澳洲中等收入家庭已买不起房子了，退休人士最喜欢在布里斯班买房
1.在澳洲 中等收入家庭已买不起中位价房子
根据CoreLogic的数据，去年房价反弹力度超过预期，加之利率进一步上升，导致在大多数首都城市，中等收入家庭无法负担价格在中位数的房屋。
CoreLogic研究总监蒂姆·劳利斯表示，直到利率或房价显著下降之前，住房的可负担性不太可能改善。
“在房价下跌或利率下降之前，这种趋势很难出现转机。考虑到住房价格可能会保持相对稳定，甚至可能因为日益严重的供应不足而出现一些轻微增长，因此利率下调有可能在今年从还款能力的角度帮助提高住房可负担性。”
目前，全澳仅有16%的地区对于购买平均价格房屋的家庭来说是可负担的，这一数据是基于20%的首付。与五年前相比急剧下降，当时61%的地区可以负担。
在2021年疫情高峰时期，买家可以在全澳46%的地区买到中位价格的房屋。然而，到了2022年，这一比例缩减到仅26%，当时贷款平均利率上升到5.49%。
对于公寓而言，可负担的地区比例已从2019年的81%减少到46%。
CoreLogic将地区定义为可负担的，当还款不超过家庭总收入的三分之一。
根据RateCity的计算，过去五年里，按揭月供在中位数价格房屋上已从2019年的2030澳元攀升至4195澳元。
在此期间，房价从2019年的年增长5.8%上升至2023年的8.6%。
在悉尼，中等收入家庭购买中位数价格房屋的可负担市场已降至零，与五年前相比恶化迅速，当时超过三分之一的市场对中等收入家庭是可负担的。
对于公寓，去年可负担市场的比例仅从五年前的55%降至24%。
McCrindle Research的人口学家马克·麦克林德表示，购房者不太可能通过传统的储蓄首付方式负担得起房屋。
他说：“要花超过十年时间才能攒够20%的首付，所以购房者必须考虑加快这个过程的方法，比如利用父母的资本，或者搬到他们不用在租金或按揭还款上花费大部分收入的地区。”
“他们还可以考虑暂时租房，并将资金投资于其他领域。”
过去五年中，其他首都城市中可负担房屋市场的比例也急剧下降。
在布里斯班，能够负担得起中位价房屋的地区比例从五年前的73%骤降至仅12%。
过去五年里，阿德莱德的可负担性也迅速恶化。在房价急剧上涨的同一时期，可负担房屋市场的比例从59%急剧下降至仅4%。
在珀斯，五年前78%的地区是可负担的，但到了2023年这一比例下降至仅21%。
在墨尔本，普通收入家庭能够负担得起中位价房屋的郊区比例去年骤降至4%，从2019年的32%大幅下降。对于选择公寓的购房者来说，可负担地区的数量已从77%下降至39%。
2019年，堪培拉有83%的房屋市场是可负担的，但到2023年这一比例缩减至仅2%，而霍巴特则从65%下降至仅7%。
2.布里斯班房产成退休人士最爱
在布里斯班，现金购房者中许多是退休人士和从大房换成小房人士，这些人正以比悉尼和墨尔本更高的比率进行免贷款交易。
据在线转移登记公司PEXA对2023年交易的分析，布里斯班无贷款房屋销售稳步上升。到11月，这类交易占所有交易的比例超过了27%，从1月份的刚超过20%上升。
在悉尼，此类交易占比不到26%，在墨尔本则不到25%。
这些交易中的许多涉及以大换小的购房者和退休人士，他们卖了独立屋后搬入高档公寓。
布里斯班新公寓市场日益受到关注，推动了项目平均销售价格逐渐上升，根据Urbis的分析，去年第三季度的平均销售价格超过了170万澳元，而前一年约为100万澳元。
相比之下，黄金海岸的价格表现出更多波动，从前一年的150万澳元下降到去年第三季度的110万澳元。
PEXA的研究主管迈克·吉尔说：“你会看到很多现金购房者，特别是在昆士兰市场。考虑到更广泛的背景，我们知道这是一个非常受退休人士和缩小规模购房者欢迎的市场。人们从州际搬迁到昆士兰，以求生活方式的改变。”
他补充说：“我们实际上在大布里斯班地区看到了更高比例的现金购买作为总销售的一部分。似乎确实存在这样的趋势。”
与此同时，现金购房者通常在地区更为活跃，在昆士兰、新南威尔士州和维多利亚州的各自州首府市场之外，现金交易占所有交易的三分之一以上。
