如果下調貸款緩衝，會如何改變你買房的可能性？
在
澳洲聯邦大選正式啟動的競選活動中，住房成為兩大政黨的核心議題之一。
工黨承諾將新建10萬套住房，並把政府擔保的5%首付購房計劃擴大至所有首次購房者。而聯盟黨則提出，為符合條件、購買新建住房的首次購房者提供最多65萬澳元貸款額度的利息抵稅優惠，期限為五年。
在各類住房政策紛紛出台之際，聯盟黨本月早些時候提出的另一項承諾也不容忽視——下調現行3%的住房貸款償還能力評估緩衝比率（serviceability buffer）。
這一政策旨在幫助那些無法依靠「父母銀行」的購房者，在利率高企、房價飆升的背景下更容易獲得貸款。
根據房地產服務集團Oliver Hume的獨家分析，即便僅下調1個百分點，也能讓全澳多出58個城區進入「可負擔」範圍；如果緩衝比降至僅1%，南澳、昆州、新州和維州可負擔城區將增至196個。
該集團首席經濟學家Matt Bell表示，降低償還能力緩衝是「合理的住房政策」。
他說：「我們面臨的是一個已經醞釀20年的住房可負擔性危機。真正的解決方案是增加住房供給，但這很難做到、也需要時間。所以，儘管這項措施的影響可能有限，也不應因此放棄任何可用的工具。」
他指出，3%的緩衝率正在懲罰中低收入家庭，首次置業者受到的打擊尤其嚴重。
「很多購房者好不容易湊齊了首付，但一回到銀行申請貸款，才發現沒有資格。」
「（改革）將解決提高緩衝加劇的不平等問題。」
以下是緩衝比下降對各州的具體影響：新南威爾士州
對於悉尼購房者來說，聯盟黨放寬貸款規定的提議「幾乎沒有實質作用」，而且可能讓新購房者面臨更多風險。
Oliver Hume的研究指出，即便緩衝比下降0.5或1個百分點，平均收入的借款人也僅能多負擔一個城區——Menangle Park。即使將緩衝比降到1%，最多也僅新增8個「可負擔」城區。
在利率為6%的前提下，若從現有3%緩衝降至2.5%，借貸能力約提升2萬澳元；若降至2%，可提升4萬澳元。
Canstar數據總監Sally Tindall警告稱，在NSW放鬆緩衝比存在重大風險。「從買房整體開銷看，多借2萬澳元只是『大海里的一滴水』。緩衝機制是為了確保人們不會背上自己無力償還的債務。」
她還表示，疫情期間低利率與溫和緩衝政策導致許多人「負債超出收入」，在13次加息來襲時難以承受。「未來走向未知，因此確保借貸在可承受範圍內至關重要。」
昆士蘭州
若放寬住房貸款規則，多達75個布里斯班大都會區的城區可能變得可負擔。
Oliver Hume指出，若將緩衝比下調0.5個百分點，布里斯班將新增14個「可負擔」城區；降至2%將增加至26個；若降至1%，可負擔城區將達到75個。
例如，若將緩衝降至2.5%，位於Eatons Hill和Pine Mountain的購房者可多借3.5萬澳元；Greenbank、Mango Hill、Narangba和Jimboomba等地的購房者則可多借2.7萬澳元。
悉尼大學副教授Stella Huangfu表示，放寬緩衝比只會暫時提高首次購房者的借貸能力，「但這可能推高市場需求，進而抬高房價，使首次置業者最終收益甚微。」
維多利亞州
墨爾本目前已有超過400個城區價格高到連當地居民自己都買不起房。
Oliver Hume數據顯示，目前收入為10萬澳元的夫妻，僅能在16個城區購房，主要集中在Melton、Broadmeadows等地，且僅限市場中價格最低的25%的房源。
若將緩衝比降至2021年的2.5%，這類家庭可多獲得9個城區的購房資格；若降至2014年設定的2%，可購城區將擴大至37個，並提升約4萬澳元的借貸能力，有望重新進入Frankston和Doveton等市場。
南澳州
在阿德萊德放寬住房貸款規則，可能會為預算有限的購房者帶來多達50 個可負擔得起的城區。
Oliver Hume 的數據顯示，如果將貸款能力測試的利率緩衝下調0.5個百分點，將會有額外5個城區變得更適合購房。
如果緩衝降至2%，這一數字將增加到14個城區；若降至1%，則可達50個城區。
研究發現，如果將緩衝率下調至2%，購房者在 Evanston Park、Willaston、Blakeview、Craigmore、Munno Para West、Brahma Lodge、Burton、Salisbury、Salisbury Park、Christies Down 和 Hackham West 等地購房，可多借$41,582澳元。
與此同時，位於Birdwood 的准買家可額外借到$43,942澳元。
參考資料：REA
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