外國人買房鬆綁 澳房突現轉機？
來源：《澳華財經在線》
澳華財經在線 11月30日訊 為回應房地產開發商的擔憂，澳財長莫里森（Scott Morrison）宣布調整外資法規，外國人可購買其它海外人士未能支付交割，而轉售的期房。
莫里森財長說，剛開建或正在建的公寓或房屋產權並未發生變更，不應視為現房，這“符合常識”。
ACB News《澳華財經在線》報道，澳大利亞外資監管法規在設定上主要是刺激新房建設，此前，未交割期房被視作“二手房”，不得向外國人轉售，但在新規定下這類房產仍算作“新房”。明年會有大量公寓建成，湧入市場，開發商擔憂從下定金到完工交房，期間有許多投資者不能交割。莫里森財長說，法規調整主要是回應行業的憂慮，在買家撤離的情況下不致房產項目“擱淺”。
澳洲住房產業協會（HIA）總裁沃夫（Graham Wolfe）認為這次調整是“明智之舉”。澳洲經濟正在從礦業投資向非礦領域過渡，保證建築行業在未來幾年順利發展很重要。澳洲最大公寓開發商特里古波夫（Harry Triguboff）對政府的舉措表示歡迎。他說，此前政府在徵稅及審批手續上收緊，打擊了海外買家。最新舉措則傳達出了第一個積極信號，有助於改善中國方面對澳外資政策的看法。“這是澳大利亞首次採取行動來幫助海外買家”。
特里古波夫還認為，放鬆期房轉手，表明公寓開發領域存在的交割失敗危機已經引起政府警惕。澳儲行近期曾告誡布里斯班與墨爾本內城公寓市場存在風險。澳洲大銀行正相繼削減對內城公寓及外國買家的貸款發放，基本上要切斷本地融資渠道。
風險信號VS緊縮效應
ACB News《澳華財經在線》報道，蓋房子，賣不掉怎麼辦？許多開發商擔憂的同時擴張步伐放緩。澳統計局今日公布的數據顯示，十月全國住房營建許可下降12.6%，為16,279套；公寓審批數銳減，較九月產生24.8%的巨大跌幅。公寓、排屋與半獨立房屋審批數是6,887 套，遠低於上月的8,997。
HIA本周早些時候證實，十月新房銷量下跌8.5%，為2014年七月以來最低水平。獨棟房銷量降8.2%，公寓銷量降9.2%。
安保資本首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）說，新公寓審批“似乎已經過了頂峰”。公寓審批數據向來波動劇烈，不過長期數據印證著下滑勢頭。截至十月，新公寓年度審批數是115,305 套，九月是 120,258套。
買家斷貸，新房營建與銷量同步大幅放緩，公寓市場的“健康”狀況似乎在惡化。
昆士蘭銀行董事會主席戴維斯（Roger Davis）在本周三舉行的股東年會上對房市做出判斷稱，多地房價持續上漲，或許東海岸一些市場已經到了價值飽和階段。“目前的房價，無論是獨棟房還是公寓都比較高了，市場價格預期的基礎在於移民水平持續強勁、東部州供應短缺、低失業率和長期低息。但是，墨爾本以及布里斯班‘交割激增’時刻將來臨，明顯是經濟當中的一個壓力點，需要密切觀察。”
上月，澳儲行曾告誡，公寓供應過剩的風險已開始顯現，包括信貸收緊導致的海外買家期房交割失敗，以及交割時房產估值跌到合同價以下等。
本地大銀行在開發貸款發放上也謹慎有加，開發商融資困境突顯，被迫轉向外國銀行獲取融資。澳審慎監管委員會（APRA）數據顯示，去年9月，在澳開辦分支的外國銀行（亞洲銀行居多）提供的開發貸款是$14.9億元，主要用於公寓建設，到今年九月已飆升到$ 26.5億元，土地開發貸款也增長了$ 10億元。
晨星分析師說，過去三到六個月這股勢頭非常明顯，預計未來外國銀行將會在澳洲地產領域扮演更大角色，並且主要是中國及日本銀行。
近幾年澳房價格飆高與公寓建設大躍進幾乎同步發生，到2017/18年將迎來新公寓上市高峰。但是，做為公寓期房購買主力的外國投資者，尤其是中國買家面臨國內資本限流及澳洲信貸緊縮的雙重困局，有可能讓一場供應盛宴演化成真實的供應“剩宴”。
最初開始打擊外資購房時，政府的出發點之一是防止海外人士搶佔房源推高房價，幫助本地買家留在市場，也就是改善住房可負擔性。至於公寓期房交割危機恐怕是一開始沒有想到的。澳財長此時“鬆口”，反映出外界壓力之下政策思路的些微轉變，似乎開始認可，在房市調控上，外國人不是真正應當討伐的對象。賣不掉的期房可能還是要外國人來消化。
房產投資稅“挨刀”？
ACB News《澳華財經在線》報道，然而，一頭松，一頭緊。現房投資恐怕很快將要處於政策雷達之下。本周，新州州長貝爾德（Mike Baird）一改此前立場，示意支持聯邦政府號召考慮負扣稅改革。同時他也表示，新州將盡其所能增加供應以平抑房價。
開發領域及新房市場的晦暗情緒似乎並未影響到現房市場。據CoreLogic數據，上周末全國房產清拍率上漲到76%，悉尼漲到81.9%。全國共有3367套房產參拍，是今年第二高，但比去年同期仍低10%左右。潛在賣家似乎在觀望，怕賣出去容易，買房就難了。
相比之下，在墨爾本，清拍率由79.4%滑落到76.9%，拍賣場數1618。布里斯班，清拍率由 45.2 %升到53.5%，僅190套房產參拍。
29日，在堪培拉參加國家新聞俱樂部活動時，貝爾德州長敦促再次考慮稅法改革。他表示自己還沒有就負扣稅改革形成完整意見，但規劃部長斯多克斯已經拿出一份提案，最終目的是改善住房可負擔性。“如果負扣稅改革會帶來積極影響，我們當然應該考慮改革”。
澳洲工黨在大選期間曾利用房產稅大做文章，要求限制負扣稅與資本利得稅方面的優惠，博得不少在房市中弱勢人群的支持。新州在負扣稅上的突然“倒戈”，支持工黨立場，是否會引發新一輪的政策緊縮？房產投資稅惠減少，又是否真能給房市降溫？這多少取決於政治角力。但有一點較為清晰，政府的關注焦點重新回到現房市場，至少是在表面上表達出對住房可負擔性更大的關切。
澳洲經濟由礦業驅動向非礦業轉型至今，房地產市場發揮巨大支撐作用。房市這盤棋怎麼下，對於執政者無疑是相當大的考驗。
政府顯然更願意談到未來需求。悉尼2026發展規劃已於近期公布，其中的種種藍圖與願景令人嚮往。正如貝爾德州所說，堅守增加供應的策略者正確的方向，才是解決住房可負擔性的根本所在。
截至2016年十月，新州一年批建的住房是74,577套，連續33個月保持在50,000套以上增長，連續12個月保持在70,000套以上。
目前悉尼房市仍保持穩健發展，並無供應過剩之虞。城市西部開發活動逐步升溫，房型需求更趨多元化等進展，昭示當地房市正處於穩步上升通道。
（來源「ACB News 《澳華財經在線》」）