澳住房怪象：家里人不多，房子却很大
近日，一项最新分析数据显示，澳洲住房面积与居住人数之间存在严重不匹配现象，这一现状再次警示该国住房可负担性与可获得性问题已愈发严峻。
房地产研究公司Cotality的研究发现，尽管澳洲绝大多数住房均按大家庭居住需求设计，但超过60%的家庭实际居住人数仅为1至2人。
该公司澳洲研究主管Eliza Owen在报告中明确指出，这一数据揭示了 “居住者需求与当前住房建造类型之间存在明显错位”。
Owen女士说：“数据显示，澳洲的独居家庭中约40%的居住者年龄达到65 岁及以上；两人家庭在所有家庭类型中占比最高，但当前澳洲住房存量中，三居室住房占比最高。
”与此同时，独居家庭占比达27%，而一居室住房与单间公寓的总量占比仅为6%。”
“从居住需求本身来看，住房卧室数量多于居住人数并无问题，但当前住房分配方式显然存在效率低下的情况。”
Owen解释道：“传统四口之家对三居室的需求，显然要高于两口之家。”
2021年人口普查数据显示，居住在三居室中的两人家庭约有130万户，这一数量超过了居住在三居室中的三至四口之家（约110 万户）。
针对这一 “住房分配效率问题”，Owen在报告中提出了一种解决方案 —— 通过价格信号引导住房合理分配，不过她也坦言该方案在政治层面面临较大阻力。
“政府可通过政策调整，提高拥有超出实际需求住房的成本，同时降低小型住房的居住成本。”
Owen表示，这一逻辑通常会指向税收改革，包括取消印花税以降低住房置换成本，并代之以覆盖范围更广的土地税。
“但这类税收改革在政治上推行难度极大。”
Owen进一步分析，当前印花税仅针对少数购房者征收，而土地税改革后，将覆盖三分之二的选民（即房产所有者），政策调整涉及的利益群体广泛，推行阻力可想而知。
独立住房研究员Cameron Kusher认为，高昂的交易成本（即印花税）不仅阻碍居民置换 “面积更适配需求的房产”，还导致部分人群在首次购房时就倾向于选择超出自身当前需求的大房子。
“在很多人看来，尽早购置更大、条件更好的住房，是更优的选择。”
Kusher观察到，当前澳洲新建住房多为四至五居室的大户型，且这类住房占据了新住宅用地的大部分空间。
“这一现象很大程度上与房产价格相关，包括土地成本和建房成本。不少人在建造大房子时会考虑，‘前期多投入一些，未来家庭规模扩大后，房子仍能满足需求’，比如考虑到未来有孙辈来访，或是计划生育多个孩子。”
此外，Kusher还指出，房价快速上涨使得部分人群难以再次进入房产市场，而大户型房产往往升值速度更快，“房产的转售价值也是人们购房时的重要考量因素”。
Owen表示，其他鼓励人们搬进大小合适的住房的政策选择可能包括改革养老金资产测试，将家庭住房的价值纳入其中。
“在供应方面，我们已经在采取措施，在较大的城市建造位置优越、能容纳较小家庭的公寓。”
“但通过税收改革来改变需求，可能有助于这些新住房的入住率提升。
政府承认，未能按计划在5年内建造120万套住房的目标，但财长Jim Chalmers坚持这一目标，尽管财政部表示无法实现。
在最近的另一份报告中，Owen对各州和联邦政府将重点放在加快建筑审批以增加住房供应的做法提出了质疑，她警告说，建筑行业根本无法跟上步伐。
“由于完工时间已经超过平均水平，建筑成本也居高不下，现在激励更多住房审批和开工似乎不是时候。”
Kusher认为，过去的经验可以为如何解决当今的住房问题和缓解建筑压力提供指导。
“也许我们需要回到30或40年前的情况，那时的房子更小，而且很容易翻新。”
“随着时间的推移，人们实际上可以增加卧室、浴室、停车场、阳台等各种设施，为房子增值。”
“这意味着这些房产可以建造得更快。”
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