盘点澳洲11大正现金流投资热区 （下）
在前一期，我们刊载了权威房产投资杂志《Your Investment Property》独家研究报告《澳洲11大正现金流投资热区》中的部分成果，介绍了新州的ULTIMO 、Orange、BATHURST以及维州的HAWTHORN和MILDURA。本期将介绍另外6个最具正现金流潜力的城区。需要指出的是，这些区的房产过不仅给投资者带来了出色的租金回报，而且在产业、人口以及市场供需等方面分别占有独特的优势，并因此具备了良好的增值潜力。
Brisbane 布里斯本内城区
区位：内城区，距离布里斯本市中心1-2公里
最佳投资物业类型：小户型工作室（Studio ）和一睡房单元房
市场中价：$335,000
市场租金中价：$490
租金回报率：7.6%
空置率：0%
价格最低街区：Margaret St, Roma St, Kelly St
基本面：居住在布里斯本市中心或者与其毗邻的内城区有很多无可比拟的优势，即使不开车也可以享受到方便而自在的生活。事实上，布里斯本市区的生活配套设施是布里斯本其他地方无法比拟的，因此租金持续居高不下。
鉴于这一点，布里斯本市中心公寓尤其受到年轻白领一族、学生和单身人士的青睐，而从现金流来看，小户型房产具有最佳的潜力。特别是最近几年，布里斯本的房价几乎停滞，甚至下降，而租金却持续走高，这无疑提供了一个极好的入市机会。
房市数据：RP Data数据显示，布里斯本市区房产的租金回报率自2010年10月以来已经上升了59%。目前上市房源严重短缺，而需求却持续走高，因此可以预见的是，物业租金回报在未来一段时间内将继续保持该上涨态势。在截至2012年5月的过去一年，布里斯本房价下跌了1%，由于物业供不应求，未来房价可望加速增长。
RP Data的研究总监罗列斯（Tim Lawless）表示，布里斯本目前的房价和2010年初的峰值相比，已经下跌了12%，这一落差为今后布市物业价值的回升创造了前提。而另一方面，租金却持续上涨，从而改善了物业投资回报。另一个积极的迹象是，上市物业在去年11月达到了最高值，但自那以后挂牌待售物业已经下降了10%。
Glandstone
区位：布里斯本市区以北300公里
最佳投资物业类型：3 睡房联排别墅
市场中价：$485,000
市场租金中价：$650
租金回报率：6.96%
空置率：1.58%
价格最低街区：Off St, Off Ln, Wilmott St
基本面：受资源项目带动，Gladstone的房市已经经历了相当一段时间的繁荣。目前在该区启动的项目投资额高达1000多亿，由此带来的大量人口增长也推高了物业租金。Gladstone的中部地区集中了区内最好的投资机会，物业中位价为$538,000，而单元房和联排别墅的价格相对较低，租金回报也更高。如果物业可以看到海景，同时又可以步行到Tank Rd，租金会更高。
房市数据：Gladstone的物业十分受欢迎，单元房的成交平均周期为81天，成交价相对于挂牌价的折扣率仅为3%。区内物业出租空置率低至1.58%，在截至今年4月的12个月中，物业租金上涨幅度达到了41.3%，在全澳列居第三。 综合这些指标来看，Gladstone房价还会继续走高，同时具备了可观的增值潜力。
Rockhampton
区位：布里斯本以北519公里，Rockhampton市中心1-2公里
最佳投资物业类型：三睡房独立屋
市场中价：$320,000
市场租金中价：$430
租金回报率：6.98%
空置率：1.04%
价格最低街区：Quay Ln, South St, East St
基本面：Rockhampton是昆士兰受益于矿业繁荣的资源镇，在区内工作的短期流动工人成为推动该区房市租赁需求的主要动力。和Moranbah相比，Rockhampton的租金和房价都便宜很多，因此越来越多的公司选择将公司基地迁至这座滨海小镇。
值得一提的是，Rockhampton并不仅仅依靠矿业，其多元化的本地经济和快速增长的人口为区内房市发展提供了稳定的支撑。这里已经成为昆士兰肉牛交易基地，被誉为“澳洲的牛肉之都”。同时，其港口也是当地的出口基地。
近年来，由于宜人的滨海气候和宁静的海滩，Rockhampton的旅游业发展迅速。包括Rockhampton机场在内的完善交通也吸引了更多人气，不少周边矿业小镇的工人选择这里作为中转站。
