房市行情
澳大利亞房屋轉售在2024年最後三個月創下了歷史新高，房東和投資者的中位數利潤達到了306,000澳元。
CoreLogic的最新數據顯示，2024年12月季度有95%的賣家獲利。
與之前的售價相比，只有3.0%的房屋賣出時虧損，意味著大多數房屋轉售都能帶來正回報。
這些數據來自CoreLogic最新發布的《Pain and Gain》，該報告分析了2024年10月至12月期間的95,300宗轉售交易。
報告顯示，94.8%的賣家實現了盈利，轉售的中位數利潤為306,000澳元，創下新紀錄。
CoreLogic的研究主管Eliza Owen表示：「儘管市場環境複雜，資本增長下滑和清盤率較低，澳大利亞房地產依然表現出強勁的盈利能力。」
不過，賣家獲利的比例從上個季度的95.1%略微下降了0.3%。
Eliza Owen解釋說，這一小幅下降反映了2024年末澳大利亞房價的下滑。
在那些虧損的5.2%轉售中，中位虧損為45,000澳元，高於2024年9月季度的40,000澳元，也高於過去五年的平均虧損額39,180澳元。
從轉售中獲得的總名義利潤為356億澳元，較上一季度的350億澳元有所上升；而虧損總額則顯著上升，從2024年9月季度的2.67億澳元增至3.02億澳元。
「虧損的轉售通常持有時間較短，而盈利的轉售持有時間更長，」Owen補充道。
CoreLogic的數據還顯示，所有轉售的中位持有時間為9.2年，其中盈利轉售的持有時間為9.3年，而虧損轉售的持有時間為7.6年。
超過60%的虧損轉售出現在悉尼和墨爾本，儘管這兩個城市的轉售總數只佔全澳轉售的三分之一。
悉尼和墨爾本的虧損轉售大多是公寓。
在墨爾本市區，轉售虧損最多的區域是墨爾本內區，共有734宗虧損轉售。
Eliza Owen表示：「2010年代中期的期房公寓熱潮顯然給悉尼和墨爾本的賣家帶來了持久的虧損。」
緊隨其後的是悉尼Parramatta地區的256宗虧損轉售，以及悉尼Ryde地區的163宗虧損轉售。
這些公寓市場佔了全澳虧損轉售的近五分之一。
相比之下，房屋轉售虧損的幾率要小得多，全澳只有3.0%的房屋轉售價格低於之前售價。
CoreLogic的《Pain and Gain》還顯示，2024年最後三個月，超過三分之一的虧損轉售是持有不到四年的。
Owen表示：「短期轉售增加了虧損的風險，因為你暴露在短期周期性波動中，而房地產的價值增長通常是長期的。」她還指出，26.5%的虧損轉售持有時間為2到4年。
她表示，這表明許多房地產市場還沒有恢復到2022年初創下的歷史高點，而正是在那時，RBA開始從2022年5月起提高現金利率。
截至2025年2月，CoreLogic估計澳大利亞約三分之一的郊區房價仍低於2022年4月的最高值。
在那些持有2到4年的虧損轉售中，近40%或約1,100宗轉售發生在大墨爾本地區。
Owen表示：「墨爾本市場在短期內虧損率較高，反映出該市場的其他財務壓力指標，比如疫情以來墨爾本經濟疲軟、掛牌量增加以及整體房地產市場疲軟。」
墨爾本也是2024年12月季度中，唯一兩個盈利轉售率低於90%的首府城市之一。
然而，她也表示，澳大利亞儲備銀行（RBA）從2025年2月開始降息后，CoreLogic的數據回升預示著今年房屋轉售市場前景良好。
「考慮到資本增長與盈利率之間的密切關係，以及預計今年現金利率還將進一步降低，房屋轉售的盈利率很可能在2025年回升。」
參考數據：CoreLogic，REA
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