2014租金回报最高城区盘点
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随着房价不断走高，现金流正成为房产投资中日益重要的因素。很多业内人士也表示，健康的现金流不仅有助于改善投资者的财务状况和投资能力，同时也为抵抗市场波动提供了一道防火墙。因此，对于大多数投资者来说，稳定的租金回报应该被列为评估投资价值的要素之一。
新年伊始，《Your Investment Property》基于上年的数据和基本面信息，选出了2014年全澳租金回报最强的50个城区，这些城区不仅拥有最高的租金回报，而且具备了最宜居的环境。被列入考虑的因素包括空置率、物业供需对比、当地经济和就业状况，以及宜居程度。
在这份报告中，租金回报的计算是基于城区物业的市场中位价和周中位租金，投资现金流的计算前提包括：
‧ 贷款利率6%；
‧ 贷款成数80%；
‧ 每年物业维修费用是购买房价的1.5%;
‧ 不考虑折旧退税优惠；
‧ 每年52周，物业空置期为2周
由于偏向保守的预测，这份榜单上的很多高租金回报城区给投资者带来的是负现金流，不过这正反映了房产投资所必需的理性心态，只有当你为最坏的情形作好了充分的准备，才能从容应对变幻的市场。
本期介绍新南威尔士州入榜的12个城区，其中只有4个城区South Turramurra、Wiley Park、Kingsgrove和Bella Vista属于悉尼大都市区，绝大部分在新州次发达地区。尽管它们的名字对于很多人还相对陌生，但在看完数据和事实后，精明的投资者不妨作进一步的研究，也许这就是你的下一个创富机会。
新南威尔士州
1. Bella Vista
现金流概要
■ 单元房中位价：$340,000；
■ 租金回报：10%；
■ 周现金流入：$252；
租赁市场概要
■ 过去12个月租金增长：29%；
■ 空置率：0%；
■ 租客占比：11.1%
Bella Vista在过去一年中的租金上涨了惊人的29%，按照市场中位价计算，一个典型的投资者每周可获得252澳元的净租金收入。这一市场表现在部分程度上反映了Bella Vista正在崛起成为Hills区域的商业中心。主要的动力来自区内的涵盖了零售、商业、工业和酒店开发的西北商业园区，以及2006年在这里落户的Woolworth开设的总投资达2亿澳元的管理办公楼。
另一个增长动力是Bella Vista毗邻M2高速公路的优越区位，在交通顺畅的条件下，这里与悉尼中心的车程只需半小时。更重要的是，这里正在建设的西北铁路线上的一个站点，仅凭这一点，就足以吸引大量的自住者和租客。目前，该区单元房的空置率为零，居民中只有11.1%为租客，机会相当不错，动手要快！
生活设施
Bella Vista的生活设施完备，这里距离大型购物中心Castle Tower仅10分钟车程，区内拥有一家私立医院、西北集市（Northwest Marketplace），众多的学校和一流的餐馆。
热租物业
该区出租物业主要集中在Goldfinch Crescent和Stock Farm Avenue等静街，这里邻近西北商业园区、商店和巴士。出租物业普遍面积很大，很多都是两层结构。
2. Casino
现金流概要
■ 单元房中位价：$222,500；
■ 租金回报：6%；
■ 每周现金流入：-$4;
租赁市场概要
■ 过去12个月租金涨情：31%；
■ 空置率：3.33%；
■ 租客占比：35.3%
Casino位于新州北部，距离悉尼市中心762公里，从地理距离上来说，更靠近昆士兰的布里斯本。当地拥有大型的牛肉生产基地，因此被称为“牛肉之都”。不过，牛肉生产加工并不是支撑当地经济的唯一支柱，奶制品生产、糖加工、谷物、水果、蔬菜、茶叶、木制品和渔业都共同构成了当地的多元化经济。
与当地的中心城镇Lismore相比，Casino独立房和单元房的价格都便宜很多，因此吸引了大量看好新州北部房市前景的投资者。由于强劲的需求，其租金在过去12个月中跃升了31%，租金回报也创下了6%的高值。
Casino自身拥有所有的必要生活设施，这里距离当地中心Lismore只需25分钟车程。Lismore机场每天有好几趟往返悉尼的航班。
生活设施
当地的学校、商店、火车站和绿地等设施配套一应俱全。此外，Richmond河的美景和钓鱼点也提供了很好的休闲去处。著名的拜伦港（Byron Bay）距离Casino车程约1小时。
热租物业
当地位于High Street的物业，因靠近火车站、绿地和医院，很受租客欢迎。
3. Dubbo
现金流概要
■ 单元房中位价：$197,500；
■ 租金回报：7%；
■ 每周现金流入：$11;
租赁市场概要
