01
利率上调墨市清盘率微涨买家认为现在是入手时机
上周六，一对计划改善居住条件的夫妇在拍卖会上以115万元的价格，击败了另外三位竞拍者，成功购得East Melbourne的一套排屋。
该房产也是上周墨尔本628套计划拍卖的房产之一，根据Domain平台统计，已报告结果的427场拍卖中，清盘率59%，另有79场拍卖被撤回。
尽管澳洲储备银行刚刚做出今年第五次升息决定，不过清盘率较上周略有上升。
负责该房产销售的Ray White CRE中介说，该房产由投资者出售，起拍底价（reserve price）107.5万元，在销售期间，这套住宅吸引了近200次咨询，最终四位竞标者竞价。
竞标以80万元开始，获胜的夫妇仅出价一次就拿下了这套房产。
这对夫妇此前居住在附近城区的一间公寓。
中介说，这类房产上市出售的情况十分罕见，当地市场目前整体处于「平淡」状态，房产通常由业主长期持有，因此一旦有此类房产上市，拍卖结果往往非常理想。
两对年轻夫妇竞标位于Northcote的Cleveland Street2号的两房住宅，最终成交价为114.5万元。
这栋两房住宅，其保留价（底价）为113万元。
竞拍以卖方出价105万澳元拉开序幕，这促使双方展开角逐，由买方代理人代表的夫妇赢得了竞标。
卖方计划在附近换购一套更大的房产。
位于Roberts Street 6号的一栋时尚三房排屋在拍卖现场仅收到一笔132万元的出价，随后流拍，但在拍卖后的协商环节，该房产以138万元的保留价卖给了一个家庭。
卖方将继续在当地换购一套更大的房产。
中介指出，从现在到1月底期间，市场上几乎不会有新的房源挂牌，现在100万至150万元价位的市场表现良好，不过近期的加息确实影响了买家的借贷能力。
在Pascoe Vale South，一间排屋单元房以71万元售出。买家是一对夫妇，他们目前正在邻近区域翻修自己的住宅，购入此房产作为过渡期间住所。
这栋位于Grandview Avenue98号1室的两房住宅，保留价为66万元，共有三方注册参与竞标，其中两方实际出价。竞标从64万澳元起步，经过23轮出价。
Ray White Brunswick主要服务于首次置业者群体的销售中介说，近期其负责的开放看房活动吸引了相当多的人潮，该房产大部分意向买家均为首次购屋者。
PRD首席经济学家马蒂亚斯莫说，在官方现金利率调涨后，拍卖成交率反而出现了小幅回升，很多买家担心利率再次上调，也认为市场已经足够疲软，所以选择出手。
02
柏斯房价三个月下跌5.7% 更早入市买家仍获可观收益
尽管柏斯许多房主正面临更高的抵押贷款还款额以及日益增长的生活成本压力，不过得益于过去多年来柏斯房产价值的持续增长，许多人依然从中获益。
这也是在一场关于应对生活成本压力的论坛上多位金融专家传达出的观点。
房产估价师兼分析师赫格尼说，虽然柏斯房产价值已开始下滑，过去三个月已经下跌了5.7%，不过对于五年前或更早购入房产的人来说，他们依然获得了可观的增值收益。
数据显示，尽管现在该市住宅的中位数价值已降至942,018元，但这仍比五年前高出68%。
赫格尼说，即便市场已经出现且还将继续出现下滑，这可能也只会抹去上一周期末段12到18个月的涨幅，而在此之前，柏斯已经经历过长达五年的繁荣期。 ”
私人财富顾问乔治对此表示赞同。
他指出，过去多年房价一直强劲成长，房价真正出现缩水其实是过去六个月的事，对于刚进入市场的人来说，情况确实会很艰难，不过过去三、四年或五年里购房的人，已经在各自的房产中积累了相当可观的净值。
赫格尼认为，目前的市场下行周期已过半，未来房价可能还会进一步下跌约10%，市场预计在明年年中左右会迎来转机。
专家小组成员指出，近期购屋且背负高额贷款的人可能会陷入「负资产」状态，但除非被迫卖房，否则「负资产」本身并不是问题。 ”
独立理财规划师布鲁宁说，现在真正有风险的是那些完全失去收入来源的人。
