走近买家中介 (一)

2013年04月01日 19:26

提起物业中介,大多数想到的都是卖房子,他们帮助卖家挂牌,协助买卖双方的谈判,并向卖家收取佣金。如果您正在考虑为自己寻觅新的投资和自住物业,但又苦于没有时间或经验,是否考虑过象卖家那样,通过一个专业的买家中介代理购房过程中,包括研究市场、看房、谈判,甚至参加拍卖的所有事务呢?也许这是一个不为大家熟悉的领域,对于习惯了亲历亲为购房的买家来说,很多人的第一反应,我从来是自己看房买房,为什么还需要付钱请中介呢?他们的服务真正物有所值吗?
事实是,买家中介在也是一个很成熟的行业。和卖家中介一样,买家中介有自己的行业协会(REBAA),需要取得政府认可的资质。在过去的几十年中,买家中介帮助数万名客户实现了自己的目标,他们中的多数人同时也是成功的投资人士。
为了帮助读者更好地了解这方面的信息,我们采访了一些知名的卖家代理服务公司,并将在本期和下期刊出他们的分享。
本期的话题是认识买家中介,了解他们的职能以及如何选择优秀的买家中介。下期,我们将进一步了解买家中介的流程和收费,以及他们分享的一些购房经验。
什么是买家中介
买家中介是全权代表买家利益的专业服务中介。和卖家中介正好相反,买家中介代表的是买家的利益,为买家提供市场研究、看房、出价、谈判等服务,并收取相应的佣金。法律规定,中介不能同时代表交易双方并收取佣金。

从1979年起就涉足该行业的买家服务买家代理公司Metropole分部总裁拉普蒂斯(George Raptis)介绍说,由于买家中介不是靠卖房子盈利,这就从一开始保证能给客户提供公正的建议,买家中介的目标就是帮助客户节省时间、精力和金钱,以最好的价格购得理想的物业。

创立了Empire Property Portfolio买家中介公司的知名成功投资人格雷(Chris Gray)这样描述买家中介的服务价值,“有经验的买家中介每时每刻都在关注市场,他们终日与卖方中介打交道,因此对市场的了解和把握要更加透彻。”和普通大众相比,买家中介的优势之一就是“拥有市场内部信息,包括哪些物业的售价偏高,哪些建筑存在内在缺陷,以及哪里有最好的机会。”
格雷补充说,买家中介还有一个最主要的优势,就是了解不在市场上公开出售的物业信息,这些信息往往只在市场中介之间分享,卖家中介也更愿意和买家中介打交道。因为不是所有卖家都希望广而告之的方式出售自己的物业,一些人是因为不想承受拍卖压力,一些人是因为家庭变故希望快速出出售,还有一些人是在等待符合自己预期的出价。对于投资者来说,如能通过买家中介获得这些信息,往往意味着能购入有更好升值空间的物业,价格也更低,因为没有其他人和你竞价。
Property Buyer被研究所和房产研究所多次评为年度最佳买家中介。公司的营销经理Jason Law说公司已经营10年,帮助客户购置了上千套物业,在业界建立了很好的口碑。他表示,买家中介的服务价值主要体现在省时(能更快确定符合条件的物业并代客户全程跟进);省钱(代客户谈判,争取最低的价格)和减压(避免客户感情用事,从专业角度与卖方中介打交道)。

买家中介的职能
•    了解客户的需求和预算,帮助客户厘清自己的预期和要求;
•    锁定符合客户预算的区域;
•    与客户一起(或代表客户)看房,并在出价前指出潜在的问题以确保在充分信息的前提下做出决策;
•    提供详细的市场数据和出售信息;
•    代表客户谈判或参加拍卖,争取最低的价格;

如何选择买家中介
和卖家中介一样,经验和诚信是优秀买家中介应具备的核心素质。Metropole公司的拉普蒂斯认为,除了丰富的经验和出色的谈判能力,好的买家中介应该拥有耐心、爱心和诚实的品格,他们不是为交易而交易,而应处处为客户着想,在其不超过预算的前提下,帮助他们买到最好的物业。

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Empire Buyer的格雷也强调经验对于买家中介的价值,并建议买家不要仅凭中介费做出选择。他认为有金融和会计背景的买家中介在评估物业收益率和增长率,以及制定贷款策略方面更有优势。

格雷还说,详尽的尽职调查是买家中介的职责之一,其中包括估价报告、验房报告以及楼层管理报告,这些调查能把购置物业风险降至最低。此外,好的买家中介应该有能力在必要时帮助安排物业翻新,因为整洁漂亮的物业意味着买家要为此支付更高的“溢价”。他说:“如果你选择买下破旧的物业后再进行翻新,那么付出的成本肯定比卖家帮你翻新的价格要低。在翻新时,我建议你选择固定价格和固定工期的建筑合同,并要明确如果不能按时完工,开发商要支付相应的租金。”

Top买家中介的基本素质

•    在投资细分领域具有广泛的经验和知识,最好有亲身投资经历,而不仅仅是纸上谈兵;
•    团队中最好有一人具有会计背景,以能真正理解并预测每一栋物业的未来价值;
•    必要时能推荐在投资者中口碑甚好的专业人士(包括律师、会计、财务规划师、银行、贷款中介),当然客户完全可以选择自己信任的专业人士;
•    能够提供来自其他物业投资者的建议;
•    拥有老客户;
•    正直和诚实
•    拥有代表客户进行房屋翻新的能力。

评估买家中介的问题清单
Good Deeds Property 专注于悉尼内城区的投资机会。公司创始人摩尔干(Veronica  Morgan )认为,从业经验和信誉很重要。她提供了一份评估买家中介的问题清单。
你从事买家中介行业有多久?你有从业资质吗?
你做过卖方中介吗?
你擅长哪种类型的物业?
过去3个月中你帮助客户购买了哪些物业?
在给客户推荐物业之前,你需要做哪些工作和尽职调查?
你能推荐一些过去和现在的客户给我吗?
如果想提升物业价值,你有什么建议吗?

悉尼部分知名买家中介公司
1.    Property Buyer

http://www.propertybuyer.com.au/

T:1300 655 615
2.    Metropole

http://www.metropole.com.au/

T:     1300 20 30 30
3.    Empire Property Portfolio

Home

T: 02 9994 8944
4.    Good Deeds Property

Home

T:  (02) 9555 5206

来源:看中国