悉尼西北鐵路工程啟動 房市將如何走向
新州政府最近公布了廣受關注的悉尼西北鐵路線延伸計劃。規劃確定了8個新增站點Cherrybrook、Castle Hill、Showground、Norwest、Bella Vista、Kellyville、Rouse Hill以及Cudgegong Rd。預計新建鐵路線投入使用后每年將減少1,400萬的汽車流量，到2036年該數字將增至2,000萬。屆時從最偏遠的Cudgegoog Rd到市中心的Wynyard的車程不到1小時。
本期我們將刊登資深房產投資人，Property Observer的專欄作家Cameron McEvoy對該工程的解讀。
作為在悉尼出生和生活了近30年的本地人，很多年來我都關注著悉尼西北鐵路線延伸的進展。關於如何延伸鐵路線以方便西北區居民的出行，前前後後也提出了很多方案，但都不了了之。上周，隨著最新方案的公布，西北鐵路線延伸工程終於正式啟動了。
按照最新的方案，西北鐵路線將增加8個車站，延伸的線路包括地下、地面和架空三種混合模式。就在上周，首批拆除工程已經啟動，看來這次是動真格了。那麼，這條新的鐵路線在建設期間和建成之後，將會對周邊區域的房市帶來哪些影響呢？我將從區域房市和人口結構等幾方面進行分析。
3大行政區的房市和人口結構
西北線鐵路延伸涉及到若干主要的行政區。從澳洲統計局的數據看，這些區域涵蓋的人口規模接近64萬8千，相當於悉尼目前總人口的14%，而且這個數字還在繼續增長。規劃中的8個車站將連接三個主要的行政區，其中包括悉尼人口增長速度最快的區域。
- 黑鎮（Blacktown City）。目前擁有人口307,800，不僅是新州人口規模最大的地方政府行政區，而且在過去5年中人口增長速度也是最快的。
- The Hills Shire。目前擁有人口176,500,是悉尼人口增長速度最快的5個地方行政區之一。
- Hornsby Shire 目前擁有人口164,600，近年來的人口增長也十分顯著。
那麼，鐵路延伸工程將給沿線區域帶來何種影響呢？要回答這個問題，我們首先需要了解這些區域的人口結構和家庭特徵。在多數悉尼人眼裡，西北區是一個傳統的家庭聚居區，澳洲統計局的數據也支持這一點。這裏我根據RP Data的數據，分析對每個區的主要物業特徵。
黑鎮一向受到有孩子的年輕家庭頗受歡迎。傳統上這裏的居民偏好獨立房，但最近市場需求逐漸轉向了聯排別墅、單元房和公寓。這不僅反映在物業市場上對單元房需求的上升，而且黑鎮管轄區內很多城區單元房和公寓的開工量也達到了歷史的最高紀錄。
Hills Shires是一個很有意思的行政區：不僅同時受到年輕和成熟家庭的青睞，而且這裏單身人士的比例在三個行政區中也是最高的。從RP Data的數據來看，新建物業量規模也呈現上升態勢，而且從物業類型所佔比重來看，獨立房、聯排別墅和單元房平分秋色。
Hornsby Shire行政區所覆蓋城區的居民中絕大部分是成熟家庭，因此對獨立房更加偏好，不過在大多數城區中，對單元房的需求也出現了增長趨勢。
由於上述三個行政區中的物業中價分佈廣泛，很難做出精確的定位。不過從總體上看，Hornsby的物業中位價最高，接下來依次是Hills Shire和黑鎮。
西北鐵路線延伸的正負效應
對於投資者來說，最關心的問題莫過於：「西北線的延伸會提升周邊區域物業的增值和租金回報嗎？」從過去20年悉尼其他鐵路線帶來的效應來看，我的判斷是肯定的，但每個區的受益程度不一樣。在得出更明確的結論之前，還有許多變數需要納入考慮。包括：
- 延伸工程完成後到市中心CBD和市內其他主要就業區的通勤時間和通勤便利程度。
- Chatswood車站的擁堵程度對整個通勤時間的影響。
- 在新車站步行距離之內的區域將受益於更加便利的交通，但同時要考慮到驅車到這裏搭乘火車的遠郊通勤者給區內造成的負面影響，包括擁堵和噪音等。
- 新車站臨近郊區的人口結構可能會因此發生變化（更多通勤者、單身人士以及丁克家庭會選擇到這裏定居），這意味著對適合於大家庭的大面積物業（5睡房、三車庫，三浴室）的需求將不及總價更低的小面積物業。
- 沿線居民還會考慮火車換乘到市區不同區域的精確通勤時間。延伸后的西北鐵路線只和現在Epping 鐵路線連接，這意味著如果要搭乘火車到悉尼的西南郊區、南區和北岸地區將不會那麼方便。
還有一個需要考慮的因素，未來10年（西北鐵路延伸線的完工時間）悉尼西北區的市民的主要就業地點和就業方式。現在的一個普遍趨勢是，越來越多的人選擇遠程辦公，因此不需要每天在家與市區和近郊之間奔波。如果這一趨勢按照目前的勢頭髮展下去，未來10年很多專業人士也許根本無需再承受通勤之苦。這樣一來，也就無所謂「就工作之近置業」的問題了。人們可以在中央海岸的家中遠程辦公。
當然，現在要對西北鐵路延伸線的效應進行準確評估還為時太早，因為沿線的管轄區涵蓋了很多獨立的郊區，而每個區的房市特徵都是不一樣的。
儘管如此，有一點是肯定的，基礎設施升級總是能給投資者創造新的機會。對於有意于利用這一契機的投資者，我的建議是做好盡職調查，同時還要對通勤方式的改變造成的交通擁堵程度進行詳盡的研究。
Cameron McEvoy 是資深的房產投資人，對澳洲房市有獨到的研究。他是房產專業網站 Property Observer 和專業雜誌 Australian Property Investor的專欄作家，並建立了房產投資專業博客www.propertyspectator.blogspot.com。
來源：看中國