评论：房东在疫情下如何做出应对？
来源：中正通和
上周末，澳洲总理莫里森宣布疫情期间（6个月内），租客不能被房东驱赶。具体政策是预计昨日公布，可能因为需要权衡多方利益问题，政策细节改到下周公布。面对租客的减租呼声，房东应该如何应对？本文综合了业内各方人士的建议，希望可以帮助房东们考虑。
作为房东，我现在该给租客减租吗？
据澳大利亚物业投资者议会主席本·金斯利建议：在政府没公布具体的租客保护政策前先不要减租。这是因为如果现在减租的话，以后租客要是不交房租了，会减少保险申诉的索赔金额。再就是，要是联邦政府之后推出房东补贴计划，现在减租有可能也会影响到将来能领取的补贴金额。
一位物业顾问安娜·波特则建议：房东可以先做个预算，计算一下假设在未来6个月收不到租金的情况下，持有投资房需要多少成本。另外可以联系您的会计，看下这种情况会如何影响税务情况。
澳大利亚买房中介协会（REBAA）主席凯特·巴克斯提醒房东们：目前政府提出的租客保护政策并没有说租客可以不履行他们应该的义务，就算租客真的陷入财务困难，他们仍然是有义务付房租的。有困难的租客应该证明自己有收入减少并且联系Centrelink帮助。
作为房东，我应该推迟还贷款吗？
目前银行都基本可以提供6个月延迟还款的选择，但房东们需要明白长远看来这意味的是总利息会增加（利滚利），贷款期限也会增加。尽管CBA宣布延迟还款时间，不会将延迟还的利息增加到本金产生利滚利的情况，但其他银行并没有这个措施。因此，建议大家可以联系银行有没有其他选择，例如是尝试申请在一定时期内减低利息或减低每月还款金额（如只付利息）等。
房东如何与租客进行沟通？
业内人士建议房东 “设身处地” 的角度与租客进行讨论，找出他们的问题所在，看看是否可以提供帮助。但如果认为房客只是在利用流行病来获得便宜的租金，请礼貌地拒绝。
“我个人拥有一家小型超市，超市租户要求提供三个月的免费租金。我对此礼貌予以拒绝，因为考虑到其他超市都是营业额飙升，而他们却收入下降，这很明显是利用流行病的借口来减免租金。”
该业内人士的建议：租客应该了解最近政府宣布的经济刺激措施，了解个人或中小企业能够获取的政府补助，而不是向房东争取减免房租方面的利益。
房东和租客应该怎么样处理租金减免？
澳大利亚物业投资者议会主席本·金斯利认为，租户有可能通过留职补贴（JobKeeper）或寻工津贴（JobSeeker）获得帮助来支付租金。
JobKeeper计划政府将每两周向企业支付每位符合要求的员工1500澳币，这笔费用将通过其现有的薪资系统进行转账。符合要求的临时工和兼职人员也将获得该项补助，无论他们的收入是否低于该水平。
JobSeeker的现有受益者以及新加入的受益者（以前称为Newstart）在接下来的六个月中将每两周获得550澳币的补助。
业内人士表示，在立法颁布之前，住宅房东和物业管理人员必须遵守法律程序。该业内人士说：“物业经理和房东必须继续遵循租赁的正常规章制度，对于拖欠房租的行为通过采取书面通知的形式来告知。这将确保业主购买的房屋保险能够被全部涵盖。一旦业主同意租金优惠，该保险将不会全部涵盖。”
对于商业地产的房东来说，这需要看租客的生意情况而定。如果他们的收入下降非常明显并且有事实可以证明的，例如由于政府的限制而关闭了健身房，那么就可以采取某种形式的租金减免措施，但房东要衡量租客的生意是否稳固。
同时建议在给予租户租金减免的同时，换取更长的租约。这将增加您的租赁强度，并增加您的长期收入保障。更重要的是，您的租户将继续经营。
房东需要从租客拿到什么证据以证明其收入受影响？
一位物业租赁管理公司的人员表示：目前在没有政府的指导方针情况下，建议房东从租客那里获得书面证据，用来证明租客的收入确实减少，例如可以是工资单的形式证明。他称：“除非政府有明确的指导方针出台，否则我们的政策是要求书面信件确认解雇或中止工作。”
买房中介协会（REBAA）主席凯特·巴克斯则认为房东可以要求租客提供Centrelink和失业援助部门申请补助的相关证据，用来证明租户的情况是否属实。因为仅仅靠口头说“我们不能支付租金”还不足以获得保护。租户还需要证明其收入损失以及为寻求政府援助而付出的努力。
对于商业租户来说，房东还可以索要他们的记账本，来判定收入是否明显减少。有专业人士称：“商业租赁是单独谈判的，并且因行业而异，因此业主可以根据常识来确定企业是否确实因COVID-19而遭受损失。”
面对减租要求，房东应向租客了解什么情况？
物业顾问安娜·波特建议房东向租户询问以下问题来决定是否给予租金减免：
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是否打算在工作恢复正常以后分期偿还未付的租金？
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是否会尽快寻找工作，且一旦再次获得收入就告知房东和支付房租？
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是否还有其他财产或股票之类的资产可以用来部分支付租金？
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会以什么形式寻求政府支持？
房东能否拒绝提供租金减免？
对于因COVID-19而遭受财政困难的租户，房东在六个月内不能将其驱逐，但有关临时禁令将如何运作以及房东将如何获得支持的细节尚待政府澄清。
目前政府鼓励房东和物业经理一同与面临收入损失的租户一起沟通解决问题，这意味着房东此时没有义务提供任何租金减免或延期。“目前，并没有阻止房东遵循标准的收取拖欠程序，”专家说，“但要确保在法律的全部范围内，所有关于租赁违约的通知，例如租金拖欠，都得到处理。”
业主直接与房客接触时可能会相对困难，建议通过经验丰富的物业经理来进行沟通。比以往任何时候都更值得注意的是：房东和卖方都需要确保在发出通知要求或关于隐私或通知期限方面，不要违反任何法律。
对于房东，有什么税务优惠的帮助？
目前政府正考虑一系列的税务优惠措施，例如是地税和负扣税方面的，但具体细节还没公布。
一名房产中介董事丹尼尔·沃尔什认为，有税务优惠的话自然是好的，但对于投资者而言，意义不是很大。因为更多投资者投资房产是为了长期的资本增值而不仅仅为了简单的税务减免。如果房东自己本身都因疫情收入受到影响，税务优惠的帮助也不大。
受疫情影响而损失的房租可以向保险公司索赔吗？
通常来说，房东只是收取4周押金，如果房客持续不交房租的话，这4周的押金远远不够房东的损失。而且，住宅房的押金通常是给房东在房客对物业有损害的情况下的一个保障，房东保险才是给房东在房客不付租金的情况下的保障。
综合业内人士观点，物业主在政府政策不明确的时候，不建议降低房租，物业主要更多的考虑保护其投资物业的市场价值。
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