這周末我拜訪了一個從威爾士過來的老移民，坐在她寬敞明亮的客廳里聽她講購買這棟獨立屋的故事。
這套佔地566平米的獨立屋購置於1971年，當時的價格是2.5萬澳元，現在市場價格已經超過100萬澳元。
澳洲房價近30年平均增長了近40倍。在經歷了疫情期間的急劇繁榮，繼而後疫情時期高通脹下的迅速下跌后，房市已經穩企回升。
各種跡象表明，利率增加對房地產的影響接近尾聲，取而換之的是房貸可負擔性構成未來房價上漲的抑制因素，供需關係成為推動房價上漲的巨大動力在市場中發揮關鍵作用。
房地產市場的博弈局勢已經變化，市場發展開始脫離利率影響。
在通脹高企不下的背景下，澳聯儲自去年5月加息12次，現金利率從0.1%疾速漲至4.1%。
房地產市場在通脹中受到擠壓的重災區是貸款壓力一路飆升。
在此重壓下房價從去年初一路下滑，但是在今年2月觸底后，市場拋開利率上漲影響，房價連續五個月回升，積累上漲了4.1%。
這表明房地產市場的發展開始脫離利息的影響，供需關係的權重日異增加。
金融機構預測鑒於工資增長緩和，失業率略升及周邊市場經濟恢復不及預測，澳儲行9月份可能再次暫停加息。
本輪加息可能已經結束，但肯定接近尾聲。
未來可能還有一次加息至4.35%。現在市場仍處在試探加息步伐的過程中，每一次加息都是接近終點的提示，都會推升買家的擔心錯過情緒 FOMO（Fear of missing out），從而引發房價快速上漲。
澳洲房屋供應與需求的嚴重失衡成為房價上漲的巨大動力
澳洲22-23財年凈輸入海外人口約40萬，這個財年估計將為31.5萬。到2026-27財年回落到26萬。
澳洲統計局最新數據表明全國新項目審批量達到10年來最低水平。
國家住房基礎設施基金(NHIF)最新預測，到2027年，澳大利亞住房行業將出現約17.5萬套住房的供應不足。
目前市場矛盾集中在房屋供應緊張和對高利率下貸款可負擔性的擔憂。
在還貸壓力下房屋掛牌量近期增加對房價上行造成了壓力。貸款壓力和獲利了結是造成掛牌量上升的原因。
7月首府城市房屋上市量增加了3.9%，總庫存依然比去年同期低18.3%，比前五年平均水平低23.3%，但滾動季度銷量高於五年基準5.2%。
7月掛牌量最高的城市是悉尼，比去年同期增長9.9%，比前五年平均水平高出18.0%，但悉尼拍賣情況和首府城市情況基本一致，銷售量和清盤率全部上揚。
全國和悉尼房價全都保持了上漲態勢，說明拋壓完全可以被市場消化。
回到宏觀層面，短期掛牌量上升不對總體供應量產生實質性影響。
儘管投資房源成為近期上市資源的釋放主體，澳洲統計局公布2023年6月新批投資房貸比例持續增長，佔比達到34%，恢復到長期水平。
房產投資的增長態勢初步形成，可以肯定的是投資的主體發生了變化。
房地產市場分划明顯，各細分市場表現不一
房產研究機構CoreLogic7月房屋價值指數?(HVI)顯示全國範圍內，房價上漲?0.7%。自二月以來房價連續第五個月回升，積累上漲了4.1%。
首府城市強於偏遠地區
首府城市和偏遠地區7月房價漲幅分別為0.8%和0.2%。全國滾動季度銷量高於五年平均水平2.2%，滾動季度銷量在首府城市和偏遠地區分別為高於五年基準5.2%和低於五年基準2.9%。
這一延續趨勢進一步表明隨著疫情後人口分佈正常化，澳大利亞偏遠地區房屋市場相對首府城市持續走弱。
中低端市場房價增長強勁
細分市場上，房價放緩主要是由於高端四分之一市場的漲幅放緩所致，增長從5月份的 1.8%?下降至 7 月份的?0.7%。低端四分之一市場漲幅為1.0%，其他廣大市場漲幅為0.9%。與此前的幾個月相比，7月份漲幅更加穩定。
金融數據顯示在這一細分市場近幾個來首次置業者和投資者的貸款額出現了更為強勁的反彈。
未來幾個月經濟適用房市場的購房競爭可能更加激烈。
工黨日前正式推出2%首付買房資助計劃（Help to Buy Scheme）。
該計劃最早將在2024年初生效實施。此舉將進一步推高這一細分市場的房價。
現在市場處於一個敏感時期，房價快速上漲可能一觸即發。
影響房價的兩大因素——供需關係，和利率帶來的貸款壓力
都趨近臨界點，並在相反的方向上影響房價。
8月加息暫停減少了部分利率政策對市場的抑制作用，本月30日公布的CPI數據將影響9月5日議息會議的結果，但無論如何買家入場的步伐已經無法阻擋。
疫情期間固定利率貸款的釋放可能將促使大量房源被回吐到市場。
在降息之前的這段周期內上市房屋量的短期波動是否能充分被市場吸收或將觸動房價在短期內發生明顯變化。
供需緊張持續惡化在相當長的時間內將成必然，它對於房價的推動作用日益增加。
不可否認，現階段貸款壓力是殘酷的，但只要有利可圖市場永遠不缺資金雄厚的買家和資金在行情啟動的低點伺機而動。
畢竟全國大部地區現在的房價距離疫情期間的高點還有相當一段距離。
澳洲房價在三至五年內將有一個飛速上揚。
降息應該是最遲的一個時間節點，在此之前任何誘發市場情緒的變化都可能成為觸點。
有意向的買家，準備起來！
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