2023年澳洲房市的逆勢上漲以及開年掛牌量的激增，讓很多人對澳洲的房產市場產生了疑問。
熱浪之後，澳洲房價究竟會是強勢向上？還是漸漸沉寂？
澳洲房價未來三年又會走向怎樣的情況呢？
在ProPro君看來，2024年的房地產行業，似乎正處於一個拐點。
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房價從緩慢發展到2026強勢上行
澳大利亞房地產行業分析師和經濟預測機構Oxford Economics Australia也表示：隨著積極因素消退，房地產價格可能會走軟
對於房地產來說，支撐房價飆升因素有很多，房屋掛牌量、清盤率、現金利率變化、房屋可負擔力都屬於支撐價格增長的重要因素。
無奈的是，根據澳大利亞房地產行業分析師和經濟預測機構Oxford Economics Australia的預測報告，
「2023年支撐價格增長的積極因素已經開始消退。」
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雖說去年的房市已經收復了2022年地產低迷期間的損失，澳大利亞的房價中位數也在2023年12月創下939,000澳元的新紀錄。
而且預測2024年底開始的降息將會增加信貸供應，從而再次加速房價攀升。
看起來澳洲房產似乎將繼續蒸蒸日上。
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但是我們不能忽略，有一個重要的因素正在遏制房價的增長速度，那就是——人們的可負擔能力。
連續加息以及高企的通脹下，悉尼、墨爾本這些城市的可負擔能力顯著惡化。
加上澳洲新房供應的限制，所有主要聚居中心的城市房屋存量嚴重不足，這也抑制了房價上升的空間。
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綜合以上情況，Oxford Economics Australia預計，2024年，全國房價將溫和增長2.7%，到2026財年的兩年內，所有房屋中位價格預計年均增長6.3%。
公寓的增長將超過獨立屋，在接下來的兩年內每年分別增長7.6%和6%。
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嚴峻的租賃市場或將回落
在大家因為預測未來三年房價上行消息感到振奮的同時，也不要忘了一件重要的事情，那就是租賃市場。
畢竟當前經濟形勢下，買房置業並不是所有人都能負擔得起的。
有很大一部分澳人仍然需要租房來生活。
目前，創紀錄的海外移民潮加劇了本已緊張的租賃市場，全國空置率僅維持在1%的極低水平。
圖源：Daily Mail
這樣一來，預計2023年底房屋租金總額將上漲14.3%，單元房的增長更加明顯（上漲 18.3%）。
雖然房價在2024年基本屬於緩慢增長，但是租金水平在短期內仍然保持較高水平。
預計2024年獨立屋和單元房租金將分別增長4.1%和5.8%。
圖源：ABC
但是考慮到2024年之後竣工的新房數量將在一定程度上緩解租賃供應問題。
更重要的是，隨著部分家庭從租房過渡到自住，這將大大減少租賃的需求壓力。
由此，截至2026年6月的兩年內，租金增長預計將平均回落至2.6%，這一速度與預測的消費者通脹程度相差不遠。
未來的租賃市場，也許將逐步回歸到「正常化」的一天。
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各大首府城市差異明顯
不過呢，由於不同州在房價的政策把控和市場表現上有所不同，近幾個月來首府城市的表現出現了明顯的差別。
悉尼
AFR的一份報道稱，在預期降息、住房短缺加劇等因素的影響下，悉尼未來三年的房價還會上漲約16%。
圖源：AFR
根據Oxford Economics Australia的預測，截至2026年6月的兩年內，悉尼的獨立屋中位價和單元房中位價，預計每年分別上漲5.9%和8.3%。
但是由於房屋總掛牌量的增加以及11月的再度加息，到2024年初，悉尼房市都將維持緩慢增長，在2024財年，獨立屋價格僅增長3.3%，公寓價格僅增長5.2%。
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隨著後續房屋庫存日益短缺，以及可能到來的降息，預測悉尼房價將在2024年末迎來又一次加速機會，並在之後快速增長。
房價中位數預計將比2023年增長10.3%，超過2023年第1、2季度的峰值，達到160萬澳元。