尽管过去两年的利率周期强烈有利于资产丰厚、主要是年长家庭，这些家庭几乎不受更高借贷成本的影响，但对于一些时间以来寻求生活方式转变的以大换小购房者来说，这仍是一个驱动因素。
3.2024年 悉尼这些地区买房最划算
在高利率和生活成本压力大增的环境下，房地产专家今年建议购房者在成熟社区购买二手房，因为建筑成本大增导致新房更贵。
一些房地产专家揭示了今年在悉尼哪些地区购房最划算，例如，房产中介公司Ray White的首席经济学家Nerida Conisbee推荐悉尼西南区和希尔斯（Hills）地区。
科尼斯比说：“现在建造新房的成本要高得多，所以在这些地区购买几年前建成的房屋是明智选择。”
她表示，全澳的建筑成本上涨了27%，以至于在许多地方，重建房屋的成本比二手房的售价要高得多。
房地产公司LJ Hooker Group的研究部主管Mathew Tiller表示，今年年初，更多房源会进入市场，价格合理的地区对购房者最有吸引力，这可能是过去一年价格稳定或者下降的地区，例如Dee Why公寓价格去年下跌了8.4%。
其它还有Glenmore Park地区房屋中位价下跌了2.4%，降至100万澳元；而悉尼西南部的Raby的房屋中位价下降了1.8%，降至86.5万澳元。
此外，悉尼的地铁（Metro）计划正在不断扩展，将从Tallawong一直延伸到市中心，像Five Dock这样的地区也有一个站点即将开通。悉尼各地都有许多变化，投资者需要关注收益率和空置率。
对于买房自住的人来说，皮尔金顿建议买房前研究一个地区在过去一年内的价格变化，还要考虑家庭对地理位置的必要需求。
4.墨尔本跌幅最大区正在反弹，几乎重回峰值！
在经济低迷时期，房价跌幅最大的一些墨尔本区现在正在反弹，其中一些几乎回到了峰值。
据《时代报》报道，大多数是海边小镇，它们的房产价值有所增长，但一些海滨区仍在努力恢复失去的价值，因为它们更昂贵的房价使潜在买家更难进入市场。
CoreLogic数据显示，Chelsea Heights的房屋中位价从2022年2月的高点下跌了16.7%，至2023年2月的低谷。但现在，这个区的价值仅比巅峰时期低5.8%。
Chelsea、Bonbeach、Sandringham和Highett等在低迷期间经历了类似价格下降的地区，自那以来也取得了相当大的增长，12月的中位价值大约比之前的高点低10%或更少。
像Brighton和Beaumaris这样受到严重打击的单元房市场的价值也强劲反弹，中位数分别比各自的高点低5%和4.4%。Balwyn North、Greensborough和Kingsbury的中位数也仅比之前的高点低5%。
对于整个墨尔本地区，房屋的中位价比高点低4.9%，而单元房则比高点低2.6%。CoreLogic执行研究总监Tim Lawless表示，那些价格比高点低5%或6%的郊区，可能会在2024年底恢复到昔日水平。
但其他房产价值滞后的地区，将需要更长的时间——甚至长达5年——才能完全恢复。这包括Mornington Peninsula沿线区，如Flinders、Tootgarook和St Andrews Beach。
它们在COVID期间的房产热潮中房价上涨最多，随后又出现了大幅下跌。跌幅最大的20个区中有8个位于Peninsula。 尽管房价有所回升，但大多数仍比高点低14-16%。
但与疫情前的水平相比，它们的中位数至少高出了25%——都至少比2020年初高出25%。尽管Mornington Peninsula尚未恢复在低迷期间失去的价值，但中介表示市场正在正常化。
澳洲联邦银行（CBA）澳洲经济负责人Gareth Aird表示，由于移民和国际学生返回澳洲，一些区正在恢复价值。他指出，低空置率不仅迫使租金上涨，也在推动更多首次购房者进入市场。
像所有四大银行一样，如果今年年底降息的话，CBA预测墨尔本的房价将在2024年和2025年上涨。
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