2014租金回報最高城區盤點
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隨著房價不斷走高，現金流正成為房產投資中日益重要的因素。很多業內人士也表示，健康的現金流不僅有助於改善投資者的財務狀況和投資能力，同時也為抵抗市場波動提供了一道防火牆。因此，對於大多數投資者來說，穩定的租金回報應該被列為評估投資價值的要素之一。
新年伊始，《Your Investment Property》基於上年的數據和基本面信息，選出了2014年全澳租金回報最強的50個城區，這些城區不僅擁有最高的租金回報，而且具備了最宜居的環境。被列入考慮的因素包括空置率、物業供需對比、當地經濟和就業狀況，以及宜居程度。
在這份報告中，租金回報的計算是基於城區物業的市場中位價和周中位租金，投資現金流的計算前提包括：
‧ 貸款利率6%；
‧ 貸款成數80%；
‧ 每年物業維修費用是購買房價的1.5%;
‧ 不考慮折舊退稅優惠；
‧ 每年52周，物業空置期為2周
由於偏向保守的預測，這份榜單上的很多高租金回報城區給投資者帶來的是負現金流，不過這正反映了房產投資所必需的理性心態，只有當你為最壞的情形作好了充分的準備，才能從容應對變幻的市場。
本期介紹新南威爾士州入榜的12個城區，其中只有4個城區South Turramurra、Wiley Park、Kingsgrove和Bella Vista屬於悉尼大都市區，絕大部分在新州次發達地區。儘管它們的名字對於很多人還相對陌生，但在看完數據和事實后，精明的投資者不妨作進一步的研究，也許這就是你的下一個創富機會。
新南威爾士州
1. Bella Vista
現金流概要
■ 單元房中位價：$340,000；
■ 租金回報：10%；
■ 周現金流入：$252；
租賃市場概要
■ 過去12個月租金增長：29%；
■ 空置率：0%；
■ 租客佔比：11.1%
Bella Vista在過去一年中的租金上漲了驚人的29%，按照市場中位價計算，一個典型的投資者每周可獲得252澳元的凈租金收入。這一市場表現在部分程度上反映了Bella Vista正在崛起成為Hills區域的商業中心。主要的動力來自區內的涵蓋了零售、商業、工業和酒店開發的西北商業園區，以及2006年在這裏落戶的Woolworth開設的總投資達2億澳元的管理辦公樓。
另一個增長動力是Bella Vista毗鄰M2高速公路的優越區位，在交通順暢的條件下，這裏與悉尼中心的車程只需半小時。更重要的是，這裏正在建設的西北鐵路線上的一個站點，僅憑這一點，就足以吸引大量的自住者和租客。目前，該區單元房的空置率為零，居民中只有11.1%為租客，機會相當不錯，動手要快！
生活設施
Bella Vista的生活設施完備，這裏距離大型購物中心Castle Tower僅10分鐘車程，區內擁有一家私立醫院、西北集市（Northwest Marketplace），眾多的學校和一流的餐館。
熱租物業
該區出租物業主要集中在Goldfinch Crescent和Stock Farm Avenue等靜街，這裏鄰近西北商業園區、商店和巴士。出租物業普遍面積很大，很多都是兩層結構。
2. Casino
現金流概要
■ 單元房中位價：$222,500；
■ 租金回報：6%；
■ 每周現金流入：-$4;
租賃市場概要
■ 過去12個月租金漲情：31%；
■ 空置率：3.33%；
■ 租客佔比：35.3%
Casino位於新州北部，距離悉尼市中心762公里，從地理距離上來說，更靠近昆士蘭的布里斯本。當地擁有大型的牛肉生產基地，因此被稱為「牛肉之都」。不過，牛肉生產加工並不是支撐當地經濟的唯一支柱，奶製品生產、糖加工、穀物、水果、蔬菜、茶葉、木製品和漁業都共同構成了當地的多元化經濟。
