盤點澳洲11大正現金流投資熱區 （下）
在前一期，我們刊載了權威房產投資雜誌《Your Investment Property》獨家研究報告《澳洲11大正現金流投資熱區》中的部分成果，介紹了新州的ULTIMO 、Orange、BATHURST以及維州的HAWTHORN和MILDURA。本期將介紹另外6個最具正現金流潛力的城區。需要指出的是，這些區的房產過不僅給投資者帶來了出色的租金回報，而且在產業、人口以及市場供需等方面分別佔有獨特的優勢，並因此具備了良好的增值潛力。
Brisbane 布里斯本內城區
區位：內城區，距離布里斯本市中心1-2公里
最佳投資物業類型：小戶型工作室（Studio ）和一睡房單元房
市場中價：$335,000
市場租金中價：$490
租金回報率：7.6%
空置率：0%
價格最低街區：Margaret St, Roma St, Kelly St
基本面：居住在布里斯本市中心或者與其毗鄰的內城區有很多無可比擬的優勢，即使不開車也可以享受到方便而自在的生活。事實上，布里斯本市區的生活配套設施是布里斯本其他地方無法比擬的，因此租金持續居高不下。
鑒於這一點，布里斯本市中心公寓尤其受到年輕白領一族、學生和單身人士的青睞，而從現金流來看，小戶型房產具有最佳的潛力。特別是最近幾年，布里斯本的房價幾乎停滯，甚至下降，而租金卻持續走高，這無疑提供了一個極好的入市機會。
房市數據：RP Data數據顯示，布里斯本市區房產的租金回報率自2010年10月以來已經上升了59%。目前上市房源嚴重短缺，而需求卻持續走高，因此可以預見的是，物業租金回報在未來一段時間內將繼續保持該上漲態勢。在截至2012年5月的過去一年，布里斯本房價下跌了1%，由於物業供不應求，未來房價可望加速增長。
RP Data的研究總監羅列斯（Tim Lawless）表示，布里斯本目前的房價和2010年初的峰值相比，已經下跌了12%，這一落差為今後布市物業價值的回升創造了前提。而另一方面，租金卻持續上漲，從而改善了物業投資回報。另一個積極的跡象是，上市物業在去年11月達到了最高值，但自那以後掛牌待售物業已經下降了10%。
Glandstone
區位：布里斯本市區以北300公里
最佳投資物業類型：3 睡房聯排別墅
市場中價：$485,000
市場租金中價：$650
租金回報率：6.96%
空置率：1.58%
價格最低街區：Off St, Off Ln, Wilmott St
基本面：受資源項目帶動，Gladstone的房市已經經歷了相當一段時間的繁榮。目前在該區啟動的項目投資額高達1000多億，由此帶來的大量人口增長也推高了物業租金。Gladstone的中部地區集中了區內最好的投資機會，物業中位價為$538,000，而單元房和聯排別墅的價格相對較低，租金回報也更高。如果物業可以看到海景，同時又可以步行到Tank Rd，租金會更高。
房市數據：Gladstone的物業十分受歡迎，單元房的成交平均周期為81天，成交價相對於掛牌價的折扣率僅為3%。區內物業出租空置率低至1.58%，在截至今年4月的12個月中，物業租金上漲幅度達到了41.3%，在全澳列居第三。 綜合這些指標來看，Gladstone房價還會繼續走高，同時具備了可觀的增值潛力。
Rockhampton
區位：布里斯本以北519公里，Rockhampton市中心1-2公里
最佳投資物業類型：三睡房獨立屋
市場中價：$320,000
市場租金中價：$430
租金回報率：6.98%
空置率：1.04%
價格最低街區：Quay Ln, South St, East St
基本面：Rockhampton是昆士蘭受益於礦業繁榮的資源鎮，在區內工作的短期流動工人成為推動該區房市租賃需求的主要動力。和Moranbah相比，Rockhampton的租金和房價都便宜很多，因此越來越多的公司選擇將公司基地遷至這座濱海小鎮。
值得一提的是，Rockhampton並不僅僅依靠礦業，其多元化的本地經濟和快速增長的人口為區內房市發展提供了穩定的支撐。這裏已經成為昆士蘭肉牛交易基地，被譽為「澳洲的牛肉之都」。同時，其港口也是當地的出口基地。
近年來，由於宜人的濱海氣候和寧靜的海灘，Rockhampton的旅游業發展迅速。包括Rockhampton機場在內的完善交通也吸引了更多人氣，不少周邊礦業小鎮的工人選擇這裏作為中轉站。
