來源：澳房匯 作者：Clay
2019年對於房市預言者來說，是被打臉的一年。
在年初，即使是澳大利亞最精明、最可靠的市場觀察專家，都出現了嚴重的錯誤，他們普遍認為，在悉尼和墨爾本暴跌的帶動下，澳洲房價還將持續下跌12個月。
聯邦選舉的意外結果，也是幾乎沒有人預料得到，工黨引起巨大爭議的修改負扣稅和資本利得稅政策計劃被終結，幾乎是在一夜之間，改變了消費者對房地產市場的看法。
預言者們沒有預見到6月份以來的三次降息(使現金利率降至0.75%的歷史低點)，也沒有預見到澳大利亞金管局(APRA)會大幅放寬對投資者貸款的調控，住房需求以一種戲劇性和出人意料的方式被提振起來。
根據CoreLogic的房屋價值指數，悉尼，墨爾本，布里斯班，阿德萊德和珀斯這五個主要首府城市的房屋價值在2019年底綜合累計上漲約2.6％，而2018年則下降6.1％。
悉尼和墨爾本目前是澳大利亞兩個最強勁的房地產市場，在2018年，曾經分別以8.9%和7%的跌幅引領了回調。到2019年底，兩個城市的房價都上漲接近5%，進入2020年，仍然保持強勁的上漲勢頭。
布里斯班(包括黃金海岸)和阿德萊德今年與去年持平，不過，今年第四季度相對強勁的增長將為2020年帶來好兆頭，只有珀斯仍將保持疲弱，降幅近7%，但也出現溫和好轉的跡象。
CoreLogic的數據顯示，在規模較小的市場中，霍巴特上漲4.2%，堪培拉上漲3%。只有動蕩的達爾文市場仍在急劇下跌，自1月份以來下跌了10.9%。
– SQM為自己打6分 –
SQM董事總經理路易•克里斯托弗是一位資深的市場觀察家，也是往年預測最準確的人之一。在預測悉尼和墨爾本復甦的錯誤后，他給自己的2019年預測打了6分(滿分10分)，而事實證明，他對其他首都城市的預測還是準確的。
「在我看來，預測變得更具挑戰性，」他在接受《澳大利亞金融評論》採訪時表示。
「在一定程度上，這是少數政策制定者對市場施加更大影響的結果。」
他說:「預測者需要顧及APRA主席和他的顧問團隊心態，以及APRA如何與澳大利亞央行和聯邦政府相互作用，而非單單考慮利率、GDP和人口。
「總的來說，我給自己的2019年預測打6分，對部分城市的預測，包括自由黨獲勝的情況，以及對租金的預測基本正確。
「但6分這樣的結果不是我想要的。」
SQM曾在其2018年11月發布的《繁榮與蕭條報告》(Boom and Bust Report)中預測，在工黨競選勝出的情景下，首府城市房價將下跌3%至6%，現金利率直到年底都保持不變，經濟增長將放緩。
基於這種預期，悉尼和墨爾本的房價將下跌6%至9%，而以霍巴特為首的所有其它首府城市(漲幅在5%至9%之間)的情況會好一些。
SQM的確考慮了自由黨贏得大選的情況，但仍預計，如果出現這種情況，房價將出現較為溫和的下跌(在1%至4%之間)，而悉尼和墨爾本仍是最疲軟的市場。
但SQM對堪培拉、珀斯、阿德萊德、布里斯班和霍巴特的預測基本準確。
Christopher先生說，不僅僅是出乎意料的選舉結果，還有降息，再加上APRA的進一步放鬆，使得溫和的復甦轉為「V型反彈」。
而Christopher並非唯一犯錯的人。CoreLogic資深的研究主管Tim Lawless也沒有預料到情況會迅速好轉。
Lawless在2月份指出，「信貸緊縮、消費者信心減弱、國內外投資減少以及住房供應水平上升」是導致情況惡化的「主要因素」，購房者可以盡量地討價還價，不緊不慢地找到合適的房子。
當房價開始復甦，SQM在8月份已經大幅修改預測，預計之後六個月悉尼房價要上漲6%，克里斯托弗先生變得「越來越有信心，即使沒有另一個降息，我們將會看到悉尼和墨爾本出現兩位數的增長」。
– Domain表現較佳 –
九號台旗下的房地產平台Domain在踏入2019年時的預測比其他許多網站更為準確些。
Domain曾預測，至今年底獨立屋房價將上漲1%，公寓將上漲2%，這可能是唯一正確把握房市走勢方向的預測機構。
Domain經濟學家Trent Wiltshire在年初表示:「投資者的謹慎、銀行貸款業務的收緊、市場人氣低迷以及新增住房供應，這些因素都給2018年的房價帶來了壓力，並將在未來幾個月繼續推低房價。」「但我們預計情況將在2019年緩慢好轉。」
Domain對悉尼市場將持平的預測，比那些認為市場將大幅下跌的人更接近事實，儘管該公司對珀斯市場將上漲5%的預期為時過早。
不過，在霍巴特、阿德萊德和堪培拉，Domain對房價小幅上漲(2%至4%)的預測是準確的。
– 評級機構預測錯誤 –
評級機構穆迪(Moody』s)今年1月預測澳大利亞全國房價將下跌4%，與市場表現相去甚遠。穆迪預測悉尼2019年房價將下跌3.3%，墨爾本下跌6%，也是錯誤的。
今年4月，在大選前夕，穆迪(Moody』s)變得更加悲觀，預計首府城市的獨立屋房價將下跌7.7%，並預計公寓房價將小幅下跌4.3%。
與SQM一樣，穆迪(Moody』s)在悉尼和墨爾本以外的地區表現較好，預計布里斯班的漲幅為1.2%，而實際漲幅為0.5%。對珀斯而言，它的方向是正確的(儘管不是修正的幅度)，下跌2.8%。
阿德萊德市場今年持平，而非穆迪(Moody』s)預期的2.6%的漲幅。穆迪預測霍巴特的房價將會下跌，這一預測為時過早。
另一家全球評級機構惠譽(Fitch)可能不願重讀其1月初的報告。該機構在一份對24個主要經濟體的研究報告中預測，澳大利亞將出現今年全球最大的房價下跌。
惠譽評級(Fitch Ratings)預測，澳大利亞房價將在2019年下跌5%，原因是一旦銀行業皇家委員會(Royal Banking Commission)發布建議，信貸將進一步收緊。
不過當時惠譽預測房價在2020年將上升，這種情況出現的可能性似乎越來越大。
至於房地產市場資深人士John McGrath則是兩邊下注。
McGrath在2019年的《McGrath報告》(該報告於2018年10月發布)中表示，悉尼和墨爾本的房價可能會進一步調整5%至10%。
但他也表示，「隨著買家需求在調整后的價格水平上增長，出現小幅反彈的可能性很大」。
現在，幾乎所有房地產市場分析師都預測2020年房價將大幅上漲，聽取一下那些持相反觀點的人的意見或許會有點好處。