如果下调贷款缓冲，会如何改变你买房的可能性？
在
澳洲联邦大选正式启动的竞选活动中，住房成为两大政党的核心议题之一。
工党承诺将新建10万套住房，并把政府担保的5%首付购房计划扩大至所有首次购房者。而联盟党则提出，为符合条件、购买新建住房的首次购房者提供最多65万澳元贷款额度的利息抵税优惠，期限为五年。
在各类住房政策纷纷出台之际，联盟党本月早些时候提出的另一项承诺也不容忽视——下调现行3%的住房贷款偿还能力评估缓冲比率（serviceability buffer）。
这一政策旨在帮助那些无法依靠“父母银行”的购房者，在利率高企、房价飙升的背景下更容易获得贷款。
根据房地产服务集团Oliver Hume的独家分析，即便仅下调1个百分点，也能让全澳多出58个城区进入“可负担”范围；如果缓冲比降至仅1%，南澳、昆州、新州和维州可负担城区将增至196个。
该集团首席经济学家Matt Bell表示，降低偿还能力缓冲是“合理的住房政策”。
他说：“我们面临的是一个已经酝酿20年的住房可负担性危机。真正的解决方案是增加住房供给，但这很难做到、也需要时间。所以，尽管这项措施的影响可能有限，也不应因此放弃任何可用的工具。”
他指出，3%的缓冲率正在惩罚中低收入家庭，首次置业者受到的打击尤其严重。
“很多购房者好不容易凑齐了首付，但一回到银行申请贷款，才发现没有资格。”
“（改革）将解决提高缓冲加剧的不平等问题。”
以下是缓冲比下降对各州的具体影响：新南威尔士州
对于悉尼购房者来说，联盟党放宽贷款规定的提议“几乎没有实质作用”，而且可能让新购房者面临更多风险。
Oliver Hume的研究指出，即便缓冲比下降0.5或1个百分点，平均收入的借款人也仅能多负担一个城区——Menangle Park。即使将缓冲比降到1%，最多也仅新增8个“可负担”城区。
在利率为6%的前提下，若从现有3%缓冲降至2.5%，借贷能力约提升2万澳元；若降至2%，可提升4万澳元。
Canstar数据总监Sally Tindall警告称，在NSW放松缓冲比存在重大风险。“从买房整体开销看，多借2万澳元只是‘大海里的一滴水’。缓冲机制是为了确保人们不会背上自己无力偿还的债务。”
她还表示，疫情期间低利率与温和缓冲政策导致许多人“负债超出收入”，在13次加息来袭时难以承受。“未来走向未知，因此确保借贷在可承受范围内至关重要。”
昆士兰州
若放宽住房贷款规则，多达75个布里斯班大都会区的城区可能变得可负担。
Oliver Hume指出，若将缓冲比下调0.5个百分点，布里斯班将新增14个“可负担”城区；降至2%将增加至26个；若降至1%，可负担城区将达到75个。
例如，若将缓冲降至2.5%，位于Eatons Hill和Pine Mountain的购房者可多借3.5万澳元；Greenbank、Mango Hill、Narangba和Jimboomba等地的购房者则可多借2.7万澳元。
悉尼大学副教授Stella Huangfu表示，放宽缓冲比只会暂时提高首次购房者的借贷能力，“但这可能推高市场需求，进而抬高房价，使首次置业者最终收益甚微。”
墨尔本目前已有超过400个城区价格高到连当地居民自己都买不起房。
Oliver Hume数据显示，目前收入为10万澳元的夫妻，仅能在16个城区购房，主要集中在Melton、Broadmeadows等地，且仅限市场中价格最低的25%的房源。
若将缓冲比降至2021年的2.5%，这类家庭可多获得9个城区的购房资格；若降至2014年设定的2%，可购城区将扩大至37个，并提升约4万澳元的借贷能力，有望重新进入Frankston和Doveton等市场。
南澳州
在阿德莱德放宽住房贷款规则，可能会为预算有限的购房者带来多达50 个可负担得起的城区。
Oliver Hume 的数据显示，如果将贷款能力测试的利率缓冲下调0.5个百分点，将会有额外5个城区变得更适合购房。
如果缓冲降至2%，这一数字将增加到14个城区；若降至1%，则可达50个城区。
研究发现，如果将缓冲率下调至2%，购房者在 Evanston Park、Willaston、Blakeview、Craigmore、Munno Para West、Brahma Lodge、Burton、Salisbury、Salisbury Park、Christies Down 和 Hackham West 等地购房，可多借$41,582澳元。
与此同时，位于Birdwood 的准买家可额外借到$43,942澳元。
参考资料：REA
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