■ 过去12个月租金涨情：25%；
■ 空置率：1%；
■ 租客占比：35.9%
10年前，Dubbo长年干旱，生活条件相对艰难。不过最近几年雨量有所增加，这也推动了对当地物业的需求量。当地的租客主要为退休人士，以及来自周边乡村地区的居民。当地的基础设施正在继续改善，其中包括投资额为7,980万的Dubbo医院改建工程。
Dubbo距离悉尼车程5小时，距离纽卡素（Newcastle）和堪培拉的车程均为4小时。不过这并没有影响当地经济的发展和设施的完善程度，尤其是农业和方兴未艾的矿产开采预计将继续推动当地就业的增长。
当地经济另一个正在兴起的支柱是旅游业，这里的Taronga西部平原动物园（Taronga Western Plains Zoo）已成为知名景点。目前单元房的中位价不到20万，租金回报高达7%，因此可以肯定地说，现在投资当地的房产还是相当不错的。
生活设施
Dubbo作为区域中心，生活配套设施一应俱全，包括学校、商店、火车站、饭店、绿地和家庭娱乐中心Taronga西部平原动物园。
热租物业
Dubbo拥有不同建筑形式和风格的物业，包括早期风格和现代风格的独立房、联体别墅和单元房。目前靠近火车站静街的两房和三房的独立别墅需求比较强劲。
4. Guyra
现金流概要
■ 独立房中位价：$187,500；
■ 租金回报：7%；
■ 每周现金流入：$23;
租赁市场概要
■ 过去12个月租金涨情：23%；
■ 空置率：2.92%；
■ 租客占比：24.5%
对于预算不宽裕却打算置入更多资产的投资者来说，也许找不到比Guyra更好的选择了。作为新州新英格兰地区的一个小镇，这里独立房的中位价只有18.75万澳元，租金回报达7%，按照这样的数字，每周可望小笔现金进帐，虽然只有23澳元，但相对于前期投入来说，是一个很不错的结果。
Guyra位于悉尼北部，距离悉尼市中心547公里，但与Armidale仅相距38公里，距离Glen Innes也只有61公里。不过，这些对房市并没有影响。当地自身的经济和设施足以吸引大量的租客。除了必备的教育、餐饮和购物设施之外，Guyra拥有令人羡慕的户外娱乐设施，包括钓鱼、丛林步行区等。因此，旅游是当地经济的重要支柱之一，其它多样化产业包括细木、肉牛养殖、土豆种植。这里还拥有澳洲最大的番茄生产基地和20公顷的温室。
生活设施
Guyra本地拥有齐备的学校、商店、绿地及户外休闲设施。其它生活需求可驱车半小时至Armidale镇
热租物业
当地受租客欢迎的物业多是建筑优美的砖木结构独立房。就地段来看，靠近Bradley Street的房子更受欢迎。
5. Hill Top
现金流概要
■ 独立房中位价：$375,000；
■ 租金回报：5%；
■ 每周现金流入：-$74;
租赁市场概要
■ 过去12个月租金涨情：23%；
■ 空置率：1.6%；
■ 租客占比：22.2%
近几年来，Hill Top的人口增长迅速，在2006-2011年间增长了39%。在此期间的家庭周收入也大幅上涨了24.3%至1,233澳元。过去5年房价涨幅也居Wingecarribee Shire辖区内各城区之首。
Hill Top位于悉尼西南，距离悉尼市中心115公里。不过这里与Mittagong的车程仅15分钟，驱车至Bowral只需20分钟，经由Colo Vale到休姆高速公司（Hume Highway）只有10公里。
Hill Top的房价也大大低于邻区（比如Bowral独立房的中位价已逼近60万）。不过，精明的房产投资者都知道，Hill Top的房子很抢手，拍卖清盘率100%，空置率低至1.6%。尽管这里的生活设施只是满足基本需求，但毗邻南部高地（Southern Highland）葡萄园和酿酒厂无疑是一个明显的优势。
最近几年，Hill Top当地居民一直在抗议南部高地区域射击中心提出的扩张规模和上调噪音上限的计划。今年，新州政府为缓解双方冲突提出了一系列的噪音限制措施。
生活设施
Hill Top拥有购物、运动、学校和绿地等基本设施。另外两座更大的商业镇Mittagong和Bowral与其车程都不到20分钟。
热租物业
当地有单砖单层独立房，价格在31.5万和75万之间。
6. Soldiers Point
现金流概要
■ 单元房中位价：$380,000；
■ 租金回报：5%；
■ 每周现金流入：-$96;
租赁市场概要
■ 过去12个月租金涨情：30%；
■ 空置率：2.2%；
■ 租客占比：32.4%
SoldierPoint在2006-2011年期间人口增长了26%，受益于旅游业的迅速发展，当地经济保持了强劲势头。尤其在夏季，这里的钓鱼和划船吸引了大量的游客。该区还被评为2013/14年度全澳最佳码头。
