01
澳洲还贷压力恐持续到2026年
虽然市场普遍预计澳洲储备银行（RBA）5月将宣布降息，但专家表示，这并不意味着许多家庭的预算压力马上会缓解。
澳洲储备银行已经在2月降息一次，5月很可能会再次降息。
信用报告机构Equifax公司执行总经理萨马哈（Moses Samaha）对澳洲新闻集团说，尽管降息对许多人尤其是面临还贷压力的人来说是好消息，但总有一部分客户仍面临挑战，例如新西兰自去年8月以来已经降息5次，但这类客户的状况并没有明显改善，拖欠还款的客户数量也没有明显下降。
市场调研机构罗伊摩根（Roy Morgan）的数据显示，目前有145.1万澳洲人面临房贷压力，比三年前多出64.4万人。其中，有99万澳洲人面临“极度风险”，明显高于过去10年14.7%的平均水平。
Equifax今年2月发布的建模数据显示，降息的全面影响通常需要6至9个月才能显现。
萨马哈表示，降息无疑能缓解部分还贷压力，但由于澳洲家庭债务水平较高，目前的降息幅度对部分家庭来说可能远远不够，还有生活成本压力可能也会导致攒钱还贷难度增加。
“现在平均房产价值大约在150万澳元左右，要达到真正有意义的改善，我们可能需要更多次政策调整。”
“粗略计算一下，如果降息5次、每次25个基点，这样年化下来才可能节省约2万澳元的还款额，而可能需要一整年的时间才能达到这一目标。”
目前，澳洲人正主动应对还贷压力，4月再融资申请同比增长6.5%。此外，逾期还款的客户数量仍低于疫情前水平。
02
珀斯高档城区”拆旧建新”热潮，土地价值驱动房价上涨
根据最新研究数据，2019至2024年间，珀斯多个高端邮编区批准了数千套住宅的拆除申请。
研究发现，拆迁率较高的地区往往伴随更显著的房价增长。
Ray White集团首席经济学家Nerida Conisbee指出，Riverton-Shelley-Rossmoyne和Nedlands-Dalkeith-Crawley这两个珀斯主要拆迁区域，恰是当地最昂贵的房地产板块。其中Nedlands-Dalkeith凭借河滨地段和名校资源，房价普遍超过200万澳元，堪称珀斯顶级富人区。
“这并不令人意外——这些区域汇集了理想的地段属性，自然成为大规模重建的首选目标。多数情况下，核心驱动力是业主对品质住宅的追求。这些社区地块宽敞、区位优势逐年凸显，而原有房屋可能已破败或不符合现代审美。”
她进一步解释，在高端地段，老旧房屋的价值通常仅占物业总值的20%-30%，剩余价值全在土地。当现有建筑无法满足现代需求时，拆除重建便成为经济之选。
“在成熟高端社区建造更大新房，相比在价格上限较低的外围区域投资，往往能获得更强劲的资本增值。这些社区吸引的高收入专业人士和企业主具备重建财力，进一步巩固了区域的稀缺性。”
该研究结合了澳大利亚统计局拆除批文数据与Neoval房价数据，显示墨尔本以近3.5万套拆除量居首，略超悉尼的32,578套。其他首府城市数量锐减：布里斯班11,135套，珀斯9,327套，阿德莱德5,316套。
“越来越多住宅被拆除以开发高密度项目。”Conisbee表示，”增加住房供应是改善可负担性的最佳途径，未来五年内，成熟社区的高密度化将深刻重塑澳大利亚郊区格局。”
Herron Todd White西澳总监Chris Hinchliffe指出，对许多购房者而言，拥有黄金地段物业是终极目标，而购买亟待拆除或翻新的老旧房产，正是进入这些高端市场的实惠途径。以珀斯顶级滨河社区Peppermint Grove为例，房价中位数高达470万澳元，但毗邻的Mosman Park同样坐拥优质水岸，220万澳元的中位数价格提供了更多选择。
03
澳洲家庭节能改造成本高昂，难以启动！
PropTrack与Origin联合发布的《澳大利亚家庭能源报告》显示，尽管节能改造可为家庭年均节省1033澳元，但高昂的前期成本成为主要阻碍。
这份基于REA调研数据的报告指出，58%的房主将成本列为首要障碍，而租客则因缺乏房屋改造主动权感到无能为力。
