重磅 | 澳洲税收系统大变天！大批人抛售房产，租金恐将疯涨
再过几天，澳洲新财年的预算案就要出炉。
届时，许多政策都会遭到修改。
而今年的预算案，吵得最厉害就是澳洲可能进行的新一轮税收系统改革。
据澳媒报道，新税改面临着巨大的阻力，但部分细节已经曝光……
澳洲税收系统大变天
据报道，与澳洲房地产市场关系十分密切的负扣税改革即将公布。
近100万房东有望保留负扣税优惠，但严厉的新限制将打击未来的购房者。
在澳洲法律界，经常提到的一个词叫做“祖父条款”，即新法不能追溯过往，以前的事情按照以前的法律办事。
因此，现有投资者也将受到“祖父条款”的全面保护，其已持有的房产将继续享受负扣税优惠。
然而，从2027年起，只有符合政府严格标准的新建住房才有资格享受负扣税。
一系列重大变革将立即推行。
据报道，购买现房的投资者将不再有资格享受负扣税优惠，除非已经拥有合适的投资房产。
任何尚未拥有负扣税房产的人，未来购买现房都将与这一税收优惠无缘。
联邦财长Jim Chalmers承认，这一转变背离了工党此前的承诺，但坚称政府在审查住税务政策方面始终保持透明。
由于总理艾博年和Chalmers在2025年大选前都曾多次排除调整负扣税和资本利得税的可能性，工党正面临违背竞选承诺的指责。
Chalmers周日表示：“我向澳洲民众承诺，如果政府的立场发生变化，会解释原因。但民众都知道，本届政府有进行大胆税制改革的意愿。部分原因是认识到住房和税收现状以及这两者之间的关系实际上已经‘破裂’，因为当地社区没有足够的住房。”
Chalmers称现有制度“不公平且不可持续”。
“住房和税收现状是不公平且不可接受的，因此任何像我们这样负责任的政府都会对此做出回应。”
“我也承认，在竞选期间，焦点几乎完全集中在住房供应以及5%首付政策上。当时的表态和承诺也反映了这一点。太多澳人被挡在住房市场之外，我们需要同时解决这两个问题。”
大约有200万澳人拥有投资性房产，其中多达127万人正在使用负扣税优惠。
政府坚称现有房东不会受到影响，并否认该政策将推高租金。
与此同时，工党将改革资本利得税优惠，恢复到1999年之前的模式，即税务上的优惠不再是固定50%的折扣，而是改为与通胀挂钩。
投资者将面临“双轨制”：改革前获得的资本收益将继续按照现行规则征税，而新增收益将按照修订后的制度征税。
目前，联邦反对党的态度比较暧昧，联盟党批评了这一举措，但并未明确表示反对或废除改革。
自由党副党魁Jane Hume称其为“缺钱的工党政府的一次税收掠夺”。
“我想看看工党究竟提出了什么方案，因为他们已经说了太多空话了。”
影子财长Tim Wilson则指责工党在税收议程上“混乱不堪”，并警告称，这些改革偏袒富裕的婴儿潮一代，将阻碍澳洲年轻人进入房地产市场。
除了税制改革，政府还将从2026-27财年起的4年内投入20亿澳元用于地方基础设施建设，例如道路、污水处理、供水和电力，以促进新的住房开发。
据估计，这笔资金可以在10年内支持多达6.5万套新住房的建设，但并非通过直接建设的方式。
澳洲房产市场出现“抛售潮”
资本利得税和负扣税改革将至，大批“普通家庭型投资者”正加速出售投资房产，导致租赁市场房源持续流失。
最新季度的房产销售数据显示，过去三个月，全国共有创纪录的22,640套出租房被房东出售。
其中，悉尼有4,865套，墨尔本则高达5,565套。
根据FoundIt发布的报告，在此期间，悉尼和墨尔本挂牌出售的房屋中，约21%曾是出租物业。该报告将这波出售潮形容为“洪水式抛售”。
报告指出：“今年秋季，有4,865套前出租房退出悉尼租赁市场，而这些房产未来可能再也不会回归租赁用途。”
悉尼房东撤离最严重的区域包括CBD及内南区、北岸以及Parramatta；墨尔本则集中在Docklands、Southbank以及西部城区等内城区。
FoundIt研究主管Kent Larnder表示，拟议中的改革，可能促使原本就在投资成本压力下苦撑的“边缘型房东”提前出售房产。
他说：“市场对这些改革确实存在恐惧。”
“这种恐惧或许并不理性，但它正在改变人们选择持有何种资产。”
“很多投资者并不富有。那些对工作稳定性和生活成本感到担忧的人，可能正在提前出售资产。”
“现在的三重打击是：加息、燃油危机以及整体经济不确定性。有些人可能选择趁现在兑现离场。”
他指出，在珀斯和布里斯班等房价上涨明显的市场，一些投资者可能是在获利套现；但悉尼情况则不同。
悉尼许多出租房出售量最大的区域，恰恰是租金回报率偏低的地区，这意味着房东必须动用更多个人收入来维持投资。
截至5月的三个月内，仅Parramatta就有572套出租房被出售，而CBD及内南区、北岸的出售数量也大致相同。
FoundIt报告统计了2月至5月间全国122,360套住宅销售广告，并与过去五年的持牌地产中介出租记录进行匹配。
若某房产地址曾出现在中介管理的出租记录中，随后又挂牌出售，即被定义为“前出租房”。
Two Red Shoes贷款经纪公司负责人Brett Sutton表示，税务改革最终受伤最深的，恐怕是租客。
他引用Money.com.au今年4月的一项全国调查称，61%的投资者表示，如果新税改落地，他们将减少新投资，甚至出售房产。
Sutton表示，他并不认为租客会接盘这些被出售的房屋。
他说：“令人不舒服的现实是，大多数租客根本没有能力买房。”
“贷款偿付能力要求、印花税以及持有房产的持续成本，意味着对很多租房者来说，问题并不是‘租房还是买房’，而是‘租房还是无家可归’。”
“如果投资者减少、出租房源缩减，那么承担后果的将是这些人。”
由电工转型为悉尼买家代理人的Michael Kowalczyk与妻子Nicole目前拥有18套房产。他表示，自己暂时没有出售物业，但能理解为何一些投资者选择离场。
这位Tailored Property Group创始人表示，一些原本计划未来几年出售投资房的人，如今可能希望赶在政策变化前提前脱手。
Kowalczyk指出，如果现行税制对现有投资者实行“祖父条款”，即老投资者继续适用旧制度，那么很多人其实不会卖房。
“限制投资，并不能解决房地产市场真正的问题，我们需要更多供应。”
SQM Research主管Louis Christopher表示，租客目前已经在面对极低的空置率。
他说：“如果新房供应没有显著增加，或者人口增长速度无法稳定下来，那么2026年整个租赁市场压力仍将维持高位。”
Christopher本月早些时候还曾向媒体表示，如果大幅削减负扣税和资本利得税优惠，悉尼和墨尔本租金可能上涨20%。
Rethink Investing首席执行官Scott O’Neill表示，他预计投资者未来将转向商业地产等替代型投资。
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