不過，住房負擔能力仍然是限制悉尼房價增長的一個主要問題。
如果資金有限，相對便宜的住宅單位價格將有助於支持近期更強勁的增長。
圖源：Daily Mail
並且，鑒於聯邦政府在去年發布了限制海外投資者的徵稅政策：將外國賣家出售房產的預扣稅率提高到15%（之前為12.5%），將購買已建成房屋的外國投資費提高兩倍，並將海外投資者擁有的房屋的空置費提高一倍。
投資者的置業規劃改變也將在悉尼市場中發揮消極作用，特別是對於一些受到海外投資者追捧的特定郵編地區。
幸運的是，這些影響相對溫和，不會刺激整體房市發生強烈的價格波動。
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墨爾本
而在墨爾本方面，從2023年12月開始，墨爾本的房屋中位數將升至1,047,300澳元，到2026年6月將飆升至1,157,700澳元。
但是目前而言，拍賣清盤率的下降表明維州購房者的積極性正在減弱。
與此同時，維多利亞州政府宣布的一系列影響房地產投資者的政策變化也在打壓市場情緒。
包括擴大空置住宅土地稅，對墨爾本已建成地區五年以上，且未開發的住宅土地額外徵收1%的稅，以及將土地稅繳納的免稅門檻從30萬澳元降低至5萬澳元。
這些因素均抑制住了房屋市場的發展……
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直到後續移民流入的回升將成為2025年以後住房需求復甦的關鍵支撐。
海外入境人數大幅反彈，外加墨爾本的州際凈移民也將恢復到近乎平衡的狀態。
至此，截至到2026年6月，獨立屋和單元房的中位價預計每年將分別上漲5.5%和6.5%。
墨爾本的房價中位數也將達到116萬澳元。
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布里斯班
自2022年第12季度觸底以來，布里斯班成為2023年最強勁的市場之一。
受益於可承受的房屋負擔性，強勁的未來就業前景、州際和海外移民需求以及新住宅供應的稀缺性。
預計2024財年布里斯班的房價中位數將上漲5.9%，增幅排名第三，僅次於珀斯和阿德萊德。
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值得一提的事，預計當地單元房（增長 8.2%）的增長將領先於獨立屋，從而逐漸縮小近年來出現的價格差距。
等到2024年末降息的回歸，也將會進一步促進截至2026年的兩年內更強勁的價格增長。
預計這幾年當地需求基本面將保持強勁，畢竟昆士蘭州在人口增長方面處於領先地位。
圖源：Daily Mail
近期新房供應前景疲軟也意味著住房存量的壓力將持續下去，一旦當前的貨幣政策從緊縮轉向放寬，將為當地房價的進一步增長奠定強大的支撐平台。
除此之外，2023年11月20日推出的新房首次購房者補助金翻倍至30,000澳元，並將持續到2025年6月，加上2032年奧運會的到來，這些利好消息也會持續提振開發商和買家的樂觀情緒。
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阿德萊德
預計到2026年為止的三年裡，所有房屋的中位價將平均每年上漲5.8%，達到804,000澳元。
近年來，隨著該州海外移民凈流入量呈上升趨勢，南澳大利亞州人口增長勢頭強勁，到2023年，該州的人口增長率將達到創紀錄的1.7%。
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同時，外籍人士回國以及州際人口流入的增加，也進一步推動了房價上漲。這些移民人口的平均購買力較高，是支撐價格和推動市場勢頭的關鍵因素。
而且相對於悉尼、墨爾本，阿德萊德居民在住房負擔能力上仍然保有優勢，而在持續的租賃危機中，緊張的租賃市場也可能刺激更多的自住置業活動。
這些因素加成之下，儘管阿德萊德交易市場過分活躍，但是自2023年8月以來持續下降的掛牌量，以及堅實的需求基本面依然推動了房價長期增長，未顯疲軟。
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珀斯
珀斯是澳大利亞房價增長表現最好的首府城市之一。
在全國經濟低迷的影響下，當地房地產價格已然獲得接近兩位數的增長。
相對於其他城市來說，珀斯在房屋負擔能力上始終保持相當大的優勢。
並且西澳大利亞州的人口增長繼續保持全國領先（2023年增長3.1%），而該州的失業率仍然很低。
短期來看，房屋投資者的基本面將保持積極。
