前言
澳大利亞的專用學生公寓（PBSA）市場正經歷著前所未有的投資熱潮。
業內人士普遍認為，隨著大批國際學生的回歸以及本地學生需求的持續旺盛，該領域的投資規模有望迅速超越此前25億美元的年度峰值。
早在2020年，恰逢新冠疫情爆發初期，學生住房投資便已觸及25億美元，創下自2014年以來的最高紀錄。
儘管疫情隨後的封鎖一度導致投資活動銳減，但市場的基本面並未改變。
如今，隨著國境重開，移民數量激增，學生們如潮水般涌回，對優質、安全且地理位置便利的學生宿舍的需求達到了新的高度，一場由全球機構投資者主導的資本盛宴已然拉開序幕。
根據Ray White研究，到2024年澳大利亞大學註冊的國際學生將超過109萬人，同比增幅約15%。
這一需求高漲使得宿舍市場出現滿租現象，運營商床位入住率普遍接近100%，且常有學生排隊等待入住房源。
Business Research Insights的報告進一步佐證了這一趨勢，指出2024年全球學生住房市場規模已達127.2億美元，並預計在未來近十年內以接近5%的複合年增長率持續擴張至196.5億美元。
其中，亞太地區，特別是澳大利亞，因其優質的教育資源和不斷完善的基礎設施，成為增長最為迅猛的市場之一，預計複合年增長率將超過5.3%。
投資回暖
在這一背景下，學生公寓領域的投資熱度顯著回升。業內人士預計，2023年以來的大型交易總額已超過23億澳元，並有望超越2020年創下的25億澳元年度高點。
事實上，2020年學生宿舍投資就達到約25億澳元，創2014年以來新高，但受疫情和封鎖衝擊，投資隨即急劇下滑。
隨著2021-2024年學生入學回溫，該行業投資活動重新活躍：過去兩年內，已記錄超過23億澳元的大型併購交易。
這表明投資者重新看好該資產類別，預期未來投資總額可能超越前高峰。
從投資回報角度看，PBSA具有較高吸引力。目前，澳大利亞學生公寓的資本化率（資本化率）大約在5%–5.5%之間。這一水平與澳洲一線城市中心的頂級甲級寫字樓相比毫不遜色，有時甚至更高，意味著投資價格較為堅挺。
高入住率和供需緊張也令租金持續上揚，一位研究主管指出「租金在上漲，因為入住率很高，現在正是入市的好時機」（當前匯率風險已減弱）。
綜合來看，PBSA以其「高入住率+穩定租金增長」的特質成為可比優質的資產類型，贏得了全球投資者的青睞。
政策與市場環境
與此同時，多重政策環境因素也為PBSA行業注入信心。澳大利亞政府已明確表示，計劃從2025年起對國際學生的年度新增入學人數實施」國家規劃水平」（NPL）限制，目標是將新生總數控制在27萬人左右。
但值得注意的是，政策的另一面也可能催生新的機遇：部分規定提出，大學若希望招收更多國際學生，則必須承擔起為學生增建專用宿舍的責任。
這在一定程度上將刺激PBSA的供應量增長，並可能引導投資流向與大學合作或直接服務於大學的項目。
與此同時，近期澳元持續走弱也有助於吸引海外投資者進入澳大利亞市場。
業內分析認為，這些環境因素共同助推了投資熱度：今年以來交易量穩步回升，諸多海外資本開始加碼學生公寓領域。
開發商的戰略棋局與資本涌動
面對澳大利亞學生宿舍市場的蓬勃發展態勢，大型房地產開發商和全球機構投資者早已聞風而動，紛紛加速在該領域的戰略布局。
其中，不乏一些引人注目的重量級交易和合作，清晰地勾勒出資本追逐優質PBSA資產的熱絡景象。
一個標誌性的案例是國際房地產開發商Greystar在2025年初的大手筆收購。