9月全国失业率为4.7%，创下新冠疫情以来的最高水准，包括Canva、Woodside和澳洲国民银行（NAB）在内的多家大型雇主已先后宣布了裁员计划。
布鲁宁说，通常情况下，人们可以通过加班或削减开支来应对房贷还款，但如果丢了工作，对于背负房贷或其他债务的人来说，确实可能一场真正的危机。
布鲁宁说，那些期待利率下调的人恐怕短期内很难再见到2%或3%的低利率了，目前的利率水准很可能会持续下去，人们普遍认为，自2008年全球金融危机以来，利率一直被人为地维持在低点，现在看到的其实只是回归常态，大家需要习惯6%到7%的利率水平，因为这很可能就是未来利率趋于稳定的区间。
03
海滨预制豪宅一日完成安装模组建筑或能削减三成成本
一栋豪华海滨住宅近日以卡车运送至昆州最昂贵的地段之一，仅用一天便完成安装，展示了一种可能将建筑成本削减多达30%的施工方式。
这栋位于Palm Beach的Jefferson Lane的三房两卫住宅，大部分工程在异地完成，随后以模组形式运至现场，由起重机吊装就位。
该住宅由模组住宅公司Arkular设计，面积206平方米，完全不是传统工厂简陋的预制屋形象。 Arkular设计建筑师麦科克尔说，业主最初考虑传统建造方式，但发现成本远超预算，最终选择定制化建筑设计，以获得更明确的成本与工期保障，项目从规划到安装耗时10至12个月，而传统建造预计需18个月至两年，仅仅封街一天，比持续施工一年半到两年方便得多。
Arkular住宅造价约为每平方米4000元，较昂贵设计约每平方米5500元，不过Palm Beach项目因临海盐蚀与海浪侵蚀而略高于标准价。而相比之下，传统豪华住宅起价约每平方米8000元，模组建筑在高端市场可节省20%至30%。
该公司在昆州现有约有15个项目已完成或规划中，所有构件都在阳光海岸完成。
预制建筑的吸引力远不止于豪宅。
阳光海岸腹地卡拉曼夫妇此前也投资了约10万元，购入一个玻璃墙平板包装舱体，由昆州公司Elsewhere Pods供应，二人自行组装，数日内完成房屋搭建。
该公司创始人德卡恩说，住房创新必须成为澳洲更广泛可负担性紧缩的答案之一，这种预制住房安装快捷简便及用作住宿或租金收入的灵活性推动了需求不断增加。
不过，模组建筑目前仅占澳洲新建住宅不足5%。
而与此同时，最新报告发现，自1970年代以来，每名建筑工人建造的住宅数量下降40%；疫情以来工期增加40%，建筑成本自2014至15年度以来飙升88%。
CEDA研究主管亚当斯说，传统建造方式已跟不上需求，模块化住宅早已存在、行之有效，现在的挑战是规模化，若能大规模实施，可将工期缩短20%至50%，成本降低约20%。
房产分析师马图西克也说，澳洲仍在以半个世纪前的方式建房，而工厂建造能提供更快工期、更可预测的成本及更少依赖稀缺工种。
亚当斯强调，模组建筑并非万灵丹，但切实可行。
联邦政府估计，模组公寓建造可比传统方法便宜多达20%、快50%，并已承诺投入3930万元试行预制住宅建造。
04
首个退休女性合作住宅落成5人各支付12万获50年租约
五位曾被迫暂时借住在亲友沙发或其他地方的女性，近日正式迁入澳洲首个专为老年女性设计的合作住宅项目，拥有了属于自己的永久家园。
她们每人为这处位于布里斯本西南区Darra的住宅，支付了12万元，签订长达50年的租约，可以确保余生不会再被驱逐。
79岁的辛格就是其中一员，在迁入新居前夕，她难掩激动。她说，对于像她这样「有一点钱、却不足以买房」的女性而言，这个项目是完美的解决方。
60岁的达菲-琼斯是辛格的新邻居，也是五人中最年轻的一位。
作为单亲母亲，她终身租房，50多岁时曾尝试向银行贷款购房却遭拒绝，随后昆州房价一路飙升。她曾经认为自己最终流落到只能住帐篷。
该项目由慈善机构Sharing with Friends推动，历经七年不懈努力终告落成，明确聚焦于老年女性，每位住户拥有独立单元，配备厨房与庭院，若想与邻居互动，也可使用共享厨房、客厅及中央庭院。
