意料之外！澳洲的房地产出现了全新变化！澳洲人买房已经不只看房价了！85%买家开始盯上节能住宅，气候风险拖累价值，保险费也成新门槛

2026 年 8 月 27 日下午 11:43

———前言———

过去澳大利亚人买房，最先比较的往往是价格、地段、学区、面积和通勤。但随着房贷利率、能源账单、保险费用以及极端天气风险上升，越来越多家庭开始计算另一笔账：买下这套房以后，未来10年、20年到底要花多少钱？

Great Southern Bank最新一期《No Place Like Home》调查显示，85%的澳大利亚受访者更愿意购买已经安装可再生能源或节能技术的住房，35%担心洪水、山火和保险成本上升等气候风险会影响未来10年的住房价值。调查覆盖2018名18至65岁澳大利亚人，于2026年5月28日至6月9日完成，样本按年龄、性别和地区具有全澳代表性。

不大多数澳洲人偏爱节能住宅，成为加分项

这份调查最值得注意的变化，是绿色住宅已经越来越难被简单归类为环保理念或高端住宅的附加配置。数据显示，目前澳洲家庭最常见的节能升级包括节能电器37%、太阳能板35%以及家庭电池14%；而展望未来5年，30%的受访者计划安装家庭电池，29%考虑升级节能电器，28%计划安装太阳能板。

这意味着买家的注意力正在从房子已经装修得多漂亮，转向房子本身是否省钱。一套安装太阳能、电池、良好保温、双层玻璃以及高效冷暖系统的住房，其价值越来越不仅体现在舒适度，也体现在未来电费、制冷和采暖费用，以及遭遇停电等情况时的韧性。

Great Southern Bank首席客户官Rolf Stromsoe将这一变化概括为，澳大利亚人越来越考虑的是拥有住房的总成本，而不只是购买成本。换句话说，对于买家而言，两套成交价相近的住房，如果一套未来需要追加数万元完成保温、太阳能、电池和电器升级，而另一套已经配备完善，两者实际上并不是同样贵。

气候正通过保险费用进入房屋价值判断

真正改变房地产估值逻辑的，并不只是环保意识，而是气候风险开始产生明确的经济成本。澳大利亚保险委员会数据显示，2025年极端天气造成的保险损失达到48亿澳元，比上一年增长727%，其中昆州损失超过41亿澳元。风暴、冰雹、洪水和气旋造成的大量索赔，最终可能通过更高保费和保险条件变化传导到家庭。更值得关注的是，监管机构已经开始把这种问题视为金融风险。

APRA今年3月公布住宅保险气候脆弱性压力测试，研究保险越来越难以负担后可能产生的保障缺口。在其严重但合理的气候情景下，到2050年，保险保障缺口可能影响约25%至26%的现有住宅。APRA明确强调，这是一项压力测试而不是预测，但它说明洪水、山火、气旋等风险已经不仅关系到保险费，还可能影响房屋抵押价值和借款人的偿债能力。

能源效率背后的核心，其实是几十年的成本

绿色住宅受到关注还有一个更现实的原因：省钱。澳大利亚政府10亿澳元“家庭能源升级基金”正在为太阳能、电池、保温、双层玻璃和节能电器等改造提供优惠融资。截至2026年6月，清洁能源金融公司已向参与贷款机构承诺超过5亿澳元，贷款机构另外投入超过5亿澳元，项目投资总额超过10亿澳元。

根据清洁能源金融公司分析及CSIRO模型，参与项目的家庭在不同配置下，能源成本最高可下降约80%，平均每年节省约1700至2300澳元。这并不代表每户家庭都一定能省这么多，实际结果取决于住宅位置、用电习惯、电价和设备规模，但它说明买家现在有理由把未来能源账单也纳入房价比较。

年轻人买家用更高首付换取财务缓冲

长期成本变化也正在影响首次置业者的首付策略，Great Southern Bank数据显示，Z世代首次购房最常见的首付为11%至15%，占23%，另有21%支付16%至20%；千禧一代最常见的是16%至20%，占26%；婴儿潮一代最常见则是5%至10%，占34%。这应理解为不同世代中最常见的首付区间不同，而不是所有年轻人的首付都高于上一代。

贷款经纪Maddie Walton也表示，她接触的年轻首次置业者越来越主动研究政府支持政策，不再机械地认为必须攒够20%才能买房，10%至15%的首付已经越来越常见。与此同时，截至2026年8月27日，澳洲央行现金利率仍为4.35%，今年已经累计加息75个基点。较大的首付可以降低贷款本金和月供，在高利率环境下为家庭留下更多缓冲。

买房正影响几十年后的计划

住房成本的影响甚至已经延伸到退休，调查显示，54%的房贷持有人对于在原贷款期限内还清住房贷款相当有信心或非常有信心；但另一方面，80%的受访澳大利亚人认为生活成本压力会推迟退休，其中22%预计推迟3至5年，21%预计推迟5至10年。两项数据的样本口径不同，但共同反映出住房已经成为长期家庭财务规划中越来越沉重的一部分。

这意味着今天的购房决定，可能同时改变未来的储蓄、养老金积累、提前还贷和退休时间。买家需要考虑的已经不只是银行愿意贷给我多少钱，而是在房贷、保险、能源、维修和退休储蓄同时存在的情况下，这套房未来20年还能不能轻松持有。

——结语——

澳大利亚住房市场正在出现一个值得关注的变化：房屋价值的定义正在从买多少钱，逐渐扩展到长期持有要花多少钱。太阳能、电池和能源效率未必能够保证房价上涨，洪水或山火风险较高的地区也不意味着一定贬值，因为房地产仍受到人口、就业、土地供应、利率和当地需求等多重因素影响。但越来越明显的是，能源费用、保险可负担性和气候韧性正在进入购房者的判断框架。

未来澳洲买家眼中的好房子，可能不只是地段好、面积大、装修新，还要能源消耗低、保险风险可控、面对极端天气更有韧性，同时长期持有成本能够承受。当越来越多人按照这一逻辑选择住房时，气候风险和能源效率最终影响的，可能不只是家庭每个月的账单，还会逐渐影响不同住宅之间的买家需求、融资条件和长期资产竞争力。