與當地的中心城鎮Lismore相比，Casino獨立房和單元房的價格都便宜很多，因此吸引了大量看好新州北部房市前景的投資者。由於強勁的需求，其租金在過去12個月中躍升了31%，租金回報也創下了6%的高值。
Casino自身擁有所有的必要生活設施，這裏距離當地中心Lismore只需25分鐘車程。Lismore機場每天有好幾趟往返悉尼的航班。
生活設施
當地的學校、商店、火車站和綠地等設施配套一應俱全。此外，Richmond河的美景和釣魚點也提供了很好的休閑去處。著名的拜倫港（Byron Bay）距離Casino車程約1小時。
熱租物業
當地位於High Street的物業，因靠近火車站、綠地和醫院，很受租客歡迎。
3. Dubbo
現金流概要
■ 單元房中位價：$197,500；
■ 租金回報：7%；
■ 每周現金流入：$11;
租賃市場概要
■ 過去12個月租金漲情：25%；
■ 空置率：1%；
■ 租客佔比：35.9%
10年前，Dubbo長年乾旱，生活條件相對艱難。不過最近幾年雨量有所增加，這也推動了對當地物業的需求量。當地的租客主要為退休人士，以及來自周邊鄉村地區的居民。當地的基礎設施正在繼續改善，其中包括投資額為7,980萬的Dubbo醫院改建工程。
Dubbo距離悉尼車程5小時，距離紐卡素（Newcastle）和堪培拉的車程均為4小時。不過這並沒有影響當地經濟的發展和設施的完善程度，尤其是農業和方興未艾的礦產開採預計將繼續推動當地就業的增長。
當地經濟另一個正在興起的支柱是旅游業，這裏的Taronga西部平原動物園（Taronga Western Plains Zoo）已成為知名景點。目前單元房的中位價不到20萬，租金回報高達7%，因此可以肯定地說，現在投資當地的房產還是相當不錯的。
生活設施
Dubbo作為區域中心，生活配套設施一應俱全，包括學校、商店、火車站、飯店、綠地和家庭娛樂中心Taronga西部平原動物園。
熱租物業
Dubbo擁有不同建築形式和風格的物業，包括早期風格和現代風格的獨立房、聯體別墅和單元房。目前靠近火車站靜街的兩房和三房的獨立別墅需求比較強勁。
4. Guyra
現金流概要
■ 獨立房中位價：$187,500；
■ 租金回報：7%；
■ 每周現金流入：$23;
租賃市場概要
■ 過去12個月租金漲情：23%；
■ 空置率：2.92%；
■ 租客佔比：24.5%
對於預算不寬裕卻打算置入更多資產的投資者來說，也許找不到比Guyra更好的選擇了。作為新州新英格蘭地區的一個小鎮，這裏獨立房的中位價只有18.75萬澳元，租金回報達7%，按照這樣的數字，每周可望小筆現金進帳，雖然只有23澳元，但相對於前期投入來說，是一個很不錯的結果。
Guyra位於悉尼北部，距離悉尼市中心547公里，但與Armidale僅相距38公里，距離Glen Innes也只有61公里。不過，這些對房市並沒有影響。當地自身的經濟和設施足以吸引大量的租客。除了必備的教育、餐飲和購物設施之外，Guyra擁有令人羡慕的戶外娛樂設施，包括釣魚、叢林步行區等。因此，旅遊是當地經濟的重要支柱之一，其它多樣化產業包括細木、肉牛養殖、土豆種植。這裏還擁有澳洲最大的番茄生產基地和20公頃的溫室。
生活設施
Guyra本地擁有齊備的學校、商店、綠地及戶外休閑設施。其它生活需求可驅車半小時至Armidale鎮
熱租物業
當地受租客歡迎的物業多是建築優美的磚木結構獨立房。就地段來看，靠近Bradley Street的房子更受歡迎。
5. Hill Top
現金流概要
■ 獨立房中位價：$375,000；
■ 租金回報：5%；
■ 每周現金流入：-$74;
租賃市場概要
■ 過去12個月租金漲情：23%；
