01
印花稅成購房最大障礙，西澳選民呼籲改革
一項針對1.5萬名西澳居民的新調查顯示，印花稅已成為購房的一大障礙，尤其對首次購房者和希望縮小住房規模的換房者（downsizers）影響尤為顯著。
西澳房地產協會（REIWA）首席執行官凱斯·哈特（Cath Hart）表示，該協會的住房問題調查發現，超過60%的受訪者認為印花稅是購房的嚴重財務障礙。
「由於人口增長強勁且新房供應不足，西澳房地產市場近年來持續升溫。2024年12月，珀斯的房產中位價同比上漲23.3%，達到74萬澳元。」哈特表示。
「我們知道，印花稅是導致首次購房者推遲進入房市的重要原因。澳新銀行（ANZ）的估算表明，首次購房者存夠首付款的時間已延長至近10年。」
近半數受訪者支持提高首購房者印花稅豁免門檻，以反映房價上漲的現實。目前，西澳的首購房者印花稅豁免門檻為45萬澳元，約三分之一的受訪者不支持調整。
在3月8日的西澳州選舉前，工黨承諾將豁免門檻提高至50萬澳元，而自由黨則提出提高至55萬澳元。
REIWA的州選舉政策訴求之一是對換房者提供印花稅減免，以鼓勵市場流動性，這一提議得到了71%受訪者的支持。
然而，西澳州長羅傑·庫克（Roger Cook）在2023年6月已明確表示，不會為希望縮小住房規模的換房者提供印花稅減免。
Ray White的首席經濟學家內麗達·科尼斯比（Nerida Conisbee）認為，各州政府應考慮逐步用土地稅取代印花稅。
她指出，這可能是澳大利亞房地產政策中最具變革性的改革之一，儘管經濟效益明顯，但大多數州政府仍對這一重大變化持謹慎態度。
「土地稅制度可以促進現有住房資源的更有效利用，鼓勵房主最大限度地發揮房產的使用價值。」她說。
「例如，長期閑置房屋的持有成本會增加，這將促使房東儘快出租房屋，從而降低空置率。」
此外，土地稅還可減少開發商的囤地行為，因為較高的持有成本將促使他們更快地開發和出售房產。
不過，轉向土地稅制度也面臨諸多挑戰，如建立全新的管理體系。此外，科尼斯比特別提到，這一制度可能對某些群體產生負面影響，尤其是那些幾十年前在高端地段購房、但目前現金流有限的退休人士。
「儘管他們的房產資產價值可觀，但他們可能難以負擔每年的土地稅，這可能迫使他們搬離長期居住的社區。」她說。
但她也表示，這種制度變化的好處之一是鼓勵那些不再需要大房子的居民搬到更適合的住宅，從而促進市場流動性。
儘管從表面上看，土地稅可以降低購房的初始成本，從而提高住房可負擔性，但在供應受限的市場（如珀斯），實際影響可能有所不同。
在當前制度下，購房者不僅需要存夠首付款，還需要額外存下印花稅。例如，購買一套價值100萬澳元的房產，買家需額外準備5萬澳元用於繳納印花稅。
如果改為土地稅制度，購房者只需存夠首付款，極大降低了購房的初始資金門檻，理論上能讓更多人更早進入房市。
然而，買家往往會根據自己能借到的最高貸款額度來決定購房預算，因此即使少了印花稅，房價可能仍會因需求增加而繼續上漲。
隨著房價的持續上漲，圍繞印花稅改革的討論愈演愈烈。雖然土地稅制度的推行仍面臨諸多挑戰，但市場和公眾對現有印花稅制度的不滿已經顯而易見。
02
澳洲租金依然高企 降息無法打動房東降租
斯特凡·貝列夫斯基表示，澳大利亞儲備銀行（RBA）四年多來的首次降息將使他每月在三處投資房產上節省約340澳元，但這遠不足以讓他考慮降低租金。
「從大局來看，這隻是微不足道的節省。有人建議普通投資者應該把這點降息優惠傳遞給租戶，甚至每次降息都要這麼做，這簡直荒謬至極。」這位墨爾本的按揭經紀人兼房東說道。
澳大利亞財政部長吉姆·查爾默斯呼籲，房東在制定租金時，應該考慮RBA周二宣布的0.25個百分點的降息決定。
但貝列夫斯基對此不以為然，他強調投資房產的成本仍然很高：「作為投資者，我們已經在支付大量持有成本。在維多利亞州，土地稅飆升，保險費用、地方政府稅和合規成本也在上漲。」
「我們剛剛得到區區0.25個百分點的降息，就被要求把這點微不足道的優惠讓給租戶？這種說法簡直可笑。別忘了，在過去三年裡，我們這些房東和所有房貸持有者一樣，已經經歷了13次加息的衝擊。」
悉尼的房產投資者邁克爾·歐弗頓同樣表示，他不會把降息帶來的節省轉移給租客。
