未来十年，买房还划算吗
据Domain报道：尽管澳洲部分城市的房价近两年略有回落，
但最新数据显示：相比过去十年的涨幅，这波调整几乎可以忽略不计。
数据显示：截至今年4月，悉尼的房价比此前高点下跌了1.1%，
但仍比十年前高出61.6%。
墨尔本的房价则在过去几年表现疲软，目前距离峰值低了5.4%，
不过与十年前相比仍上涨了43.8%。
过去十年分别上涨了91.2%和93.6%。
珀斯同样处于历史高点，比十年前上涨了55.6%。
房地产研究机构Cotality（前称CoreLogic）澳洲研究主管Eliza Owen表示：澳洲过去十年的房价上涨，主要是住房供需失衡、利率下行以及就业市场改善等多种因素共同作用的结果。
Owen说：核心问题还是在于住房需求增长快于供应，
加上建房速度跟不上人口增长，形成了持续的供给约束。
此外，金融环境的变化也起到了推波助澜的作用，
尤其是在疫情期间，超低利率曾引发了一波房价的持续飙升。
她还指出：阿德莱德、布里斯班和珀斯等城市的强劲涨幅，其实大部分是在疫情后的这几年集中发生的。
同时，澳洲失业率目前降至4.1%，这也支撑了住房需求和融资能力的提升。
随着工资的上涨，澳洲人更有能力去买房，也更容易获得贷款，这进一步推高了房价。
至于近两年房价为何略有下跌，Owen认为主要是自2022年以来的加息压力。
但相比之下，购房者的借贷能力缩水对房价的影响更大。
她指出：悉尼的房价曾在去年9月短暂重返新高，但此后又因利率持续高企与购房能力受限而回落。
而墨尔本、霍巴特和堪培拉的房价则在超低利率时期达到巅峰后，一直未能重返高点。
不过，墨尔本市场最近几个月已出现温和回升迹象。
ANZ银行经济学家Madeline Dunk也认同 “住房供不应求” 是当前价格支撑的关键因素。
她表示：如果从人均住房数量来看，那些人口增长速度快于住房新增速度的地区，房价普遍涨得更快。
现在的建筑商日子并不好过，虽然成本增长有所放缓，但整体水平仍比五年前高很多，
另外人工也是一个持续的难题，且长期来看还存在规划和审批方面的问题。
她还指出：悉尼已经成为澳洲房价最难负担的城市，
导致市场对低价房的竞争更加激烈，从而推高了入门级房产的价格。
至于墨尔本，Dunk认为过去几年的供应量大幅增加，是其房价涨幅落后的主要原因。
而布里斯班和珀斯的房价则在最近几年迅速上涨，正是因为当地人口增长明显快于新建住房数量的增长。
Owen最后表示：未来十年要再现过去十年的房价涨幅难度很大，尤其是在住房可负担性已成为政治议题的背景下。
政府已经明确表示，希望房价涨幅放缓。
我们不太可能再看到疫情时期那种极端低利率，
但谁也无法预料未来是否还会发生某种危机，迫使央行再次大幅宽松。
如今房价对许多人来说已经难以承受，我认为未来很难再出现像过去十年那样的涨幅。
而且我们也应该努力营造一种社会和政策环境，推动房价增长更加温和。
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