走近買家中介 （一）
提起物業中介，大多數想到的都是賣房子，他們幫助賣家掛牌，協助買賣雙方的談判，並向賣家收取傭金。如果您正在考慮為自己尋覓新的投資和自住物業，但又苦於沒有時間或經驗，是否考慮過象賣家那樣，通過一個專業的買家中介代理購房過程中，包括研究市場、看房、談判，甚至參加拍賣的所有事務呢？也許這是一個不為大家熟悉的領域，對於習慣了親歷親為購房的買家來說，很多人的第一反應，我從來是自己看房買房，為什麼還需要付錢請中介呢？他們的服務真正物有所值嗎？
事實是，買家中介在澳洲也是一個很成熟的行業。和賣家中介一樣，買家中介有自己的行業協會（REBAA），需要取得政府認可的資質。在過去的幾十年中，買家中介幫助數萬名客戶實現了自己的目標，他們中的多數人同時也是成功的投資人士。
為了幫助讀者更好地了解這方面的信息，我們採訪了一些知名的賣家代理服務公司，並將在本期和下期刊出他們的分享。
本期的話題是認識買家中介，了解他們的職能以及如何選擇優秀的買家中介。下期，我們將進一步了解買家中介的流程和收費，以及他們分享的一些購房經驗。
什麼是買家中介
買家中介是全權代表買家利益的專業服務中介。和賣家中介正好相反，買家中介代表的是買家的利益，為買家提供市場研究、看房、出價、談判等服務，並收取相應的傭金。法律規定，中介不能同時代表交易雙方並收取傭金。
從1979年起就涉足該行業的買家服務買家代理公司Metropole悉尼分部總裁拉普蒂斯（George Raptis）介紹說，由於買家中介不是靠賣房子盈利，這就從一開始保證能給客戶提供公正的建議，買家中介的目標就是幫助客戶節省時間、精力和金錢，以最好的價格購得理想的物業。
創立了Empire Property Portfolio買家中介公司的知名成功投資人格雷（Chris Gray）這樣描述買家中介的服務價值，「有經驗的買家中介每時每刻都在關注市場，他們終日與賣方中介打交道，因此對市場的了解和把握要更加透徹。」和普通大眾相比，買家中介的優勢之一就是「擁有市場內部信息，包括哪些物業的售價偏高，哪些建築存在內在缺陷，以及哪裡有最好的機會。」
格雷補充說，買家中介還有一個最主要的優勢，就是了解不在市場上公開出售的物業信息，這些信息往往只在市場中介之間分享，賣家中介也更願意和買家中介打交道。因為不是所有賣家都希望廣而告之的方式出售自己的物業，一些人是因為不想承受拍賣壓力，一些人是因為家庭變故希望快速出出售，還有一些人是在等待符合自己預期的出價。對於投資者來說，如能通過買家中介獲得這些信息，往往意味著能購入有更好升值空間的物業，價格也更低，因為沒有其他人和你競價。
Property Buyer被澳洲房產研究所和新州房產研究所多次評為年度最佳買家中介。公司的營銷經理Jason Law說公司已經營10年，幫助客戶購置了上千套物業，在業界建立了很好的口碑。他表示，買家中介的服務價值主要體現在省時（能更快確定符合條件的物業並代客戶全程跟進）；省錢（代客戶談判，爭取最低的價格）和減壓（避免客戶感情用事，從專業角度與賣方中介打交道）。
買家中介的職能
• 了解客戶的需求和預算，幫助客戶釐清自己的預期和要求；
• 鎖定符合客戶預算的區域；
• 與客戶一起（或代表客戶）看房，並在出價前指出潛在的問題以確保在充分信息的前提下做出決策；
• 提供詳細的市場數據和出售信息；
• 代表客戶談判或參加拍賣，爭取最低的價格；
如何選擇買家中介
和賣家中介一樣，經驗和誠信是優秀買家中介應具備的核心素質。Metropole公司的拉普蒂斯認為，除了豐富的經驗和出色的談判能力，好的買家中介應該擁有耐心、愛心和誠實的品格，他們不是為交易而交易，而應處處為客戶著想，在其不超過預算的前提下，幫助他們買到最好的物業。
Empire Buyer的格雷也強調經驗對於買家中介的價值，並建議買家不要僅憑中介費做出選擇。他認為有金融和會計背景的買家中介在評估物業收益率和增長率，以及制定貸款策略方面更有優勢。
格雷還說，詳盡的盡職調查是買家中介的職責之一，其中包括估價報告、驗房報告以及樓層管理報告，這些調查能把購置物業風險降至最低。此外，好的買家中介應該有能力在必要時幫助安排物業翻新，因為整潔漂亮的物業意味著買家要為此支付更高的「溢價」。他說：「如果你選擇買下破舊的物業后再進行翻新，那麼付出的成本肯定比賣家幫你翻新的價格要低。在翻新時，我建議你選擇固定價格和固定工期的建築合同，並要明確如果不能按時完工，開發商要支付相應的租金。」
Top買家中介的基本素質
• 在投資細分領域具有廣泛的經驗和知識，最好有親身投資經歷，而不僅僅是紙上談兵；
• 團隊中最好有一人具有會計背景，以能真正理解並預測每一棟物業的未來價值；
• 必要時能推薦在投資者中口碑甚好的專業人士（包括律師、會計、財務規劃師、銀行、貸款中介），當然客戶完全可以選擇自己信任的專業人士；
• 能夠提供來自其他物業投資者的建議；
• 擁有老客戶；
• 正直和誠實
• 擁有代表客戶進行房屋翻新的能力。
評估買家中介的問題清單
Good Deeds Property 專註于悉尼內城區的投資機會。公司創始人摩爾干（Veronica Morgan ）認為，從業經驗和信譽很重要。她提供了一份評估買家中介的問題清單。
你從事買家中介行業有多久？你有從業資質嗎？
你做過賣方中介嗎？
你擅長哪種類型的物業？
過去3個月中你幫助客戶購買了哪些物業？
在給客戶推薦物業之前，你需要做哪些工作和盡職調查？
你能推薦一些過去和現在的客戶給我嗎？
如果想提升物業價值，你有什麼建議嗎？
悉尼部分知名買家中介公司
1． Property Buyer
http://www.propertybuyer.com.au/
T：1300 655 615
2． Metropole
http://www.metropole.com.au/
T: 1300 20 30 30
3． Empire Property Portfolio
T: 02 9994 8944
4． Good Deeds Property
T: (02) 9555 5206
來源：看中國