■ 空置率：1.6%；
■ 租客佔比：22.2%
近幾年來，Hill Top的人口增長迅速，在2006-2011年間增長了39%。在此期間的家庭周收入也大幅上漲了24.3%至1,233澳元。過去5年房價漲幅也居Wingecarribee Shire轄區內各城區之首。
Hill Top位於悉尼西南，距離悉尼市中心115公里。不過這裏與Mittagong的車程僅15分鐘，驅車至Bowral只需20分鐘，經由Colo Vale到休姆高速公司（Hume Highway）只有10公里。
Hill Top的房價也大大低於鄰區（比如Bowral獨立房的中位價已逼近60萬）。不過，精明的房產投資者都知道，Hill Top的房子很搶手，拍賣清盤率100%，空置率低至1.6%。儘管這裏的生活設施只是滿足基本需求，但毗鄰南部高地（Southern Highland）葡萄園和釀酒廠無疑是一個明顯的優勢。
最近幾年，Hill Top當地居民一直在抗議南部高地區域射擊中心提出的擴張規模和上調噪音上限的計劃。今年，新州政府為緩解雙方衝突提出了一系列的噪音限制措施。
生活設施
Hill Top擁有購物、運動、學校和綠地等基本設施。另外兩座更大的商業鎮Mittagong和Bowral與其車程都不到20分鐘。
熱租物業
當地有單磚單層獨立房，價格在31.5萬和75萬之間。
6. Soldiers Point
現金流概要
■ 單元房中位價：$380,000；
■ 租金回報：5%；
■ 每周現金流入：-$96;
租賃市場概要
■ 過去12個月租金漲情：30%；
■ 空置率：2.2%；
■ 租客佔比：32.4%
SoldierPoint在2006-2011年期間人口增長了26%，受益於旅游業的迅速發展，當地經濟保持了強勁勢頭。尤其在夏季，這裏的釣魚和划船吸引了大量的遊客。該區還被評為2013/14年度全澳最佳碼頭。
Soldier Point位於施蒂芬港（Port Stephens）的南端，周邊為港口環繞，距離悉尼市中心車程2小時，驅車至紐卡素40分鐘，距離紐卡素機場只有30分鐘車程，該機場有往返悉尼、墨爾本和布里斯本的航班。機場以及附近Williamtown的皇家空軍基地（RAAF）也是推動當地經濟的動力之一。
目前該區單元房的中位價38萬，租金回報5%，過去12個月租金上漲幅度高達30%。
生活設施
Soldiers Point擁有齊備的生活配套，不過最為當地房市增色的是其優美的海景以及相關的娛樂設施。
熱租物業
當地最受租客歡迎的是位於靜街的海景公寓和聯排別墅。
7. South Turramurra
現金流概要
■ 單元房中位價：$865,000；
■ 租金回報：5%；
■ 每周現金流入：-$256;
租賃市場概要
■ 過去12個月租金漲情：24%；
■ 空置率：2.97%；
■ 租客佔比：8.7%
South Turramurra屬於悉尼的上北岸區，與悉尼市中心相距18公里，緊鄰知名的Lane Cove國家公園。在2006-2011年期間，這裏的人口總數略有下降，但家庭周收入卻躍升了22.4%。
South Turramurra擁有很多吸引租客的出色條件。悉尼基督復臨安息日教會醫院（Sydney Adventist Hospital）距離該區車程5分鐘，這裏還有前往附近Turramurra火車站的巴士。
86.5萬的中位價對投資者來說是一個不低的門檻，但比起周邊的其他城區，包括St Ives和Wahroonga，該價格的投資性價比已相當不錯了。
目前對該區獨立房的需求很強勁，清盤率為85.7%，而且只有0.1%的房子掛牌上市。對於房主來說，5%的租金回報和24%的租金年漲幅是一個相當不錯的數字。
生活設施
