文/ Larry Schlesinger
資深投資銀行家Andrew Pridham表示，目前正值「絕佳時機」，可以以低於重置成本的價格購買另類房地產資產，併為下一輪市場上漲做好準備，因為當前的加息周期接近尾聲。
「如果你能以大幅折扣買到低於重置成本的資產，這將為你提供一個很好的安全保障，並大大提升回報率，」 Pridham先生在周三于墨爾本舉行的公司內部峰會上對ASX上市的另類資產管理公司MA Financial的副主席們說道。
「我有幾位朋友現在已經是億萬富翁，他們是在1990年代經濟衰退之後，通過購買房地產發家致富的。」
「復甦周期的早期是購買資產的最佳時機。」
Pridham先生還長期擔任AFL悉尼天鵝隊的主席。
MA Financial管理約96億澳元的資產，其中近20億澳元投資于酒吧、住宿酒店和遊艇碼頭等另類資產類別。
儘管這家基金經理未能免受高利率的影響，並且已經出售了超過2億澳元的資產以資助其先前凍結的Redcape Hotel Group的贖回，但MA Financial仍在以大幅低於重置價值的價格從困境中的賣家手中購入酒店資產。
今年二月，MA Financial以9600萬澳元收購了墨爾本Docklands的前喜來登酒店，作為其新住宿酒店基金的種子資產。
目前，該公司正在盡職調查以收購另外兩家墨爾本酒店——South Yarra的Olsen Hotel和Prahran的Cullen Hotel——這兩家酒店在去年12月由英國巨頭M&G Investments的一個新加坡基金掛牌出售，標價為1.6億澳元。
與Pridham先生一同發言的MA Financial聯合首席執行官Julian Biggins表示，公司以重置成本的55-60%的價格購買了Docklands酒店（現為Vibe Hotel）。
「我們以極具價值的價格購入，因為賣家不得不出售，」 Biggins先生說道。
他補充道，另類資產產生的現金流比辦公樓更為穩健，後者由於新冠疫情后的結構性變化而被MA Financial避開。
Biggins先生表示，公司專註于購買像酒吧和酒店這樣需求強勁且重置成本為購買成本1.5倍的現金流資產。
他說，儘管這些機會並不多見，但仍有一些投資者在借貸成本為6%的情況下，以4%的資本化率購買資產。
「銀行會迫使這些投資者出售資產，最優質的資產將首先被剝離，因為它們最容易出售，」 Pridham先生補充道。
Biggins先生表示，MA Financial通過低槓桿從Docklands酒店等資產中獲得了15%的回報。
「我們並不認為利率會繼續收緊，」他說。
Biggins先生表示，另類資產的關鍵在於能夠在規模上建立投資組合——在5億到10億澳元之間。這是將一個資產類別從零售投資提升到機構級別的規模。
「這就是我們在遊艇碼頭投資中的做法，」 Biggins先生說道，提到公司去年以2.25億澳元收購的d』Albora遊艇碼頭網路。
儘管對以好價錢購買資產的機會感到興奮，Pridham先生表示他並不看好「為租而建」，因為回報率不符合預期。
「這是個不錯的名字，非常吸引人……而且政府在住房危機中非常迅速地接受了它，」他說。
「但現實是，除非有實質性的稅收優惠來創造一個獨立的資產類別，而且是實質性的……否則資金總是會流向回報最好的地方。」
「如果回報率不理想，人們是不會去做『為租而建』的。澳大利亞住宅市場的現況是，你在稅前能實現的最佳收益率也只有2-3%。」
「而且，如果沒有其他好處，這不會成為大規模投資的吸引力。除非『為租而建』比『為售而建』更有吸引力，否則它不會發生。」
「這就是我持懷疑態度的原因。很多我的同事和競爭對手也有相同的看法，他們知道自己在說什麼。」
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