房市數據：RP Data的數據顯示，在截至5月的過去一年中，Rockhampton市區的房市價格上漲了9%，遠遠低於郊區房價的年平均增長率16%。這說明其市區房價還有上升空間。從投資者角度來看，Rockhampton的空置率和租金都相當不錯，區內25%的居民為租客，說明自住和租客比例保持了健康比例。
阿德雷德內城區（Adelaide）
區位：距離阿德雷德市中心1-2公里
最佳投資物業類型：小戶型工作室（Studio ）和一睡房單元房
市場中價：$260,000
市場租金中價：$340
租金回報率：6.8%
空置率：2.8%
價格最低街區：Myers Ln , Waymouth St, Bartels St
基本面：作為南澳的州府城市，阿德雷德市中心有很好的生活和娛樂休閑配套，幾乎每條街上都有酒吧、咖啡店、便利店和餐館，深受年輕白領的青睞。數所南澳知名大學，包括阿德雷德大學、卡內基梅隆大學和弗林德斯大學也都在市內。另一個明顯優勢是，阿德雷德市內的街區整潔安全，當地政府正在實施的美化工程將進一步為居住環境加分。
房市數據：RP Data的數據顯示，阿德雷德的房價在過去12個月中下跌了5%，但其他一些積極的跡象揭示了這裏的投資潛力。上市掛牌物業只佔物業存量的1%，從首次掛牌到成交的平均周期是91天。從去年2月以來，租金上漲了2.4%，由於房價下跌，同期租金回報率上升了29%。
從供需對比來看，阿市物業價格將重拾上漲勢頭，因此只有現在做好入市準備的投資者才有望享受到正現金流的投資回報。
北珀斯（North Perth）
區位：距離珀斯市區中心以北3 公里
最佳投資物業類型：小戶型工作室（Studio ）和一睡房單元房
市場中價：$249,000
市場租金中價：$300
租金回報率：6.26%
空置率：0.8%
價格最低街區：Russel Ave , York St, Walcott St
基本面：北珀斯市一個相對更加成熟，歷史也更加悠久的郊區，其大部分物業是建於1900年左右的雙磚獨立屋，很多房子已經或正在進行翻修。由於屬於內城區，對區內單元房的需求也很旺盛。由於這裏與Edith Cowan大學的Mount Lawley小區以及TAFE校區只有步行距離，因此頗受學生青睞。從這裏乘坐公交到珀斯市中心只要5分鐘，也使其成為年輕白領的居住首選。
房市數據：由於毗鄰珀斯市中心，北珀斯深受自住者的歡迎，自住人士比例達到了68.9%。不過，該特點也同時增加了對投資者的吸引力，因為這為其今後的物業增值奠定了良好的基礎。目前，區內只有2%的物業掛牌上市，成交價相對掛牌價的折扣率僅為6%，平均成交周期為79天。這些都說明對區內物業的需求仍在繼續增長。這一態勢，加上可觀的租金回報，也預示了良好的增值潛力。
Rocherlea
區位: Launceston以北6公里
最佳投資物業類型：3睡房獨立屋
市場中價：$140,000
市場租金中價：$200
租金回報率：7.42%
空置率：0%
價格最低街區：Lemonwood St , Ferntree Ct, Cupania St
基本面：Rocherlea是毗鄰Newsham和Mowbray的一個郊區 ，具有極佳的區位優勢。該區經由東Tamar高速公路和George Town Road與Launceston中心相連，更為重要的是，這裏距離位於Newnham的塔斯馬尼亞大學和澳洲海事大學都很近，因此吸引了大量的學生租客。由於房價相對較低，也受到了首次置業者的歡迎。目前，其周邊Newnham房市的中位價為25萬，相比之下，Rocherlea的中位價只有14萬，價格優勢十分明顯。
房市數據：Rocherlea區內的生活配套並不十分完善，但由於其毗鄰Launceston中心，因此區內居民可以方便地享受到鄰區的配套設施。事實上，近年來Rocherlea的租金不斷上漲，空置率也保持在低位，充分說明了對區內出租物業的需求十分旺盛。RP Data的數據顯示，附近Newnham的房價在截至今年5月的12個月中增長了10%，這種勢頭在不久的將來可望使房價更加便宜的Rocherlea從中受益。
從人口結構來看，Rocherlea有四分之三的居民年齡在44歲以下，因此可以預見該區對年輕白領、學生和夫婦更具有吸引力。
來源：看中國