12万元的入住门槛是参照当时退休年龄女性养老金平均余额设定的，项目的土地由慈善机构持有，住户只需像一般业主一样支付电费与市政规费，若选择退出或离世，其初始投入将按消费者物价指数调整后返还。考虑到目前女性的退休金帐户平均余额约为15万元，且生活成本不断上涨，下一个计画将需要约20万元的「入伙资金」。
Sharing with Friends主席戴维斯说，这些女性形容为「被忽视的中间层」，是系统性问题，收入高到不符合社会住宅资格却又完全不够买下任何住房，如果继续租房，就只能不断消耗积蓄，生活在被驱逐的恐惧之中。
澳洲统计数据显示，55岁以上无家可归女性人数在过去十年间激增了40%，是无家可归群体中增加最快的。
戴维斯说，项目几乎没有得到政府的任何帮助，得益于慷慨的慈善捐赠，计划终于顺利启动。
建筑师埃阿特金森免费为该项目进行了设计。
她说，项目在审批时不得不被归入寄宿住房（boarding house）类别，但这并不反映其本质，项目的核心目标是在保障隐私的同时创造社区连结，这些女性是选择住在那里，选择一起生活，有共享空间、公共花园，但同时也有属于自己的空间，
目前全澳仅首都领地正式承认合作住宅为独立住房类型。
戴维斯说，机构希望将这一模式推广至全澳，但地方议会与各级政府必须削减繁文缛节，将合作住宅纳入规划法规。
05
490万购得儿时住所对面房屋布市成交率低市场信心不足
布里斯本一名男子斥资490万元，成功竞得一栋极具代表性的「昆士兰风格」Queenslander住宅，也找回了属于自己的童年回忆，这栋房子就在他小时候住所的对面。
该住宅建于1920年代，坐落于Newmarket区Watson Street11号，Windsor Hill高处，房产占地1124平方米，拥有六间卧室、一间酒窖以及一个专为青少年设计的独立生活区，视野开阔，可饱览城市全景。
该房产是过去一周内布里斯本进行的167场拍卖会之一，Domain平台计算清盘率21%（基于122个已报告的拍卖结果），另有20套房产在拍卖前撤回。
在近60名围观者面前，竞标以400万元起拍。四位当地竞拍者轮番出价，价格达到460万元时陷入僵局。经过约30分钟的协商，该男子最终成功购得该房产。
负责此次销售的Ray White Wilston中介说，目前的房主因希望换住较小的房产而将其出售，如果早六个月出售，成交结果「可能会更好」，但即使如此，他们仍然获得了可观的增值收益，当前的市场环境十分残酷，建筑成本高得惊人，不过高端房地产市场反而从中受益。
在Sunnybank区Dema街17号的四房住宅一栋建于20世纪70年代、由同一家族持有近半个世纪的两层住宅，最终以160万元成交，比底价高出30万元，买家为一名投资者。
该房产占地859平方米，距离Market Square购物中心仅几步之遥，拍卖伊始，出价便高达85万元，紧接着出价直接跳到了120万元，出价达到140万元时，拍卖师宣布达到成交底价，随后三方竞价者展开激烈角逐。
Ray White Sunnybank的销售中介说，这是一个非常理想的价格。房主今年98岁，因住院未能到场，但她72岁的女儿在现场，非常激动，她们49年前买下了这栋房子，三四代人都曾在此居住，女儿希望能为母亲争取到尽可能高的售价裔支付入住养老院的费用，该房产优越的地理位置和土地面积，是其最终成交价远超底价的关键原因。
AMP 首席经济学家奥利弗说， 布里斯本的房产拍卖成交率反映出市场表现疲软，去年同期这一比例为68%，加息持续抑制了市场需求，虽然他认为加息周期可能已经结束，但仍有30%可能性会再次加息。与一年前相比，布里斯本的新挂牌房源数量有所减少，这在一定程度上缓解了房价进一步下跌的压力，但投资者需求依然低迷，市场信心不足，如果因财务困境而被迫出售的房源增加，可能会导致拍卖成交率进一步下滑。
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