評論：房東在疫情下如何做出應對？
來源：中正通和
上周末，澳洲總理莫里森宣布疫情期間（6個月內），租客不能被房東驅趕。具體政策是預計昨日公布，可能因為需要權衡多方利益問題，政策細節改到下周公布。面對租客的減租呼聲，房東應該如何應對？本文綜合了業內各方人士的建議，希望可以幫助房東們考慮。
作為房東，我現在該給租客減租嗎？
據澳大利亞物業投資者議會主席本·金斯利建議：在政府沒公布具體的租客保護政策前先不要減租。這是因為如果現在減租的話，以後租客要是不交房租了，會減少保險申訴的索賠金額。再就是，要是聯邦政府之後推出房東補貼計劃，現在減租有可能也會影響到將來能領取的補貼金額。
一位物業顧問安娜·波特則建議：房東可以先做個預算，計算一下假設在未來6個月收不到租金的情況下，持有投資房需要多少成本。另外可以聯繫您的會計，看下這種情況會如何影響稅務情況。
澳大利亞買房中介協會（REBAA）主席凱特·巴克斯提醒房東們：目前政府提出的租客保護政策並沒有說租客可以不履行他們應該的義務，就算租客真的陷入財務困難，他們仍然是有義務付房租的。有困難的租客應該證明自己有收入減少並且聯繫Centrelink幫助。
作為房東，我應該推遲還貸款嗎？
目前銀行都基本可以提供6個月延遲還款的選擇，但房東們需要明白長遠看來這意味的是總利息會增加（利滾利），貸款期限也會增加。儘管CBA宣布延遲還款時間，不會將延遲還的利息增加到本金產生利滾利的情況，但其他銀行並沒有這個措施。因此，建議大家可以聯繫銀行有沒有其他選擇，例如是嘗試申請在一定時期內減低利息或減低每月還款金額（如只付利息）等。
房東如何與租客進行溝通？
業內人士建議房東 「設身處地」 的角度與租客進行討論，找出他們的問題所在，看看是否可以提供幫助。但如果認為房客只是在利用流行病來獲得便宜的租金，請禮貌地拒絕。
「我個人擁有一家小型超市，超市租戶要求提供三個月的免費租金。我對此禮貌予以拒絕，因為考慮到其他超市都是營業額飆升，而他們卻收入下降，這很明顯是利用流行病的借口來減免租金。」
該業內人士的建議：租客應該了解最近政府宣布的經濟刺激措施，了解個人或中小企業能夠獲取的政府補助，而不是向房東爭取減免房租方面的利益。
房東和租客應該怎麼樣處理租金減免？
澳大利亞物業投資者議會主席本·金斯利認為，租戶有可能通過留職補貼（JobKeeper）或尋工津貼（JobSeeker）獲得幫助來支付租金。
JobKeeper計劃政府將每兩周向企業支付每位符合要求的員工1500澳幣，這筆費用將通過其現有的薪資系統進行轉賬。符合要求的臨時工和兼職人員也將獲得該項補助，無論他們的收入是否低於該水平。
JobSeeker的現有受益者以及新加入的受益者（以前稱為Newstart）在接下來的六個月中將每兩周獲得550澳幣的補助。
業內人士表示，在立法頒布之前，住宅房東和物業管理人員必須遵守法律程序。該業內人士說：「物業經理和房東必須繼續遵循租賃的正常規章制度，對於拖欠房租的行為通過採取書面通知的形式來告知。這將確保業主購買的房屋保險能夠被全部涵蓋。一旦業主同意租金優惠，該保險將不會全部涵蓋。」
對於商業地產的房東來說，這需要看租客的生意情況而定。如果他們的收入下降非常明顯並且有事實可以證明的，例如由於政府的限制而關閉了健身房，那麼就可以採取某種形式的租金減免措施，但房東要衡量租客的生意是否穩固。
同時建議在給予租戶租金減免的同時，換取更長的租約。這將增加您的租賃強度，並增加您的長期收入保障。更重要的是，您的租戶將繼續經營。
房東需要從租客拿到什麼證據以證明其收入受影響？
一位物業租賃管理公司的人員表示：目前在沒有政府的指導方針情況下，建議房東從租客那裡獲得書面證據，用來證明租客的收入確實減少，例如可以是工資單的形式證明。他稱：「除非政府有明確的指導方針出台，否則我們的政策是要求書面信件確認解僱或中止工作。」
買房中介協會（REBAA）主席凱特·巴克斯則認為房東可以要求租客提供Centrelink和失業援助部門申請補助的相關證據，用來證明租戶的情況是否屬實。因為僅僅靠口頭說「我們不能支付租金」還不足以獲得保護。租戶還需要證明其收入損失以及為尋求政府援助而付出的努力。
對於商業租戶來說，房東還可以索要他們的記賬本，來判定收入是否明顯減少。有專業人士稱：「商業租賃是單獨談判的，並且因行業而異，因此業主可以根據常識來確定企業是否確實因COVID-19而遭受損失。」
面對減租要求，房東應向租客了解什麼情況？
物業顧問安娜·波特建議房東向租戶詢問以下問題來決定是否給予租金減免：
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是否打算在工作恢復正常以後分期償還未付的租金？
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是否會儘快尋找工作，且一旦再次獲得收入就告知房東和支付房租？
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是否還有其他財產或股票之類的資產可以用來部分支付租金？
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會以什麼形式尋求政府支持？
房東能否拒絕提供租金減免？
對於因COVID-19而遭受財政困難的租戶，房東在六個月內不能將其驅逐，但有關臨時禁令將如何運作以及房東將如何獲得支持的細節尚待政府澄清。
目前政府鼓勵房東和物業經理一同與面臨收入損失的租戶一起溝通解決問題，這意味著房東此時沒有義務提供任何租金減免或延期。「目前，並沒有阻止房東遵循標準的收取拖欠程序，」專家說，「但要確保在法律的全部範圍內，所有關於租賃違約的通知，例如租金拖欠，都得到處理。」
業主直接與房客接觸時可能會相對困難，建議通過經驗豐富的物業經理來進行溝通。比以往任何時候都更值得注意的是：房東和賣方都需要確保在發出通知要求或關於隱私或通知期限方面，不要違反任何法律。
對於房東，有什麼稅務優惠的幫助？
目前政府正考慮一系列的稅務優惠措施，例如是地稅和負扣稅方面的，但具體細節還沒公布。
一名房產中介董事丹尼爾·沃爾什認為，有稅務優惠的話自然是好的，但對於投資者而言，意義不是很大。因為更多投資者投資房產是為了長期的資本增值而不僅僅為了簡單的稅務減免。如果房東自己本身都因疫情收入受到影響，稅務優惠的幫助也不大。
受疫情影響而損失的房租可以向保險公司索賠嗎？
通常來說，房東只是收取4周押金，如果房客持續不交房租的話，這4周的押金遠遠不夠房東的損失。而且，住宅房的押金通常是給房東在房客對物業有損害的情況下的一個保障，房東保險才是給房東在房客不付租金的情況下的保障。
綜合業內人士觀點，物業主在政府政策不明確的時候，不建議降低房租，物業主要更多的考慮保護其投資物業的市場價值。
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