State Custodians Mortgage物业和贷款问答（19）

2012 年 10 月 30 日下午 8:26

问：我准备向银行申请住房贷款。哪些因素会影响我的贷款能力呢？

答：按照澳洲消费者信用保护法案（the National Consumer Credit Protection Act），贷款机构在提供贷款时必须负责行事。每一家贷款机构对可负担性都有自己的解释，这将进一步反映在其对偿债能力的计算，以及针对不同收入和负债制定的规则。这些政策将决定你的借贷能力。

在基本的层面，所有的贷款机构都考虑每一位贷款申请人及其抚养人士的生活成本，尽管具体数目会因每家机构所选用指数的不同而有所区别。因此，在贷款机构对你的收入和负债进行评估之前，不同的机构对申请人借贷能力的判断就已经有了差异。

也许你会问，收入和负债是没有争议的事实，为什么不同的借贷机构会因此得出不同的结论呢？以下几个例子也许会让你感到意外。

如果你有奖金和佣金收入，只要能提供证据证明这部分收入在一个可接受的时段内是稳定的，有的贷款机构将其认作收入。但与此形成对比的是，有的贷款机构根据就不会予以考虑。
如果已经有个其它负债，如投资房房贷，一些贷款机构可能会作出非常保守的评估，即使你现在只偿还利息，他们在评估你的贷款能力时也会假设你是同时偿还本金和利息。还有一些贷款机构可能会对你现在的贷款按照更高的基准利率计算所支付的利息，这样在实际上就降低了你用于偿还新负债的可支配收入。
尽管大多数贷款机构会将政府给家庭发放的子女抚养补贴接受为家庭收入的一部分，但如果孩子超过了一定年龄，有的贷款机构根据就不会予以考虑，因为他们担心这笔收入在几年后就会终止。
对于自雇人士来说，各家贷款机构对净利润和税费返还的政策也不同。如果机构比较保守，他们会取用过去两年利润的平均值，或者较低的数值，而其他机构可能直接取用最近一年的数据，而无论其与之前年份的差异有多大。

因此，当你准备申请贷款时，每家贷款机构在对待你的收入和负债的政策都会有所不同，并以此作出对你贷款能力的决定。结果你可能会发现，你从一家机构可以获得的贷款比其他家要多。因此，最好的做法是，做足功课，找到合适的贷款机构（如State Custodians）获得咨询。这些机构应该不仅了解自己的产品的借贷政策，而且知道如何与市场同行竞争。

要获得更多贷款资讯和服务，可拨打13 72 62或登录www.statecustodians.com.au。