「目前，我不會降租，除非市場趨勢發生變化，比如租金定價過高，或者租戶不願意支付當前租金，或者他們找到更便宜的選擇，迫使我調整價格。」
「在過去三年裡，我們不得不逐步提高租金，以應對大幅加息，而這主要是為了覆蓋成本，而不是為了賺取更多利潤。」
據CoreLogic經濟學家凱特琳·埃茲測算，75萬澳元貸款的投資者，降息后每月可減少約121澳元的利息支出。
「這將有助於改善投資者的現金流狀況，但無法彌補租金收入與利息成本之間的失衡。」埃茲表示。
自2022年4月（即本輪加息周期開始前）以來，全國房東的月供已增加1483澳元，而同期租金收入僅增加472澳元，意味著投資者每月仍需自掏1011澳元填補缺口。
在悉尼，租金收入在此期間總共增加了678澳元，但房貸利息卻飆升2007澳元，房東每月仍需填補1429澳元的資金缺口。
即便是在租金漲幅領先全國的珀斯、布里斯班和阿德萊德，房東仍然面臨嚴重的虧損：珀斯：房貸利息上漲2114澳元，租金僅增加741澳元，每月缺口1373澳元。
布里斯班：租金上漲819澳元，但利息成本增長2216澳元，月虧1397澳元。
阿德萊德：租金上漲799澳元，利息支出卻猛增2092澳元，每月仍需填補1293澳元。
墨爾本情況稍好，但房東每月仍有607澳元的資金缺口。
過去12個月，澳大利亞租金增速明顯放緩，這對房東來說是另一重壓力。CoreLogic數據顯示：去年全國租金增長率為4.4%，遠低於前一年的8.5%，但仍高於疫情前2.2%的年均增長率。
空置率上升，全國平均空置率從去年1月的1.7%升至1.9%。
悉尼空置率從2%升至2.4%，墨爾本從1.3%升至1.7%，布里斯班、珀斯、阿德萊德分別上升0.2個百分點至2.2%、1.5%和1%。
埃茲指出，空置率上升主要由於海外移民數量減少以及越來越多的人選擇合租，導致租房需求下降。
此外，投資者回歸市場帶來了額外的房源供應，也讓租金增長放緩。
「去年下半年，市場上的空置率大幅上升，我們預計未來幾個月租賃市場將進一步趨於寬鬆。」埃茲補充道。
儘管租賃市場正在逐步放緩，但投資者普遍不認為降息會推動租金下降。
由於投資房產的持有成本依然高企，絕大多數房東仍需彌補房貸利息上漲帶來的資金缺口。
在市場供需關係沒有發生根本性變化的情況下，租戶恐怕不能指望房東因降息而主動降低租金。
03
降息難救樓市！悉尼房價跌幅最大城區仍面臨挑戰
本周，澳大利亞儲備銀行（RBA）宣布單次降息，並警告稱未來可能不會繼續降息。專家表示，這一舉措恐怕不足以提振悉尼一些陷入低迷的房地產市場。
房價在過去一年跌幅最大的城區的房地產經紀人表示，只有更多的降息才能真正緩解許多買家的財務壓力，並顯著改善市場情緒。
Crows Nest 是受市場低迷影響最嚴重的區域之一，儘管新地鐵線的到來曾讓市場充滿期待，但該區的公寓價格過去一年依然暴跌 22.1%（數據來源：Domain）。
Peter Chauncy（McGrath Crows Nest）表示，單次現金利率調整並不會對人們的生活和福祉產生重大影響。「我們至少需要再降息三到四次，市場狀況才會出現真正的變化。」
「在我們的 2065 郵政區，St Leonards 有大量公寓上市，導致供應大於需求，這直接影響了房價。同時，過去一年，許多投資者選擇拋售物業，使市場供應量進一步增加。但我們希望更多的降息能帶動利率下降，提高投資回報率，讓投資者重新回歸市場。」
本周二，澳大利亞儲備銀行（RBA）將現金利率下調 25 個基點，降至 4.1%，但澳洲央行行長 Michele Bullock 警告稱，未來可能不會再有進一步的降息。
「今天的決定並不意味著市場預期的進一步降息即將到來，」她表示。「雖然這次政策調整認可了通脹方面的積極進展，但委員會對未來的政策寬鬆仍保持謹慎態度。」
在過去 12 個月里，Glebe 的公寓價格下跌 11.4%。最近幾周，由於市場對多輪降息充滿期待，買家信心有所回升，但 RBA 的聲明可能會抑制這種樂觀情緒。
Glebe的Belle Property 中介 James Cahil表示，去年市場較為低迷，但最近買家諮詢量和房屋看展次數大幅增長。
「這周六我們有一場拍賣會，市場氛圍非常積極。」 他說，「一些買家正在辦理最後的貸款手續，銀行對潛在的降息持樂觀態度。一位買家甚至表示，他押注未來還會有兩到三次降息。」