South Turramurra購物中心、綠地、學校和巴士，毗鄰悉尼基督復臨安息日教會醫院（Sydney Adventist Hospital）。
熱租物業
當地最受租客歡迎的房子包括兩層單磚獨立別墅，以及優雅的鄉村風格別墅。
8. Wickham
現金流概要
■ 單元房中位價：$383,000；
■ 租金回報：6%；
■ 每周現金流入：-$43;
租賃市場概要
■ 過去12個月租金漲情：16%；
■ 空置率：2.27%；
■ 租客佔比：5.5%
在房價節節上升的今天，找到房價便宜又欣欣向榮的市場不是一件容易的事，但Wickham滿足了這一要求。該區距離紐卡素市中心僅3公里，獨立房中位價不到40萬，比鄰區Hamilton足足低了10萬。
該區對投資者最大的吸引力來自其處於海港的區位，這也奠定了穩定的租賃前景。在過去幾年，Warwick的城市建設和人口結構也得到了顯著提升，家庭平均收入也大大改善。在2006-2011年期間，家庭平均周收入上漲了30%至1,093澳元。
毫無疑問，紐卡素的基礎設施升級工程也會讓Wickham大大受益，其中紐卡素大學的新校區預計會帶來上萬名潛在的學生租客。去年的一份報告預測，校園經濟能給當地一年新增3,200萬收入。未來向輕軌系統過渡的通勤前景也會給當地設施更具吸引力。
生活設施
Wickham的城市設施、海港區位、火車站、購物和學校共同構成了當地自身的一流完善配套。這裏距離更具大都市氣息的Hamilton也很近，人們可前往那裡享受絕佳的美食。
熱租物業
Wickham很多類型的物業都不乏需求，其中包括輕型工業廠房、聯排別墅、公寓等。位於Hannell Street上的一些海景房也很搶手。
9. Willey Park
現金流概要
■ 單元房中位價：$291,000；
■ 租金回報：5%；
■ 每周現金流入：-$12;
租賃市場概要
■ 過去12個月租金漲情：26%；
■ 空置率：0%；
■ 租客佔比：0.7%
西悉尼有不少被低估的房市黑馬，Willey Park就是其中的一個。以獨立房看，附近的Canterury和Campsie的中位價早就衝破了75萬，比該區足足貴20萬。與周邊的許多城區一樣，Wiley Park從毗鄰區域的完善交通配套中獲益匪淺，包括悉尼機場、Botany港和幾條主要幹道。新開工的西部連接高速WestConnex也使大大提升了其對投資者的吸引力。
Wiley Park與悉尼市中心相距14公司，區內擁有不少一流的綠地和公園，完善的生活設施意味著招租不是問題。這裏大部分的房子是建於上世紀60和70年代的獨立房和小體量單元房。
Wiley Park的多元文化色彩也決定其多樣化的人口結構，獨立房的價格差異也很大，從50萬至上百萬。
生活設施
Wiley Park自身的配套足以滿足基本需求，附近的Roselands購物中心，以及Cantebury和Bankstown的設施也為當地居民提供了便利的選擇。
熱租物業
最受歡迎的出租房靠近火車站但遠離繁忙的主幹道如King Georges Road和Punchbowl Road，物業類型既有獨立房，也有單元房。
10. Kingsgrove
現金流概要
■ 單元房中位價：$567,500；
■ 租金回報：5%；
■ 每周現金流入：-$186;
租賃市場概要
■ 過去12個月租金漲情：38%；
■ 空置率：1.71%；
■ 租客佔比：24.4%
最近幾年Kingsgrove的房價增長顯著。單元房中位價在過去5年中幾乎翻了一倍上漲99%，其中去年的漲幅高達38%，伴隨房價飆升的是其設施和人口結構的升級。
作為悉尼的西南城區之一，Kingsgrove距離悉尼市中心僅10公里。在2006-2011年間，家庭周收入增長了20.6%至1,257澳元。目前單元房的空置率低至1.71%，房源緊缺（掛牌房源與物業總量佔比僅0.53%），房市相當緊俏。
