冬季旺市来了？澳洲楼市逆袭！风险回报大起底，澳洲养老金为啥不投“可负担住房”？
01
悉尼市场触底反弹，墨尔本延续强劲表现
据房地产研究机构Cotality数据显示，墨尔本已连续第七周拍卖清盘率维持在70%以上，而布里斯班与阿德莱德的拍卖表现则持续疲软，市场热度明显减弱。
全国范围内，本周共有2216套住宅进入拍卖环节，初步清盘率为70.1%，相比上周国王生日长周末期间的59.9%有明显回升。
悉尼本周共举行836场拍卖，清盘率为70.5%，为三周以来首次突破70%，也是过去13周中仅第二次达到这一水平。
墨尔本举行了1030场拍卖，清盘率为72.2%，高于前一周的71.5%。
Cotality研究总监Tim Lawless表示，目前已有越来越多证据表明，墨尔本市场已走出低谷，逐步成为全国最具活力的拍卖市场之一。
“我们看到房价回升的趋势持续出现，这可能与墨尔本相较其他城市的价格优势有关，或许也有投资者开始重返该市场。”
“我认为，墨尔本现在正处于其增长周期的早期阶段。”
Lawless表示，布里斯班与阿德莱德的清盘率持续偏低，反映出房价增长已趋于可持续区间，购房者的可负担性压力正在加剧。
虽然进入冬季通常是房市淡季，但Lawless指出，目前的全国拍卖市场仍然“意外地强劲”。
“卖家们可能感到更有信心了，”他说，“上市房源数量有所下降，出售条件看起来还不错。”
“这个冬季可能会比往年活跃得多，如果冬天能保持这种势头，那春季市场或许将异常繁忙。”
在悉尼内西区，周末一套位于Stanmore的两居室单元（1/82 Cambridge Street）吸引了8组买家竞争。
该房产由BresicWhitney挂出，参考价格为150万澳元，最终以190.4万澳元拍出。
BresicWhitney首席执行官Thomas McGlynn表示，这场拍卖吸引大量人气，证明当前市场仍有大量活跃买家。
“优质房产依然很受欢迎，”他说，“拍卖市场依然取得不错成绩，清盘率也维持稳定。”
“预计年底可能会迎来更多降息，这种预期也在稳定买家信心与热情。”
02
澳洲高端公寓推出大胆卖点：全价买房送一辆保时捷
近日，墨尔本一套公寓房源推出惊人优惠：买房送豪车。
一套可以俯瞰Albert Park湖的全层公寓最近挂牌出售，以其大胆的卖点吸引眼 球：任何支付全价235.9万澳元的买家将获赠一辆保时捷Boxster 718跑车。
位于Union St 801/K1号的这套四居室公寓可饱览F1赛道、菲利普港湾和市中心天 际线的全景，现在买家还将获得一辆价值六位数的跑车作为奖励。
Gary Peer & Associates St Kilda的总监Jeremy Rosens表示，赠送保时捷是为了 标榜与众不同。
他说：“说实话，我很惊讶没有更多人提供保时捷作为赠品。”
“这套公寓和这辆汽车之间有着不可思议的契合点，两者都充满了风格、性能和尊贵。”
Rosens表示，这辆车将作为销售的一部分直接赠送给买家。他们精心挑选了一款时 尚、广受欢迎的车型和颜色，以达到最大的宣传效果，同时确保买家可以立即使用。
“这不仅是一种生活方式的宣言，也是一个营销的亮点，”他说。
“我们希望能够吸引眼球，引发话题，最终为买家带来真正的价值。”
03
澳洲养老金投资“可负担住房”风险回报大起底
在承诺支持联邦政府的100亿澳元住房项目超过两年之后，最大的养老金投资者之一却几乎没有向该项目投入资金。
IFM Investors 是为澳大利亚最大的行业养老金管理资金的机构之一，该机构由于担心“住房澳大利亚未来基金”（Housing Australia Future Fund，简称 HAFF）前景不确定，基本上暂停了出资。
HAFF 由联邦财政部长吉姆·查尔默斯（Jim Chalmers）于2023年11月设立，目标是在2028年前建造4万套社会和可负担租赁住房。但在上届大选前，该计划遭到反对党联盟党的反对，使那些原本承诺支持该计划的投资者陷入进退两难的境地。HAFF 由未来基金（Future Fund）负责管理。
