓、出租、抵押，是無法變現的，金融屬性徹底消失。
6、10年後補完20%的價差，單價達到5.1萬/㎡，與商品房的價差優勢縮小。
7、緊鄰貨櫃碼頭和垃圾焚燒發電廠，居住環境堪憂。
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近期，廈門島外推出了一批定價低至市場評估價4-5折的保障性商品房，出人意料的是，遇冷了！
這批房源推出了5500套，位於島外的馬鑾灣地鐵社區一期和二期、新陽居住區三期、祥平地鐵社區一期，報名的家庭卻只有1448個，申請率只有26%。
根據廈門住建局官網公示的信息，截至9月2日，這一批保障性商品房共計預選房329套，剩餘房源5171套，去化率只有6%
一年多的時間，廈門的保障性商品房熱度冰火兩重天。分析原因，主要以下四個方面：1、首要原因就是廈門近一年房價跌慘了。打了對摺的保障性商品房價格，相比周邊市場價的新房和二手房，房價倒掛紅利越來越小。
從下圖中可以看出來，從去年3月份到今年7月，廈門房價指數一路下跌，導致的一個嚴重後果就是：保障性商品房對剛需的吸引力銳減。
2、保障性商品房限制太嚴。買之後，就不能去買別的房子了，想要買純粹的商品房，必須把保障性商品房退掉。
3、地段差，這一批保障性商品房都位於廈門島外。
4、五年限售。滿五年想轉售，除了扣除建築損耗之外，買房人還要補繳一大筆土地收益款。
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前段時間，廣州的保障房回購遇到麻煩，退出難上了熱門!
廣州首個共有產權住房項目榕悅花園，上半年被很多買房人投訴。
有廣州網友在ZF留言板上發帖求助：榕悅花園限售期到了，因為回購政策沒有出台，一直沒法賣出。
榕悅花園項目誕生於2021年，買房人與ZF產權份額比例分別佔55%和45%，剛出來的時候特別火。按照《廣州市共有產權住房管理辦法》，共有產權房有2年的限售期，房子不得出租或者出售。
如果廣州還在房價上升周期，榕悅花園的買房人不至於如此著急。
這一輪樓市下行周期，廣州房價跌得很猛，榕悅花園位於廣州黃埔區，保障房買賣被鎖定了兩年，現在限售期到了，許多買房人第一選擇就是趕緊拋掉止損。
現在過了限售期，按照合同當年約定，榕悅花園的買房人眼巴巴指望國企城投公司能回購手中的份額。
但現在這個行情，國企城投都是一屁股外債，哪有多餘的錢回購榕悅花園，就算有錢回購，能不能按照原價回購都難說。
廣州保障性住房建設算比較早的，榕悅花園這個事，也算是給廣州其他保障房項目和全國類似的保障房項目，敲響警鐘，成為前車之鑒。
目前，全國多個大城市都在大規模全面加速保障房的建設，若干年以後各個城市也會遇到這個回購難的問題了，回購價格到時候還要各種核算，不是你要多少錢，就給你多少錢。
財政緊張不是一時，未來可能會常態化，國央企、城投公司囊中羞澀也會常態化。
未來回購保障性住房，有多少錢，能回收多少房源，先收誰后收誰，要打幾折，一切都是未知數，風險無處不在。
千萬別啥都指望ZF，曾經的文件和規定隨時可以更改，養老、就業、生育、育兒，哪個不得靠自己。
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去年以來，廣州開始了新一輪保障房建設，這一次關於如何選址問題，廣州再次全國第一個「吃螃蟹」。
以往各大城市說起保障房，就倆字：便宜。但缺點也很明顯：位置偏遠且配套極其一般。
樓市寒冬下，保障房這麼多缺點，當然會銷售遇冷。
為了提升保障房的吸引力，今年7月，廣州拿出市中心黃金地段的三個地塊，開工建設保障房，相比周邊房價，價格砍半。這三個項目分別為海珠區新滘西路項目、天河區奧體新城項目、荔灣區葵蓬南項目。
8月6日，廣州市住建局發布了《廣州市配售型保障性住房管理辦法》徵求意見稿規定：「配售型保障性住房實施封閉管理，封閉持有期為3年，封閉持有期滿后，可以在配售型保障性住房流轉平台上掛牌出售，出售對象為符合條件的配售型保障性住房申購對象，出售價格不得高於原購房價格」。
畢竟隨著美聯儲降息日子越來越近，國內貨幣放水再無後顧之憂，大通脹和低利率將是大勢所趨。
高層反覆強調要讓物價溫和上漲，通脹成為拉動經濟、刺激就業，解決一起地方債務的利器。
過去很多年，底層都在高喊房住不炒，支持房住不炒，可如果讓他拿真金白銀幾百萬去買一堆升值空間是0的磚頭，他絕對不願意。
韭菜們有這個買房的血汗錢，還不如存存銀行定期，買買低風險理財產品，拿點穩定的收益抵抗通脹更好。
所以，我篤定這次廣州開建的這三個核心地段配售型保障房也會遇冷。
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我們曾經寄予很大希望的保障房會遇冷，其實是註定的，原因主要有以下幾個：1、房地產熊市，房價普跌30-50%，且還在下跌中，而保障房即使5折，也與周邊新房二手房價差越來越小，失去了價格吸引力。
2、保障房的品質不好、地段不好、配套不好。
3、保障房未來的退出機制很難，不管是ZF回購還是系統內轉售，都存在不確定性，就像我前面說的廣州榕悅花園，2年限售期到了，地方ZF根本不願意或者沒錢回購。即使是賣給系統內複合條件的保障房申請對象，也很可能存在供大於求的狀況，畢竟，大家條件好了，誰不想買純商品房改善生活呢。
4、保障房沒有金融屬性、增值屬性為0，在未來10年大通脹的環境下，將會徹底被拋棄。
5、樓市下行期，即使保障房再便宜，大家也只會觀望，畢竟，沒有最低、只有更低。
6、樓市信仰崩塌，保障房也不可能獨善其身。只有商品房和保障房價格都上漲，百姓都能從中獲利，才是健康的樓市。兩年的通縮，收入降低、消費降級、朝不保夕，存錢才是硬道理。
來源：柯談地產觀