Soldier Point位于施蒂芬港（Port Stephens）的南端，周边为港口环绕，距离悉尼市中心车程2小时，驱车至纽卡素40分钟，距离纽卡素机场只有30分钟车程，该机场有往返悉尼、墨尔本和布里斯本的航班。机场以及附近Williamtown的皇家空军基地（RAAF）也是推动当地经济的动力之一。
目前该区单元房的中位价38万，租金回报5%，过去12个月租金上涨幅度高达30%。
生活设施
Soldiers Point拥有齐备的生活配套，不过最为当地房市增色的是其优美的海景以及相关的娱乐设施。
热租物业
当地最受租客欢迎的是位于静街的海景公寓和联排别墅。
7. South Turramurra
现金流概要
■ 单元房中位价：$865,000；
■ 租金回报：5%；
■ 每周现金流入：-$256;
租赁市场概要
■ 过去12个月租金涨情：24%；
■ 空置率：2.97%；
■ 租客占比：8.7%
South Turramurra属于悉尼的上北岸区，与悉尼市中心相距18公里，紧邻知名的Lane Cove国家公园。在2006-2011年期间，这里的人口总数略有下降，但家庭周收入却跃升了22.4%。
South Turramurra拥有很多吸引租客的出色条件。悉尼基督复临安息日教会医院（Sydney Adventist Hospital）距离该区车程5分钟，这里还有前往附近Turramurra火车站的巴士。
86.5万的中位价对投资者来说是一个不低的门槛，但比起周边的其他城区，包括St Ives和Wahroonga，该价格的投资性价比已相当不错了。
目前对该区独立房的需求很强劲，清盘率为85.7%，而且只有0.1%的房子挂牌上市。对于房主来说，5%的租金回报和24%的租金年涨幅是一个相当不错的数字。
生活设施
South Turramurra购物中心、绿地、学校和巴士，毗邻悉尼基督复临安息日教会医院（Sydney Adventist Hospital）。
热租物业
当地最受租客欢迎的房子包括两层单砖独立别墅，以及优雅的乡村风格别墅。
8. Wickham
现金流概要
■ 单元房中位价：$383,000；
■ 租金回报：6%；
■ 每周现金流入：-$43;
租赁市场概要
■ 过去12个月租金涨情：16%；
■ 空置率：2.27%；
■ 租客占比：5.5%
在房价节节上升的今天，找到房价便宜又欣欣向荣的市场不是一件容易的事，但Wickham满足了这一要求。该区距离纽卡素市中心仅3公里，独立房中位价不到40万，比邻区Hamilton足足低了10万。
该区对投资者最大的吸引力来自其处于海港的区位，这也奠定了稳定的租赁前景。在过去几年，Warwick的城市建设和人口结构也得到了显著提升，家庭平均收入也大大改善。在2006-2011年期间，家庭平均周收入上涨了30%至1,093澳元。
毫无疑问，纽卡素的基础设施升级工程也会让Wickham大大受益，其中纽卡素大学的新校区预计会带来上万名潜在的学生租客。去年的一份报告预测，校园经济能给当地一年新增3,200万收入。未来向轻轨系统过渡的通勤前景也会给当地设施更具吸引力。
生活设施
Wickham的城市设施、海港区位、火车站、购物和学校共同构成了当地自身的一流完善配套。这里距离更具大都市气息的Hamilton也很近，人们可前往那里享受绝佳的美食。
热租物业
Wickham很多类型的物业都不乏需求，其中包括轻型工业厂房、联排别墅、公寓等。位于Hannell Street上的一些海景房也很抢手。
9. Willey Park
现金流概要
■ 单元房中位价：$291,000；
■ 租金回报：5%；
■ 每周现金流入：-$12;
租赁市场概要
■ 过去12个月租金涨情：26%；
■ 空置率：0%；
■ 租客占比：0.7%
西悉尼有不少被低估的房市黑马，Willey Park就是其中的一个。以独立房看，附近的Canterury和Campsie的中位价早就冲破了75万，比该区足足贵20万。与周边的许多城区一样，Wiley Park从毗邻区域的完善交通配套中获益匪浅，包括悉尼机场、Botany港和几条主要干道。新开工的西部连接高速WestConnex也使大大提升了其对投资者的吸引力。
Wiley Park与悉尼市中心相距14公司，区内拥有不少一流的绿地和公园，完善的生活设施意味着招租不是问题。这里大部分的房子是建于上世纪60和70年代的独立房和小体量单元房。
Wiley Park的多元文化色彩也决定其多样化的人口结构，独立房的价格差异也很大，从50万至上百万。
生活设施