該公司斥資16億美元，從新加坡主權財富基金GIC手中接過了位於布里斯班、悉尼、堪培拉、墨爾本和阿德萊德等核心城市的七棟PBSA大樓。
這一交易不僅刷新了近年來的交易額記錄，更凸顯了經驗豐富的國際運營商對澳大利亞PBSA市場長期價值的堅定信心。
另一宗備受關注的交易則是全球資產管理巨頭M&G Real Estate以9700萬美元購入位於墨爾本內北區的一家UniLodge品牌學生公寓。
這筆交易表明，除了大規模的PBSA資產包，地理位置優越、運營成熟的單一學生住宿項目同樣受到資本的青睞。
UniLodge作為澳大利亞知名的學生住宿品牌，其物業的成功交易也從側面反映了市場的整體活躍度。
在本土開發商方面，Scape Australia無疑是行業的領軍者之一。
作為澳大利亞最大的學生住宿供應商，Scape Australia不僅在墨爾本、悉尼、布里斯班和阿德萊德等主要城市運營著多達33處PBSA物業，擁有超過16,300張床位，更與全球頂尖投資管理公司CBRE Investment Management攜手，共同發起了一隻規模高達60億美元的專項基金，旨在為澳大利亞學生宿舍行業的持續發展提供強勁的資金支持。
Scape自身亦在積極擴張其版圖，目前運營著超過39個學生宿舍，總床位數接近19,000張，另有8棟全新宿舍樓（約4,000張床位）正在緊鑼密鼓地籌備建設中，其中三棟預計將於2026年正式投入運營。
這些大型交易和戰略合作的背後，是投資者對PBSA資產優異特性的普遍認同。
正如前文所述，高達5%至5.5%的資本化率，使得學生宿舍的投資回報在某些情況下甚至優於傳統的商業地產。
此外，持續的高入住率和穩定的租金上漲預期，為投資者提供了可靠的現金流和可觀的資產增值潛力。
對於許多經驗豐富的海外投資者而言，學生住房早已被視為一種成熟且風險相對可控的資產類別，他們能夠清晰地預見到其中的長期投資價值和穩定回報。
繁榮背後的隱憂
儘管澳大利亞學生宿舍市場展現出令人鼓舞的繁榮景象和巨大的投資潛力，但其背後並非一片坦途。
澳洲整體供需失衡的結構性矛盾依然突出。雖然悉尼、墨爾本等一線首府城市是PBSA投資的熱點區域，但在如卧龍崗、珀斯等其他大學中心，以及廣大的偏遠地區，學生宿舍的供應缺口依然巨大。
正如Ray White研究主管Vanessa Rader所觀察到的，部分立法調整允許更多學生流向這些非核心區域的大學，反而進一步加劇了當地住宿資源的緊張狀況。
與此同時，新建學生宿舍項目通常面臨著漫長的規劃審批周期和高昂的建設成本。
土地價格的攀升、建築材料成本的上漲以及勞動力短缺等問題，都可能顯著延緩新增供應的入市速度，使得供應增長難以迅速匹配激增的市場需求。
其次，學生的可負擔性問題日益凸顯，成為行業可持續發展的一大隱憂。
持續的高入住率和旺盛的市場需求，不可避免地推高了學生宿舍的租金水平。
最後，市場競爭的加劇和宏觀經濟環境的挑戰也不容忽視。
隨著越來越多國內外投資者和開發商湧入PBSA市場，特別是在主要城市的核心區域，市場競爭預計將日趨白熱化。
結語
整體而言，澳大利亞學生宿舍市場呈現多重利好：國際學生規模迅速擴大推高需求、投資回暖帶來資金流入、資產收益率優越吸引資本、政策環境更趨穩定提振信心。
對房地產投資者而言，PBSA行業目前具備明確的供需驅動和政策支持，且已有成功案例驗證其良好的投資回報潛力，或將被認為是澳洲房產市場中未來可期的熱點領域。
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