文/ Larry Schlesinger
资深投资银行家Andrew Pridham表示，目前正值“绝佳时机”，可以以低于重置成本的价格购买另类房地产资产，并为下一轮市场上涨做好准备，因为当前的加息周期接近尾声。
“如果你能以大幅折扣买到低于重置成本的资产，这将为你提供一个很好的安全保障，并大大提升回报率，” Pridham先生在周三于墨尔本举行的公司内部峰会上对ASX上市的另类资产管理公司MA Financial的副主席们说道。
“我有几位朋友现在已经是亿万富翁，他们是在1990年代经济衰退之后，通过购买房地产发家致富的。”
“复苏周期的早期是购买资产的最佳时机。”
Pridham先生还长期担任AFL悉尼天鹅队的主席。
MA Financial管理约96亿澳元的资产，其中近20亿澳元投资于酒吧、住宿酒店和游艇码头等另类资产类别。
尽管这家基金经理未能免受高利率的影响，并且已经出售了超过2亿澳元的资产以资助其先前冻结的Redcape Hotel Group的赎回，但MA Financial仍在以大幅低于重置价值的价格从困境中的卖家手中购入酒店资产。
今年二月，MA Financial以9600万澳元收购了墨尔本Docklands的前喜来登酒店，作为其新住宿酒店基金的种子资产。
目前，该公司正在尽职调查以收购另外两家墨尔本酒店——South Yarra的Olsen Hotel和Prahran的Cullen Hotel——这两家酒店在去年12月由英国巨头M&G Investments的一个新加坡基金挂牌出售，标价为1.6亿澳元。
与Pridham先生一同发言的MA Financial联合首席执行官Julian Biggins表示，公司以重置成本的55-60%的价格购买了Docklands酒店（现为Vibe Hotel）。
“我们以极具价值的价格购入，因为卖家不得不出售，” Biggins先生说道。
他补充道，另类资产产生的现金流比办公楼更为稳健，后者由于新冠疫情后的结构性变化而被MA Financial避开。
Biggins先生表示，公司专注于购买像酒吧和酒店这样需求强劲且重置成本为购买成本1.5倍的现金流资产。
他说，尽管这些机会并不多见，但仍有一些投资者在借贷成本为6%的情况下，以4%的资本化率购买资产。
“银行会迫使这些投资者出售资产，最优质的资产将首先被剥离，因为它们最容易出售，” Pridham先生补充道。
Biggins先生表示，MA Financial通过低杠杆从Docklands酒店等资产中获得了15%的回报。
“我们并不认为利率会继续收紧，”他说。
Biggins先生表示，另类资产的关键在于能够在规模上建立投资组合——在5亿到10亿澳元之间。这是将一个资产类别从零售投资提升到机构级别的规模。
“这就是我们在游艇码头投资中的做法，” Biggins先生说道，提到公司去年以2.25亿澳元收购的d’Albora游艇码头网络。
尽管对以好价钱购买资产的机会感到兴奋，Pridham先生表示他并不看好“为租而建”，因为回报率不符合预期。
“这是个不错的名字，非常吸引人……而且政府在住房危机中非常迅速地接受了它，”他说。
“但现实是，除非有实质性的税收优惠来创造一个独立的资产类别，而且是实质性的……否则资金总是会流向回报最好的地方。”
“如果回报率不理想，人们是不会去做‘为租而建’的。澳大利亚住宅市场的现况是，你在税前能实现的最佳收益率也只有2-3%。”
“而且，如果没有其他好处，这不会成为大规模投资的吸引力。除非‘为租而建’比‘为售而建’更有吸引力，否则它不会发生。”
“这就是我持怀疑态度的原因。很多我的同事和竞争对手也有相同的看法，他们知道自己在说什么。”
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