Wiley Park自身的配套足以满足基本需求，附近的Roselands购物中心，以及Cantebury和Bankstown的设施也为当地居民提供了便利的选择。
热租物业
最受欢迎的出租房靠近火车站但远离繁忙的主干道如King Georges Road和Punchbowl Road，物业类型既有独立房，也有单元房。
10. Kingsgrove
现金流概要
■ 单元房中位价：$567,500；
■ 租金回报：5%；
■ 每周现金流入：-$186;
租赁市场概要
■ 过去12个月租金涨情：38%；
■ 空置率：1.71%；
■ 租客占比：24.4%
最近几年Kingsgrove的房价增长显著。单元房中位价在过去5年中几乎翻了一倍上涨99%，其中去年的涨幅高达38%，伴随房价飙升的是其设施和人口结构的升级。
作为悉尼的西南城区之一，Kingsgrove距离悉尼市中心仅10公里。在2006-2011年间，家庭周收入增长了20.6%至1,257澳元。目前单元房的空置率低至1.71%，房源紧缺（挂牌房源与物业总量占比仅0.53%），房市相当紧俏。
Kingsgrove拥有出色的学校、火车站、医院和新开张的购物中心，且分布十分集中，这些都是投资者和租客所看重的。此外，还有一个最大的优势：邻近悉尼机场，却不在飞机跑道下方。
此外，区内的Kingsgrove Road两边集中了很多专业事务所，包括律师、会计和全科医生，这条路有连接M5高速的出入口，对于在悉尼市中心和悉尼机场工作的上班族来说，也因此是值得考虑的居住选择。
生活设施
Kingsgrove的配套设施可以打满分，不仅因为其拥有众多的学校、绿地、购物和出行选择，而且因为其品质普遍都很高。
热租物业
靠近火车站的现代砖房和公寓是最理想的选择，但能否购得，那就要看运气了。
11. Narrabri
现金流概要
■ 独立房中位价：$310,000；
■ 租金回报：7%；
■ 每周现金流入：$15;
租赁市场概要
■ 过去12个月租金涨情：24%；
■ 空置率：1.47%；
■ 租客占比：34%
被公认为棉花之都的Narrabri与悉尼相距521公里，但拥有很多值得投资的理由。当地拥有包括小麦、牛肉和羊肉生产在内的多元化经济。
就房产投资而言，最大的吸引力莫过于房价的可负担性和可观的租金回报率。当地不少独立房的成交价还不到20万，而租金回报率达到7%。基于此，这里是首次入市且不想投入太多资金的投资者的理想选择。在2006-2011年期间，该区人口略有下降，但家庭周收入上涨了25.1%至1047澳元。
还值得一提的是，附近的科学基地，保罗怀尔德天文台电波望远镜陈列以及Nandewar山脉和Kaputar山国家公园带动的旅游业给当地经济增色不少。天然气和煤炭开采也是经济发展的动力之一。
生活设施
Narrabri的基本生活配套设施很齐全，但其相对于其他城镇的优势在于户外旅游景点以及多样化的就业机会。
热租物业
Barwan Street上的独立房由于毗邻火车站和购物中心最受租客青睐。
12. Warilla
现金流概要
■ 单元房中位价：$261,000；
■ 租金回报：7%；
■ 每周现金流入：$15;
租赁市场概要
■ 过去12个月租金涨情：18%；
■ 空置率：0.57%；
■ 租客占比：41.5%
信不信由你，Warilla拥有全球首家提供餐具和餐桌设施的麦当劳分店。不过，这并不是吸引投资客和租客的主要理由。
该区目前的单元房中位价仅26.1万，租金回报7%，意味着极有可能实现正现金流。这里也是旅游胜地，并拥有多样化的零售和购物设施，其中包括Warilla Grove购物中心。
Warilla距离悉尼中心不算太近，驱车需1个半小时，但这里有吸引悉尼人的充分理由。这里的海滩享有盛名，冲浪、钓鱼和划船都是流行的娱乐休闲活动。
当地居民的年龄结构相对偏中年，中位年龄42岁，比全国均值高5岁。很多出租物业都是建于上世纪50年代和60年代的老式房子，当然度假物业也很受欢迎。
生活设施
Warilla拥有学校、商店、巴士、海滩以及全球知名的Warilla 保龄球和娱乐俱乐部，这里是全球室内保龄球竞标赛的基地。
热租物业
邻近George Street和Warilla Grove购物中心的房子尤其抢手，此外，靠近Warilla海滩的物业也非常好租。
注：本文经许可转载自《Your Investment Property》杂志2014年2月期，了解更多信息，可登陆http://www.yourinvestmentpropertymag.com.au/。订阅杂志，可电话：02 8437 4731或电邮：
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来源：看中国