一些最早也是最积极的支持者来自行业养老金基金——例如Cbus早在2022年就承诺投资5亿澳元，后来还联合Hostplus、Rest Super 和 Care Super 等基金，承诺通过 IFM 向住房机构提供贷款。
但据多位了解融资安排的知情人士透露（由于相关讨论敏感，要求匿名），IFM目前“并未积极主动”向经HAFF批准的建筑项目提供融资。
IFM没有否认目前仅参与了少数几个项目，但表示目前正与多家社区住房机构就融资计划进行谈判。
IFM Investors全球外部事务主管大卫·怀特利（David Whiteley）表示，该集团“正在继续与社区住房提供者合作，以识别并评估投资机会”。不过IFM拒绝透露其向这些机构提供了多少贷款，也未说明其支持了多少个HAFF项目。
怀特利表示：“HAFF为行业养老金基金提供了一个机会，使其在为成员退休储蓄带来适当风险调整回报的同时，也能帮助增加澳大利亚的住房供应。”
尽管IFM去年宣布将向一些项目提供资金，但在联盟党表态称若赢得选举将废除HAFF后，IFM对该项目的兴趣明显减弱。
社区住房机构PowerHousing Australia代理首席执行官亚历克斯·拉斐尔（Alex Raphael）表示，这种政治不确定性让许多投资者对社会和可负担住房项目望而却步。
“私营部门原本是愿意参与的，但在政治不确定的情况下，他们很难率先行动，因为投资者不喜欢不确定性，”她说。
“大家是有善意的，但HAFF是前所未有的机制，在政治前景不明的情况下，推进起来非常困难。”
而政治的不确定性还只是障碍之一。根据联邦政府去年9月的估算，今年财年预计仅有700套住房建成。项目数量的不足、规划审批缓慢，以及大选前合同敲定工作的暂停，也都拖慢了进度。
与IFM不同，养老金基金AustralianSuper和HESTA选择通过自有平台Assemble参与HAFF融资，这似乎更为积极。
由政府机构Housing Australia负责审批HAFF项目，其已与Assemble签订了9个项目的协议，预计将建设约2650套可负担住房。
这些项目遍布昆士兰、新南威尔士、首都领地（ACT）和维多利亚州。Assemble还在与Housing Australia商谈第10个项目，该项目将在南澳大利亚提供136套可负担租赁住房。
Assemble总经理克里斯·达夫（Kris Daff）表示，该机构希望参与未来的HAFF轮次，目前的第二轮集中于州和领地政府主导的项目。
“如果第三轮的结构类似第一轮，我们肯定会积极参与，但这还取决于该轮的范围，可能会聚焦于区域市场或特定州/领地，”他说。
达夫希望Assemble最终可以成为一个“可规模化的模式”，吸引国内外其他机构投资者，共同推动社会与可负担住房的可持续供应。
政府已向HAFF注入了100亿澳元资金，这些资金被投资于市场中，并每年向Housing Australia提供至少5亿澳元的红利，后者再将这笔资金用于补贴或贷款给可负担住房项目。
Assemble既是开发商也是住房管理方，而IFM则通过HAFF计划为社区住房提供者提供长期债务融资。
澳大利亚养老金基金协会（ASFA）首席执行官玛丽·德拉亨蒂（Mary Delahunty）表示，由于回报率偏低，可负担住房对养老金基金来说是一个“难以平衡”的投资选择。
她说，一些基金在评估此类国家建设型项目时，会考虑“双重红利”——即不仅关注财务回报，还要衡量项目对社会的正向影响，这些影响可能间接惠及其成员。
“住房问题，我们知道本质上是供应不足。在这一点上，养老金基金正在尝试从多个角度评估投资机会，其中也包括HAFF的支持，”德拉亨蒂说。
“目前政策环境更加明朗，对此类投资而言是个积极信号。”
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