在创纪录高温与生活成本压力下，70%受访者过去一年改变了用能习惯。
REA集团高级经济学家埃莉诺·克雷格指出：”虽然气候问题是优先事项，但经济动机主导着能源决策。”
调查显示，仅19%的人认为现有政策补贴足够支持家庭节能改造，年轻群体对个人减排效力的信心明显不足，尽管47%的35岁以下人群存在气候焦虑，比例显著高于35岁以上群体（34%）。
值得关注的是，约65%家庭计划未来五年进行节能升级，预计平均投入7950澳元，整体市场规模达820亿澳元。
塔州家庭预算最高（9600澳元），北领地最低（3700澳元）。
太阳能（33%已安装）与高效照明最受欢迎，南澳太阳能普及率达45%，远高于新州与维州（29%）。
气候委员会2023年报告测算，全电气化改造可使家庭年均能源账单减少1033澳元，若加装墙体隔热等热效率升级还能再省972澳元。
但REA调查中，仅40%受访者愿意转向全电气住宅，28%明确拒绝。
Origin能源零售总经理乔恩·布里斯金建议：”从检查电器能效标识、换装LED灯泡等小事着手，是家庭开启节能之旅的经济之选。”
克雷格强调：”租客、年轻人和低收入家庭面临最大挑战，这凸显针对性政策、教育与激励措施的必要性。”
报告指出，认知不足与补贴缺位的双重困境，正延缓澳大利亚家庭拥抱可持续生活的步伐。
04
澳洲租房危机恐持续15年
澳洲知名房地产开发商古纳（Tim Gurner）警告，澳洲正面临一场长达15年的租房危机，供应严重滞后，将无法满足不断增长的人口需求，即便政府立即改革规划制度和金融政策，也难以在短期内缓解住房压力。
自2019年疫情前以来，租金已上涨近四成，虽然近期涨幅有所放缓，但租房负担能力已降至历史低点。
根据住房市场分析机构Cotality的数据，截至今年4月，全国平均租金较六年前上升39.9%，即每周高出约180澳元，相当于每年增加9,440澳元开支。租户如今需动用约32.9%的总收入来支付租金。
“即便政府明天改变所有规划与金融制度，这场危机也不可能在三年内解决，不会是五年、七年，也不会是十年。”
他表示，“我们面临至少五到十五年的租房危机，供应压力将非常巨大。”
他强调，自己呼吁加快住宅供应并非出于个人商业利益，而是为应对全国性的住房危机。
“空置率低至约1%，各州皆如此；而住宅建设量则跌至十年来最低点。人口增长率比以往任何时候都高。所以，用很简单的数学公式就能看出，我们面临着历史上最大的住房短缺，而需求却达到了历史上的最高水平，而且人口仍在持续增长。”
联邦政府目标是在2029年年中前新增120万套住房，但分析师普遍认为这一目标难以达成，预估将短缺约40万套。
外界对供应不足的原因众说纷纭，包括规划制度、银行放贷限制、高房贷成本、邻避效应及移民增长等，但古纳认为，最大障碍来自建筑成本居高不下。
他表示，开发商只能根据成本加上利润来决定是否动工，如果开发商无法获利，他们就不会建造房屋。
古纳表示，部分地区建筑成本已飙升达100%，原因包括人力成本、规划延误，以及满足股本与债务报酬率的压力。
房地产市场分析公司Cotality 研究主管劳利斯（Tim Lawless ）对《澳洲金融评论》表示，过去六年租金大幅上涨，租金承受能力处于历史最低水准。
“全国范围内，租房者将其年总收入的32.9%用于支付房租。” 他说。
“租金负担能力的提高正迫使租赁房屋的方式发生结构性变化。因此，我们看到越来越多的合租家庭，租房者可能正在努力最大限度地延长租期。”
澳洲统计局的数据显示新房供应量明显下降。高密度住宅——公寓——是增加租赁房屋供应的关键组成部分。尽管情况有所改善，但3月份新房审批数量仅为15,000套，远低于2017年11月23,000套以上的峰值。
“我们确实面临着租赁危机，而且短期内无法解决。”古纳说。
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