然而，他指出，近年來公寓市場表現不佳，主要受到新建公寓質量問題的影響，許多買家更傾向於購買老舊但質量可靠的公寓。
Gordon 公寓價格年跌幅達 10.5%。雖然降息有助於市場回暖，但當地房地產中介表示，其他因素對市場影響更大。
Finder 的最新調查數據顯示，37% 的貸款人需要每月房貸減少 500 澳元或以上，才能感到財務上的舒適。
然而，這次 25 個基點的降息，即使銀行完全傳導給消費者，也只能讓平均貸款 641,416 澳元的房貸減少 103 澳元/月，遠遠不能滿足大多數購房者的需求。
對於例如 Haberfield 這樣的城區，房價年跌幅 9.2%，這點降息可能也無法帶來實質性改變。
在 Sydney Olympic Park，公寓價格過去一年下跌 8.4%。儘管最近市場活躍度有所提升，但 Matthew Nolan（Rich & Olivia）認為，市場最大的壓力仍來自於大量高層公寓的供應。
如果未來沒有更多降息，悉尼部分房價跌幅最大的城區仍可能面臨較長的市場低迷期。
04
智庫建議澳洲政府完善房屋回購政策 為高風險地區房主搬遷做好計劃
一項新的研究警告說，一些居住在自然災害高風險地區的房主需要搬家，政府需要回購他們的房屋，但這樣做的方式方法不足。
澳洲住房和城市研究所（Australian Housing and Urban Research Institute）的一份題為《綜合住房政策、定居規劃和災害管理》的報告發現，政府需要繪製即將撤離地塊的地圖，並建立一個適合重新安置的土地的資料庫。
由於氣候變化【相關閱讀:魔鬼在統治著我們的世界(24)：環保主義(下)】使得極端天氣事件更加頻繁，對社區產生的影響也更大，這個問題變得更加緊迫，但對於長期居住在某個地區的居民來說，這可能是一個具有挑戰性的話題。澳洲已經實施的一些回購遭遇了社區的困惑或反對。
本周發布的這份報告建議制定可在自然災害發生前後使用的有管理的推動土地騰退和回購政策，其中應包括社區參与決策。
它用新州北部河流地區在2022年Lismore洪水后提供的回購作為例子。該回購旨在為人們提供更安全的居住場所，但沒有進行足夠的社區諮詢和溝通。人們還對讓房主從價值最低的房產搬到仍然可負擔得起的新房表示擔憂。
這項研究對政府和應急機構的公務員進行了採訪，以找出做法中不足的地方。
首席研究員、皇家墨爾本理工大學城市研究中心高級研究員克倫（Annette Kroen）博士說，州政府需要在災難發生之前制定回購計劃。
她說，目前，這通常是一種臨時應對措施，比如回購計劃，如果我們提前做好準備，我們可以更容易地做出反應，而不是讓人們等待。
她說Lismore的回購是一個漫長的過程，對一些不知道自己能否搬走的家庭來說很難應對。
克倫說，災難發生后，人們對風險的意識很高，但在災難發生前談論重新安置社區可能在政治上很困難。
她呼籲各州帶頭確保不同群體能夠獲得正確的數據，以了解哪裡是高風險地區。
她說，現在一些新房可能建在高風險地區。
由於海平面上升和海岸侵蝕的風險，該報告遵循了之前專家的呼籲，即沿海岸線進行有管理的住宅騰退。
未參与這項研究的悉尼科技大學氣候-KIC的研究主任布拉德肖（Simon Bradshaw）也認為，政府應該支持一些社區搬到更安全的地方。
他說，我們確實看到越來越多的家庭生活在危險的地方，面臨著日益嚴重的洪水或極端的火災風險，政府回購是可以使用的工具之一。
他說，災后的清理工作花費的錢比社區的準備工作要多，但對社區來說，根據自己的條件進行選擇和搬遷是很重要的。
澳洲自然災害研究所行政總裁吉辛（Andrew Gissing）說，一些社區已經搬到了風險較低的地區，或者得到了房屋改造和房屋加高的支持。
例如，悉尼西部Liverpool面臨洪水風險的房屋，或者維州政府在黑色星期六森林大火后購買的房屋。
但他表示，這對政府來說代價高昂，而且需要社區參与進來。
在Liverpool的危險地帶，一些房主沒有和他們的鄰居同時離開，留下的房子挨著空置的街區，政府仍然需要維護道路和服務。
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