悉尼西北铁路工程启动 房市将如何走向
新州政府最近公布了广受关注的悉尼西北铁路线延伸计划。规划确定了8个新增站点Cherrybrook、Castle Hill、Showground、Norwest、Bella Vista、Kellyville、Rouse Hill以及Cudgegong Rd。预计新建铁路线投入使用后每年将减少1,400万的汽车流量，到2036年该数字将增至2,000万。届时从最偏远的Cudgegoog Rd到市中心的Wynyard的车程不到1小时。
本期我们将刊登资深房产投资人，Property Observer的专栏作家Cameron McEvoy对该工程的解读。
作为在悉尼出生和生活了近30年的本地人，很多年来我都关注着悉尼西北铁路线延伸的进展。关于如何延伸铁路线以方便西北区居民的出行，前前后后也提出了很多方案，但都不了了之。上周，随着最新方案的公布，西北铁路线延伸工程终于正式启动了。
按照最新的方案，西北铁路线将增加8个车站，延伸的线路包括地下、地面和架空三种混合模式。就在上周，首批拆除工程已经启动，看来这次是动真格了。那么，这条新的铁路线在建设期间和建成之后，将会对周边区域的房市带来哪些影响呢？我将从区域房市和人口结构等几方面进行分析。
3大行政区的房市和人口结构
西北线铁路延伸涉及到若干主要的行政区。从澳洲统计局的数据看，这些区域涵盖的人口规模接近64万8千，相当于悉尼目前总人口的14%，而且这个数字还在继续增长。规划中的8个车站将连接三个主要的行政区，其中包括悉尼人口增长速度最快的区域。
- 黑镇（Blacktown City）。目前拥有人口307,800，不仅是新州人口规模最大的地方政府行政区，而且在过去5年中人口增长速度也是最快的。
- The Hills Shire。目前拥有人口176,500,是悉尼人口增长速度最快的5个地方行政区之一。
- Hornsby Shire 目前拥有人口164,600，近年来的人口增长也十分显着。
那么，铁路延伸工程将给沿线区域带来何种影响呢？要回答这个问题，我们首先需要了解这些区域的人口结构和家庭特征。在多数悉尼人眼里，西北区是一个传统的家庭聚居区，澳洲统计局的数据也支持这一点。这里我根据RP Data的数据，分析对每个区的主要物业特征。
黑镇一向受到有孩子的年轻家庭颇受欢迎。传统上这里的居民偏好独立房，但最近市场需求逐渐转向了联排别墅、单元房和公寓。这不仅反映在物业市场上对单元房需求的上升，而且黑镇管辖区内很多城区单元房和公寓的开工量也达到了历史的最高纪录。
Hills Shires是一个很有意思的行政区：不仅同时受到年轻和成熟家庭的青睐，而且这里单身人士的比例在三个行政区中也是最高的。从RP Data的数据来看，新建物业量规模也呈现上升态势，而且从物业类型所占比重来看，独立房、联排别墅和单元房平分秋色。
Hornsby Shire行政区所覆盖城区的居民中绝大部分是成熟家庭，因此对独立房更加偏好，不过在大多数城区中，对单元房的需求也出现了增长趋势。
由于上述三个行政区中的物业中价分布广泛，很难做出精确的定位。不过从总体上看，Hornsby的物业中位价最高，接下来依次是Hills Shire和黑镇。
西北铁路线延伸的正负效应
对于投资者来说，最关心的问题莫过于：“西北线的延伸会提升周边区域物业的增值和租金回报吗？”从过去20年悉尼其他铁路线带来的效应来看，我的判断是肯定的，但每个区的受益程度不一样。在得出更明确的结论之前，还有许多变数需要纳入考虑。包括：
- 延伸工程完成后到市中心CBD和市内其他主要就业区的通勤时间和通勤便利程度。
- Chatswood车站的拥堵程度对整个通勤时间的影响。
- 在新车站步行距离之内的区域将受益于更加便利的交通，但同时要考虑到驱车到这里搭乘火车的远郊通勤者给区内造成的负面影响，包括拥堵和噪音等。
- 新车站临近郊区的人口结构可能会因此发生变化（更多通勤者、单身人士以及丁克家庭会选择到这里定居），这意味着对适合于大家庭的大面积物业（5睡房、三车库，三浴室）的需求将不及总价更低的小面积物业。
- 沿线居民还会考虑火车换乘到市区不同区域的精确通勤时间。延伸后的西北铁路线只和现在Epping 铁路线连接，这意味着如果要搭乘火车到悉尼的西南郊区、南区和北岸地区将不会那么方便。
还有一个需要考虑的因素，未来10年（西北铁路延伸线的完工时间）悉尼西北区的市民的主要就业地点和就业方式。现在的一个普遍趋势是，越来越多的人选择远程办公，因此不需要每天在家与市区和近郊之间奔波。如果这一趋势按照目前的势头发展下去，未来10年很多专业人士也许根本无需再承受通勤之苦。这样一来，也就无所谓“就工作之近置业”的问题了。人们可以在中央海岸的家中远程办公。
当然，现在要对西北铁路延伸线的效应进行准确评估还为时太早，因为沿线的管辖区涵盖了很多独立的郊区，而每个区的房市特征都是不一样的。
尽管如此，有一点是肯定的，基础设施升级总是能给投资者创造新的机会。对于有意于利用这一契机的投资者，我的建议是做好尽职调查，同时还要对通勤方式的改变造成的交通拥堵程度进行详尽的研究。
Cameron McEvoy 是资深的房产投资人，对澳洲房市有独到的研究。他是房产专业网站 Property Observer 和专业杂志 Australian Property Investor的专栏作家，并建立了房产投资专业博客www.propertyspectator.blogspot.com。
来源：看中国