房市数据：RP Data的数据显示，在截至5月的过去一年中，Rockhampton市区的房市价格上涨了9%，远远低于郊区房价的年平均增长率16%。这说明其市区房价还有上升空间。从投资者角度来看，Rockhampton的空置率和租金都相当不错，区内25%的居民为租客，说明自住和租客比例保持了健康比例。
阿德雷德内城区（Adelaide）
区位：距离阿德雷德市中心1-2公里
最佳投资物业类型：小户型工作室（Studio ）和一睡房单元房
市场中价：$260,000
市场租金中价：$340
租金回报率：6.8%
空置率：2.8%
价格最低街区：Myers Ln , Waymouth St, Bartels St
基本面：作为南澳的州府城市，阿德雷德市中心有很好的生活和娱乐休闲配套，几乎每条街上都有酒吧、咖啡店、便利店和餐馆，深受年轻白领的青睐。数所南澳知名大学，包括阿德雷德大学、卡内基梅隆大学和弗林德斯大学也都在市内。另一个明显优势是，阿德雷德市内的街区整洁安全，当地政府正在实施的美化工程将进一步为居住环境加分。
房市数据：RP Data的数据显示，阿德雷德的房价在过去12个月中下跌了5%，但其他一些积极的迹象揭示了这里的投资潜力。上市挂牌物业只占物业存量的1%，从首次挂牌到成交的平均周期是91天。从去年2月以来，租金上涨了2.4%，由于房价下跌，同期租金回报率上升了29%。
从供需对比来看，阿市物业价格将重拾上涨势头，因此只有现在做好入市准备的投资者才有望享受到正现金流的投资回报。
北珀斯（North Perth）
区位：距离珀斯市区中心以北3 公里
最佳投资物业类型：小户型工作室（Studio ）和一睡房单元房
市场中价：$249,000
市场租金中价：$300
租金回报率：6.26%
空置率：0.8%
价格最低街区：Russel Ave , York St, Walcott St
基本面：北珀斯市一个相对更加成熟，历史也更加悠久的郊区，其大部分物业是建于1900年左右的双砖独立屋，很多房子已经或正在进行翻修。由于属于内城区，对区内单元房的需求也很旺盛。由于这里与Edith Cowan大学的Mount Lawley小区以及TAFE校区只有步行距离，因此颇受学生青睐。从这里乘坐公交到珀斯市中心只要5分钟，也使其成为年轻白领的居住首选。
房市数据：由于毗邻珀斯市中心，北珀斯深受自住者的欢迎，自住人士比例达到了68.9%。不过，该特点也同时增加了对投资者的吸引力，因为这为其今后的物业增值奠定了良好的基础。目前，区内只有2%的物业挂牌上市，成交价相对挂牌价的折扣率仅为6%，平均成交周期为79天。这些都说明对区内物业的需求仍在继续增长。这一态势，加上可观的租金回报，也预示了良好的增值潜力。
Rocherlea
区位: Launceston以北6公里
最佳投资物业类型：3睡房独立屋
市场中价：$140,000
市场租金中价：$200
租金回报率：7.42%
空置率：0%
价格最低街区：Lemonwood St , Ferntree Ct, Cupania St
基本面：Rocherlea是毗邻Newsham和Mowbray的一个郊区 ，具有极佳的区位优势。该区经由东Tamar高速公路和George Town Road与Launceston中心相连，更为重要的是，这里距离位于Newnham的塔斯马尼亚大学和澳洲海事大学都很近，因此吸引了大量的学生租客。由于房价相对较低，也受到了首次置业者的欢迎。目前，其周边Newnham房市的中位价为25万，相比之下，Rocherlea的中位价只有14万，价格优势十分明显。
房市数据：Rocherlea区内的生活配套并不十分完善，但由于其毗邻Launceston中心，因此区内居民可以方便地享受到邻区的配套设施。事实上，近年来Rocherlea的租金不断上涨，空置率也保持在低位，充分说明了对区内出租物业的需求十分旺盛。RP Data的数据显示，附近Newnham的房价在截至今年5月的12个月中增长了10%，这种势头在不久的将来可望使房价更加便宜的Rocherlea从中受益。
从人口结构来看，Rocherlea有四分之三的居民年龄在44岁以下，因此可以预见该区对年轻白领、学生和夫妇更具有吸引力。
来源：看中国