过去20年间，农场用地（agricultural property）成为澳大利亚房地产市场出人意料的表现赢家，推动因素包括商品价格高企、气候条件理想，以及——直到近年——的低利率，新发布的一份报告指出。
根据澳大利亚地产学会（Australian Property Institute）估值报告分析，过去20年中：农业地产（agricultural property）价值上涨 256%；
工业地产（如仓储设施）上涨 164%；
住宅地产上涨 154%；
办公地产上涨 143%。
澳大利亚地产学会首席执行官 John Winter 表示：“那句‘土地有限，不会再生产’的老话，可谓言之有理。”
按年均计算，相当于农业地产年增幅约 13%，工业与住宅地产约 8%，办公地产约 7%。
Winter 指出：“无论投资哪个房地产板块，只要是长期持有，回报都相当可观。”同期通胀率约为 67%，因此即便是表现较差的区域或资产类别，也远远跑赢了 CPI。
在前十名资产表现中，农场用地占据前六席。剔除这些后，表现最佳的是悉尼工业地产，其次依次为悉尼办公地产和阿德莱德住宅。
尽管悉尼中位房价最高，但过去20年增长最快的房产并非悉尼，而是阿德莱德住宅：2005至2024年涨幅达 175%。紧随其后的是Hobart 住宅，增长 172%，略高于悉尼、布里斯班和墨尔本，堪培拉、珀斯和达尔文则稍逊一筹。
Winter 指出：“过去二十年，澳大利亚房产的一个隐秘变化是——小城市的崛起超过大城市。”移民（包括国际与国内迁移）与供应短缺将持续推动房价上涨。“当悉尼和墨尔本越变越大时，更多人会开始寻找其他机会，这也将推动其他地区房价上涨。”
在公寓（unit）市场中，过去20年涨幅最高的是Hobart，达 133%，其次为阿德莱德（129%）和墨尔本（109%）；布里斯班上涨 105%，悉尼、珀斯、堪培拉和达尔文均录得两位数高涨。
住宅房地产跑赢股市
若追溯至1974年，则 Sydney 住宅过去50年的累计涨幅高达 3800%，布里斯班也紧随其后，涨幅近 3500%。报告预测，在2032年奥运会前，布里斯班或将超过悉尼，成为自1970年代以来全国最强劲的房地产市场。
Place Estate Agents 首席执行官 Damian Hackett 表示，诸如 Herston、Kelvin Grove、Spring Hill、Bowen Hills、Fortitude Valley、Woolloongabba、East Brisbane 以及 Kangaroo Point 等布里斯班郊区，将因奥运基础设施建设而可能迎来强劲房价增长。
过去50年里，悉尼与布里斯班的住宅回报率还超过了澳大利亚股票市场（未含股息），同期 All‑Ordinaries 指数大涨 3120%。
Winter 指出：“一般人会认为股票才会长期跑赢，但实际上房产至今仍保持领先。”
Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 表示，从1974年至今，房地产投资已从富人专属，演变为“普通‘妈妈和爸爸’投资者”的领域，这也推高了房价。她指出，随着人口增长与房屋供给跟不上，住宅（尤其独立住宅）将可能继续保持与股票市场相当乃至更优的表现。Conisbee 举例：“在澳大利亚成熟区域，唯有向边缘继续扩张，才能建造新房。你不可能在 Point Piper 再建更多房屋。”
同期，公寓过去50年虽涨幅温和，但近期出现明显逆转：过去一年布里斯班住宅涨幅为 13%，但公寓却涨了 17%。Conisbee 表示公寓房价增速现在快于住宅，这是罕见现象，主要是过去一段时间公寓供应较少，导致价格承压尤为显著，尤其是在布里斯班及东南昆士兰、珀斯和阿德莱德。随着独立住宅价格变得更难负担，更多人将选择公寓，从而推高其需求与价格。
农场价值大热背后的秘密
在各州层面，塔斯马尼亚的农场涨幅最大，其次是维州、昆州和南澳，尤其是2020–2022年期间表现尤为强劲。Preston Rowe Paterson 的认证评估师 Alan Hives 表示，这波涨幅代表了一种“百年一遇的投机热潮”，其驱动力包括：气候适宜、种植条件良好、投入成本低以及高商品价格。
鉴于农场价值暴涨，许多农场主强烈反对政府拟议增加超出300万澳元退休金投资收益税，因为不少农场主将农场资产纳入自我管理型退休金（self‑managed super fund），估计约有3500人受影响。
但各地农场表现不尽相同。区域来看，维州西部的 Wimmera 地区涨幅最为惊人，平均上涨 802%，主要受可再生能源项目拉动。
Conisbee 指出，2021和2022年农场年涨幅约为 25%，但涨势在2024年明显放缓，仅增长约 2%。尽管全国各地均有上涨，现阶段各地因素影响变得更加突出。“我们普遍发现，在气候条件较好，尤其适宜种植季节时，土地价值会增加；而如今维州与南澳部分地区处于干旱中，农场价值因此受到冲击。”
尽管未来农场价值可能难以再现高涨幅，Winter 仍指出，其发展前景不容忽视：“可再生能源转型为农场提供了机会，比如建设太阳能或风电项目；碳汇农业（carbon farming）也在推动价值增长，为长期走势提供助力。”Conisbee 补充说：“2024年林业地块以 48.6% 的涨幅成为亮点，反映出投资者对碳汇农业兴趣浓厚。”
CBD办公楼的困局
过去20年里办公楼虽有增长，但 COVID-19 和远程办公趋势对 CBD 办公楼造成影响。据报道，自2015年起，累积通胀约 29%，而同期办公房地产仅上涨约 36%。悉尼、堪培拉、布里斯班和墨尔本的办公楼表现略优于通胀；珀斯与阿德莱德则落后。
报告指出，除了墨尔本，澳大利亚其他城市的办公楼市场正迎来复苏。墨尔本因空置率高——超过100万平方米——估值压力仍大，并且受到2024年7月1日起实施的州级商用及工业地产税影响，而许多租赁合同并未将这部分成本转嫁给租户。Preston Rowe Paterson 董事长兼总经理 Greg Preston 表示：“墨尔本目前不是市场青睐的焦点。”
工业地产表现抢眼
与办公楼形成鲜明对比的是，仓储等工业地产在疫情期间逆势崛起。供应链瓶颈推动企业增加库存，并且电商爆发，使悉尼工业仓储成为过去20年表现最好的非农房地产，涨幅达 261%。
报告指出，疫情期间仓储空置率一度接近零，因此租金走高。Conisbee 表示，随着人口增长，对城市边缘与内城区“最后一公里”物流仓库的需求将持续增强。再加上建筑成本不断上涨，现有仓库资产的吸引力将进一步提升。
Colliers 的研究表明：未来四年内，澳大利亚物流与仓储工业地产可能面临供应紧张，原因是人口持续增长与在线消费持续扩张。
McGees Property 合伙人 Tom Rowe 指出：“在接下来的5、10，甚至20年里，工业地产供应将是最核心的问题”，原因是各主要城市缺乏符合基础设施和交通需求的适合仓储设施用地。
Winter 还表示，数据中心需求增长也会推动工业地产价值，但数据中心选址条件苛刻：要求高电力和用水基础。他指出：“数据中心特别需要特定基础设施，具备开发资格和必要支持的区域并不多。”目前，澳大利亚多数数据中心集中在悉尼或墨尔本。
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