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另一方面，由於產能限制導致大量新房竣工延遲，加上建築成本井噴和租金強勁增長，不斷推動自住業主對現房資源的需求。
2023年，廣告掛牌房源總數呈下降趨勢，同時購買活動高於平均水平。這些因素結合起來給房價帶來上行壓力。
圖源：SMH
隨著珀斯房屋庫存短缺情況的加劇，預計2024年房價中位數將增長10%以上，到2025年將放緩至仍然穩定的9.8%。
預計到2025年中期，珀斯房價將超過阿德萊德。同一時期的單價增長也會出現類似的情況。
預計到2026財年的未來三年，房價每年上漲都在9.7%以上。
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堪培拉
堪培拉將是澳大利亞第二大實惠的購房市場。
從數據上看，截至2023年，堪培拉房價中值下跌6.4%，下降至968,000澳元，是全國房價下跌幅度較大的城市之一。
但是，其中有部分原因是堪培拉新掛牌上市數量高於往年，這限制了市場里投資者的競爭，使其沒有出現其他城市那樣的房價強勢反彈。
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同時，2023財年房屋完工量激增15%，新房供應的增加，也意味著2024財年獨立屋和單元房價格將保持相對平穩。
作為澳洲首都，當地的公共部門高於平均水平的工資也為房價提供了支撐。
隨著一系列新的企業和員工談判協議的啟動，截至2023年9月的一年裡，公共部門的工資上漲了3.5%，這是自2011年6月以來最快的增長率。
工資上漲，一旦2024年末開始降息，家庭財務壓力的降低將推動房市進一步發展。
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預計單元房價格將繼續超過獨立屋，平均每年上漲6.3%，而獨立屋每年上漲5.9%，到2025年將再次超過100萬澳元的中位數大關。
圖源：AFR
霍巴特
霍巴特房市或出現下跌，預計到2024財年獨立屋和公寓中位價將小幅下降，同比分別下降1.4%和3.2%。
和其他首府城市的情況不同，霍巴特的房價並不能預測出明確增長。
人們可負擔能力差，再加上全國人口增長速度最慢，導致對於住宅的需求狀況疲軟。
ABC News
而且在疫情之後，霍巴特的州際移民凈流出量變得越來越大，年輕人的離開和人們生活方式的改變，讓房市的發展得不到有效支撐。
儘管利率預測從2024年底開始下降，但是預計直到2025財年，一些強勁的公共投資付諸實施后，才將有機會刺激價格增長。
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達爾文
預計未來幾年勞動力市場將表現相對良好。
單就2023年來說，達爾文的表現是首府城市中最差的。
獨立屋中位價下跌8.9%，降至536,000澳元，公寓中位價下跌5.9%，低至376,000澳元。
儘管它是澳大利亞最便宜的首府城市，並且迄今為止在所有首府城市中表現出最高的總租金收益率，但是目前達爾文的增長勢頭還有待觀察。
雖然礦業投資的前景不如新冠疫情前那麼樂觀，但政府投資，特別是國防投資，將繼續推動當地就業增長。
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目前，在經歷了一段持續疲軟的時期后，達爾文人口流入呈現改善趨勢，在2023財年增加了0.9%。
勞動力市場穩定的情況下，預計2024財年房屋銷量將小幅增長（+3.3%），然後在2025財年分別迎來7%和8.2%的大幅加快。
房屋中位價也將達到641,000澳元的新紀錄。
預計達爾文公寓市場的表現也將類似，在截至2026年6月的三年內每年增長8%左右。
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總體而言，各大首府城市在2024年的房市表現有所差異：房市順風將繼續推動珀斯、布里斯班和阿德萊德等地的房價上漲。
較低的掛牌房源數量以及人們相對優勢的可負擔能力將支撐這些城市到2026的房價上行。
悉尼、墨爾本的掛牌房屋總數增加的趨勢將在未來幾個季度持續下去，但房價的價格增長將在2024減緩。
預計2024年底的降息結果，會成為加速各大城市澳洲房價的新動力。
未來三年的澳洲房市前景，或可期待一波了。
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