Kingsgrove擁有出色的學校、火車站、醫院和新開張的購物中心，且分佈十分集中，這些都是投資者和租客所看重的。此外，還有一個最大的優勢：鄰近悉尼機場，卻不在飛機跑道下方。
此外，區內的Kingsgrove Road兩邊集中了很多專業事務所，包括律師、會計和全科醫生，這條路有連接M5高速的出入口，對於在悉尼市中心和悉尼機場工作的上班族來說，也因此是值得考慮的居住選擇。
生活設施
Kingsgrove的配套設施可以打滿分，不僅因為其擁有眾多的學校、綠地、購物和出行選擇，而且因為其品質普遍都很高。
熱租物業
靠近火車站的現代磚房和公寓是最理想的選擇，但能否購得，那就要看運氣了。
11. Narrabri
現金流概要
■ 獨立房中位價：$310,000；
■ 租金回報：7%；
■ 每周現金流入：$15;
租賃市場概要
■ 過去12個月租金漲情：24%；
■ 空置率：1.47%；
■ 租客佔比：34%
被公認為棉花之都的Narrabri與悉尼相距521公里，但擁有很多值得投資的理由。當地擁有包括小麥、牛肉和羊肉生產在內的多元化經濟。
就房產投資而言，最大的吸引力莫過於房價的可負擔性和可觀的租金回報率。當地不少獨立房的成交價還不到20萬，而租金回報率達到7%。基於此，這裡是首次入市且不想投入太多資金的投資者的理想選擇。在2006-2011年期間，該區人口略有下降，但家庭周收入上漲了25.1%至1047澳元。
還值得一提的是，附近的科學基地，保羅懷爾德天文台電波望遠鏡陳列以及Nandewar山脈和Kaputar山國家公園帶動的旅游業給當地經濟增色不少。天然氣和煤炭開採也是經濟發展的動力之一。
生活設施
Narrabri的基本生活配套設施很齊全，但其相對於其他城鎮的優勢在於戶外旅遊景點以及多樣化的就業機會。
熱租物業
Barwan Street上的獨立房由於毗鄰火車站和購物中心最受租客青睞。
12. Warilla
現金流概要
■ 單元房中位價：$261,000；
■ 租金回報：7%；
■ 每周現金流入：$15;
租賃市場概要
■ 過去12個月租金漲情：18%；
■ 空置率：0.57%；
■ 租客佔比：41.5%
信不信由你，Warilla擁有全球首家提供餐具和餐桌設施的麥當勞分店。不過，這並不是吸引投資客和租客的主要理由。
該區目前的單元房中位價僅26.1萬，租金回報7%，意味著極有可能實現正現金流。這裏也是旅遊勝地，並擁有多樣化的零售和購物設施，其中包括Warilla Grove購物中心。
Warilla距離悉尼中心不算太近，驅車需1個半小時，但這裡有吸引悉尼人的充分理由。這裏的海灘享有盛名，衝浪、釣魚和划船都是流行的娛樂休閑活動。
當地居民的年齡結構相對偏中年，中位年齡42歲，比全國均值高5歲。很多出租物業都是建於上世紀50年代和60年代的老式房子，當然度假物業也很受歡迎。
生活設施
Warilla擁有學校、商店、巴士、海灘以及全球知名的Warilla 保齡球和娛樂俱樂部，這裡是全球室內保齡球競標賽的基地。
熱租物業
鄰近George Street和Warilla Grove購物中心的房子尤其搶手，此外，靠近Warilla海灘的物業也非常好租。
注：本文經許可轉載自《Your Investment Property》雜誌2014年2月期，了解更多信息，可登陸http://www.yourinvestmentpropertymag.com.au/。訂閱雜誌，可電話：02 8437 4731或電郵：
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來源：看中國